请教！投资房抵税问题

gracexuxu09

最近考虑买第二套房作为投资房。经常听人说投资房抵税的问题，也做了些研究，但有些问题终日不得其解，还请各位大侠们指点

example：
投资房$650,000
deposit: 150,000
mortgage: 500,000

用NAB的repayment calculator，选按揭30年，前两年fix利息。算得30年总共付利息$349,003
这样每年换的利息为$349,003/30=$11,633。只有还利息的钱可用作tax deduction
每年的land tax, insurance, other costs加起来大概算$3K吧，这样可用作tax deduction总数为$15,000左右。

投资房租金大概每周500，算一年租出40周（不过分吧？），收入为$20,000


这样算来，每年还净赚$20,000-$15,000=$5,000左右，如何避税？？

不知道是不是哪里算错了？

belly

Interest is not divided by 30years

企鹅男孩

50万贷款，现在利息差不多是4%，一年要还利息2万，你咋只算了1万1的样子？

企鹅男孩

算利息不是30年平均，是按你当年还了多少利息

你选本息还款，借的本金会越还越少，当然就慢慢正现金流了，但是这几年肯定不是

glk47

年底银行会给statement 显示今年利息支出多少多少。用那个报税

Rocher1895

首先你用现在的利息计算30年的平均利息就错了，其次你用nab的计算器也没算对，按照3.8%的利息50万贷款一年也是1万9的支出，Council fee，depreciation，transport cost这些你还没算。

所有和投资房相关的费用都可以申报。

gracexuxu09

Rocher1895 发表于 2016-11-13 10:18
首先你用现在的利息计算30年的平均利息就错了，其次你用nab的计算器也没算对，按照3.8%的利息50万贷款一年 ...

多谢指正。不能平均的话，是不是应该开始还利息多，后来还的少？

一年是1万9的支出是怎么算来的？
Council fee，depreciation，transport cost加起来几千差不多了吧？

这样的话好像也就能跟房租持平，就算多也多不出几千？抵税的话好像也拿不回多少的样子……

gracexuxu09

企鹅男孩 发表于 2016-11-13 09:38
算利息不是30年平均，是按你当年还了多少利息

你选本息还款，借的本金会越还越少，当然就慢慢正现金流了， ...

也就是说开始几年还利息的钱比平均值高，对吧？

可就算这样似乎算得的loss也没多少呢

我的电脑

企鹅男孩 发表于 2016-11-13 09:35
50万贷款，现在利息差不多是4%，一年要还利息2万，你咋只算了1万1的样子？

人家信用好，银行给了超低利率不行吗？

Rocher1895

gracexuxu09 发表于 2016-11-13 10:50
多谢指正。不能平均的话，是不是应该开始还利息多，后来还的少？

一年是1万9的支出是怎么算来的？

你所付的年利息等于实际利率x贷款额比如4%x500，000=20，000
如果是3.8%的利率就是1万9

以上是纯利息支出，加上其他的费用超过租金收入了。

另外要看你的是二手房还是新房，二手房折旧少，新房头10年每年可以折旧1-2万或更多。

旧房也可以适当renovate对租金有帮助，renovate部分可以算作expense，这部分还可以贷款，贷款利息也可以作为expense。

另外买房最主要的还是对抗通货膨胀，用现在的钱锁定将来的房产价格，付扣税是锦上添花，正现金流也好与钱放在银行贬值。

gracexuxu09

Rocher1895 发表于 2016-11-13 11:05
你所付的年利息等于实际利率x贷款额比如4%x500，000=20，000
如果是3.8%的利率就是1万9

太专业了！叫你一声专家不为过哈

那再请教专家一个问题：除了投资房，还有什么方式才能合理避税呢？每次发工资看到那么多都交税了实在不爽啊

baobeibei

gracexuxu09 发表于 2016-11-13 16:57
太专业了！叫你一声专家不为过哈

那再请教专家一个问题：除了投资房，还有什么方式才能合理避税呢？每次 ...

你维护投资房的所有花销:
修理费，电器费用，burnings的一些票子都留好，
都可以抵税用。
如果房子新，花500多做个折旧报告(这个费用也抵税),
每年能抵房价的2.5%到4%,
也不少钱呢。

另外孩子学费中捐款的部分，
Madibank的费用，
你因公开会办事的油钱(好像多少钱以内可以报个数?)
都可以抵税。

ghy123

投资房是不亏损，而是赢利的话，是否没有负扣税？

gracexuxu09

ghy123 发表于 2016-11-13 17:56
投资房是不亏损，而是赢利的话，是否没有负扣税？

我的理解是这样的。如果盈利就要交更多的税。

victorzhu

mark

大江东去

利息可以做成贷款65*1.04

每年按4%算利息，利息就是65*1.04*400

大江东去

ghy123 发表于 2016-11-13 17:56
投资房是不亏损，而是赢利的话，是否没有负扣税？

亏损才有负扣税

大江东去

还有房屋的折旧

大江东去

再说一遍投资房还本金，那是闲的蛋疼或土豪才干的

gracexuxu09

大江东去 发表于 2016-11-13 21:18
再说一遍投资房还本金，那是闲的蛋疼或土豪才干的

我只知道可以开始的几年还利息，总归是要还本金的呀

大江东去

gracexuxu09 发表于 2016-11-13 21:22
我只知道可以开始的几年还利息，总归是要还本金的呀

一家银行15年，换家银行又15年

四大走一圈60年还不够？

dirrty

LZ，建议你还是咨询下会计师吧。每个人的情况都不同。

Renovate的费用是条路，但是第一次出租前renovate和租出之后是不一样的处理方式。另外，现在你可以用折旧抵税，但是等你将来卖这套投资房计算CGT的时候，那么多年你抵扣的折旧是要加回去的。

另外，Medibank的费用不能说是用来抵税。只是如果你收入过高，medibank可以帮你免了medicare levy surcharge。

学校捐款，不是所有都可以抵税。

如果你愿意让公司帮你做salary sacrifice，多交点super可能也是个方法。

但是以上种种，都要视你具体情况来定的。

chainray

折旧

chainray

投资房如果要做ng的话，基本上必须做折旧

否则很难做成ng，除非你少报房租收入

dirrty

对了，再补充一句。

现在对于高收入人群来说，私保的rebate也是不同的，有些人可能交Premium的时候私保公司帮你计算了最高的rebate，等报税的时候，ATO根据实际收入重新计算rebate，多退少补。当然，一般也还是会比交surcharge划算点吧。

recalven

顺便学习下

elight

mark'

Jcg

学习了，留着慢慢看

saymyname

dirrty 发表于 2016-11-13 21:45
LZ，建议你还是咨询下会计师吧。每个人的情况都不同。

Renovate的费用是条路，但是第一次出租前renovate和 ...

“Renovate的费用是条路，但是第一次出租前renovate和租出之后是不一样的处理方式。另外，现在你可以用折旧抵税，但是等你将来卖这套投资房计算CGT的时候，那么多年你抵扣的折旧是要加回去的。”

请教下这句话的 意思，抵扣怎么加回去？
谢谢

Laura12345

利息一般前面高后面低 越往后因为本金下降而利息越少