请教！自住转投资卖房 CGT算法 分分候着

zoeylee

在论坛和ATO看了一圈，总结了一下，请大家看看我这种CGT算法对不对。

2011年买入自住房，总共花费50万。 2011年-2014年4月自住。2014年6月-2016年10月出租。2016年11月-2017年年初做装修，预算大约4万。  假设卖房卖了80万。中介费3万。

个人年收入14万。

那如果我将投资房出售的话，应该缴纳的CGT是不是这样计算？

CGT=（80-50-4-3）*（出租时间/总持有时间）*1/2≈6.5

然后最后真正要交给ATO的就是6.58*0.45（个人所得税）=2.961万。

dingyipu

理论上应该是这样，听听有没有更专业的解答。

HonorC

连中介费也能算？

zoeylee

dingyipu 发表于 2016-11-10 18:34
理论上应该是这样，听听有没有更专业的解答。

嗯嗯嗯，就是来听听专业意见的

因为我感觉这样算下来，装修给现金不要INVOICE的话，不把装修费算进去，差别也不会很大。

因为现金装修便宜很多啊

zoeylee

HonorC 发表于 2016-11-10 18:41
连中介费也能算？

中介费应该可以吧，属于卖房的支出啊

大江东去

还有你购房时候的印花税和两次律师费

zoeylee

大江东去 发表于 2016-11-10 18:50
还有你购房时候的印花税和两次律师费

嗯嗯嗯，我都统统加到总价里面了。就没那么细了。
就想看看这么算对不对。

以前以为投资房增值多少，都要交50%。。。。现在仔细看下来好像也没那么多，即使从来没有自助，没有花销。增值部分好像最多也就交给ATO 50%（CGT减免一半）*45%（个人税最高）=22.5%啊

大江东去

zoeylee 发表于 2016-11-10 18:55
嗯嗯嗯，我都统统加到总价里面了。就没那么细了。
就想看看这么算对不对。

是的

退休的时候再卖房还能省点钱

caixinbaobao

那自住房转为投资房时候做的估价是干什么用的呢？

大江东去

zoeylee 发表于 2016-11-10 18:55
嗯嗯嗯，我都统统加到总价里面了。就没那么细了。
就想看看这么算对不对。

还有医疗卡的2%没算进去

大江东去

caixinbaobao 发表于 2016-11-10 18:58
那自住房转为投资房时候做的估价是干什么用的呢？

保持胜利果实用的

zoeylee

caixinbaobao 发表于 2016-11-10 18:58
那自住房转为投资房时候做的估价是干什么用的呢？

按我的理解，

自住房转投资房，最后CGT的算法有两种


一种就是我算的那种，（卖出总价-自己所有为这房子花销的成本价）*（自住年份/总持有年数）*50%；

另外一种就是（总价-成本价-自主转投资时的估价）*50%

zoeylee

大江东去 发表于 2016-11-10 18:58
是的

退休的时候再卖房还能省点钱

谢谢@

大江东去

zoeylee 发表于 2016-11-10 19:09
按我的理解，

自住房转投资房，最后CGT的算法有两种

是的

一般自己找的人做估价会高不少

caixinbaobao

zoeylee 发表于 2016-11-10 19:09
按我的理解，

自住房转投资房，最后CGT的算法有两种

那就好，我还以为我REPORT白做了

zoeylee

caixinbaobao 发表于 2016-11-10 19:40
那就好，我还以为我REPORT白做了

我不专业啊，我是看了一轮资料，根据自己的理解。

期待专业人士来解答

anjel

大江东去 发表于 2016-11-10 18:50
还有你购房时候的印花税和两次律师费

请问海外人士交的印花税surcharge也可以计入吗？

大江东去

anjel 发表于 2016-11-10 21:22
请问海外人士交的印花税surcharge也可以计入吗？

可以

都是购房成本

zmnick

zoeylee 发表于 2016-11-10 19:09
按我的理解，

自住房转投资房，最后CGT的算法有两种

投资持有超过一年CGT减半，自住时间超过持有一半应该再减半？还是只能2选1？

VchatSydBieShu

公式是什么？

cinziacyc

zoeylee 发表于 2016-11-10 19:09
按我的理解，

自住房转投资房，最后CGT的算法有两种

第二种能举个栗子吗？谢谢

zoeylee

zmnick 发表于 2016-11-10 22:33
投资持有超过一年CGT减半，自住时间超过持有一半应该再减半？还是只能2选1？ ...

我的理解是叠加的啊…求专业人士解答

zoeylee

cinziacyc 发表于 2016-11-10 22:54
第二种能举个栗子吗？谢谢

我不是会计，不敢乱举栗子怕错了误导你…咱们还是看看有没有会计出没…向专业人士求证一下靠谱点

开心宝贝

caixinbaobao 发表于 2016-11-10 19:40
那就好，我还以为我REPORT白做了

做个report好几百了，肯定不会白做的

zoeylee

开心宝贝 发表于 2016-11-10 22:56
做个report好几百了，肯定不会白做的

Griffon

成本算少了，不多说了，免得被说砸人会计饭碗

zoeylee

Griffon 发表于 2016-11-11 11:36
成本算少了，不多说了，免得被说砸人会计饭碗

求教啊！
我不是会计，我是来咨询的  就是不懂这么算对不对，请问应该怎么算能利益最大化？ 私信也可以啊！谢谢！！！！

lemon-lemon

大江东去 发表于 2016-11-10 18:58
是的

退休的时候再卖房还能省点钱

为什么？

johnny2012

不是说自住房转投资房之后6年内卖掉都不用交资本增值税吗？

大江东去

lemon-lemon 发表于 2016-11-11 12:43
为什么？

18200以下免税

到37000是19%

到85000是32.5%

到150000是37%

150000+是45%