你知道税务上Redraw功能和Offset帐户的区別吗？

数学家

Redraw和Offset是银行提供给贷款客户的两个类似的功能，但是它们之间又有不同之处。

1. 什么是Redraw
Redraw是容许客户将多还给银行的钱再从银行借出来（一般会有条件限制）。

举个例子，王约翰为了少还利息，除了银行要求偿还的利息和本金以外，每个月再往贷款账户里多放2000元。几年下来，他总计多还了10万元。

由于看好房市，王约翰决定买一个投资房，但是他发现他没有足够的首期。这时候他想到了他多还给银行的那10万元。由于他的贷款账户有redraw功能，通过申请，他成功的把多还的10万元又从银行借了出来。

2. 什么是Offset账户
Offset账户本质是一个存款账户，但它有一个特别的功能：在银行计算房贷利息时，客户存在此账户里的资金可以等额（100% offset）或者部分抵消客户所欠贷款。

比如，张艾娃欠银行50万元，同时在她的offset账户里有10万元。当计算利息时，银行按40万元（50万-10万）计算，就是说offset账户里的10万元对冲了贷款里的10万元而不需要交利息。

有一天张艾娃也想买投资房，她直接把offset账户里的钱拿出来付了房子的首付，而不需要任何申请。

3. Redraw功能和Offset账户的相似处
Redraw和Offset账户里的钱都不需要交利息

4. Redraw功能和Offset账户的不同处
Redraw是向银行借钱，因为这部分的钱你已经提早归还给银行，已经是银行的钱了。你要使用这部分资金只能算再借。有经验的同学肯定知道向银行借钱有多麻烦，银行需要你说明理由，理由不恰当就不借；有的银行甚至还要收手续费，还规定最低取款额，等等。
因为offset账户本质是存款账户，这个账户里的钱百分百属于你，爱怎么用就怎么用，没人管你，除了你妈和你老婆。

5. 税务问题
澳洲税务里有个基本原则：借贷的钱如果是用于投资，那么所产生的费用可以抵税，而自己的钱却不能。

所以，redraw是从银行借钱，所以产生的利息可以抵税；而offset是自己的钱，不能抵税。

再用以上两位虚构的人物举例，李约翰和张艾娃各自都购买了价值50万的投资房，他们的10万元都用于了20%的首付，剩下的40万也是从银行借出来的。那么当报税的时候，谁可以抵扣更多的税呢？

王约翰：由于他的10万元本金是redraw出来的，算是从银行借贷，所以他购买投资房的全部50万元（10万本金+40万贷款）所产生的利息都可以抵税。聪明的同学可以看出，这个操作方法可以做到100%借贷，甚至超过100%（印花税，律师费等），而不需要购买保险（Lender's Mortgage Insurance）。

张艾娃：由于她的10万元本金是从offset账户里拿出来的，属于自己的钱，不算从银行借贷，所以她只能抵扣后来购房时借贷的40万贷款所产生的利息。

6. 总结
对比这两种功能的不同，可以发现具体使用哪种功能需要根据自己的实际出发：如果将来需要抵税，可以使用redraw功能；如果希望资金的使用比较方便，可以使用offset账户。

那可不可以又能抵税，又能灵活使用资金呢？答案是可以的，但是阐述起来比较复杂。如果您有类似的需要，请与私信联系。我会为您设计一套简单，易操作而且可以得到最大限度税务优惠的贷款组合。

注：以上属于个人意见，不构成投资和税务建议。

数学家

网友补充了一下：如果是自住转投资，offset里的钱可以抵税，redraw的不能

civic

请教个问题。打个比方，如果10天后投资房settle，那么今天把offset里的钱还到loan帐户里，到时候再redraw出来付首期，这样利息可以算作负扣税么？

breaking_bad

civic 发表于 2017-1-13 13:27
请教个问题。打个比方，如果10天后投资房settle，那么今天把offset里的钱还到loan帐户里，到时候再redraw出 ...

可以算作负扣税

大江东去

civic 发表于 2017-1-13 13:27
请教个问题。打个比方，如果10天后投资房settle，那么今天把offset里的钱还到loan帐户里，到时候再redraw出 ...

可以

数学家

civic 发表于 2017-1-13 13:27
请教个问题。打个比方，如果10天后投资房settle，那么今天把offset里的钱还到loan帐户里，到时候再redraw出 ...

好问题，这个问题我也曾经咨询过我的会计师。

会计师的回答是可以这么做，但是不能是10天，因为时间太短。税局会认为这个钱还是你的，只不过从银行转了一圈而已。他给的建议是最好提前半年到一年以上。

weedoo

zhangtingban

sheilaloo

lch09

学习

大木小木

civic 发表于 2017-1-13 10:27
请教个问题。打个比方，如果10天后投资房settle，那么今天把offset里的钱还到loan帐户里，到时候再redraw出 ...

到时候再redraw出来付首期，这样利息可以算作负扣税么？

这个“利息”是什么啊？是说redraw的钱也要付利息给银行吗？

boatstar

强帖留名

浮云马

redraw前提是你还钱给银行，还了多少，你的mortgage就少了多少，正如一楼所说，将来自住转投资的话，可以抵税的mortgage的利息就少了。而且这个是永久性的，无解。

自住的mortgage利息是不能抵税的，但是redraw出来投资，就把这部分mortgage变成tax deductable了，但是如果不split loan，还是一个loan的话，就是mix purpose loan，会出现下面的问题：

如果我还钱进的mix purpose loan里面，这个钱是按比例分配到tax deductable和non tax deductable的，比如100万贷款，50万是自住，50万是投资，我还了两万块钱，理想状况下这两万块都应该还到non tax deductable里面，但因为mix purpose，只有一万还给了自住房，还有一万还了投资房。

所以在redraw之后，最佳方案是split loan，把tax deductable和non deductable的分开，这样才会最大化税务优势。

以上属于个人意见，不构成投资和税务建议。

lindsay123

浮云马 发表于 2017-1-13 21:07
redraw前提是你还钱给银行，还了多少，你的mortgage就少了多少，正如一楼所说，将来自住转投资的话，可以抵 ...

我想问下，如果把loan split成一部分投资，一部分自住，那投资部分的利率也要高一点吧，虽然利息能抵税，但是这么一高一抵，是不是也没差了

浮云马

lindsay123 发表于 2017-12-27 11:39
我想问下，如果把loan split成一部分投资，一部分自住，那投资部分的利率也要高一点吧，虽然利息能抵税， ...

卖房的时候投资的部分是要交CGT的

小号少年

感谢分享

lucyliu8472

自住房贷款账户redraw出来的钱，再产生的利息可以用于投资房抵税？必须重新做loan吧？

wxxnxs

张艾娃：由于她的10万元本金是从offset账户里拿出来的，属于自己的钱，不算从银行借贷，所以她只能抵扣后来购房时借贷的40万贷款所产生的利息。

如果要抵扣满额50万的利息也是可以的，直接在现有的loan做refinance，多出来的钱一样可以抵扣，ato只看你refinance出来的钱的用途是不是符合负扣税的定义。你之前付出去的本金可以在投资房settle之后转回原来的账户。说到底offset还是有更大的灵活性。