请教从什么渠道去获得Strata Report

harvey

我的理解买Strata Title的物业，比如Unit、Apartment，建议去做一个Strata Report，就是找人帮你去查这个物业物业管理费的运行情况。防止一些的计划中的大维修，什么电梯大修，外墙粉刷 ... 可能需要你交成千上万的Strata Levy。

我的疑惑是，无论是通过律师，还是通过一些网站，他们都是从什么来源去获得可靠的信息，政府部门还是直接找Body Corporate？信息来源一致吗？或者说不同渠道给出的Strata report，内容的可靠性和详细程度有差别吗？

有请有经验的TX赐教！

harvey

google出一些，比较了一下。http://www.strata-search.com.au 这家网站内容比较详尽。如果准备go ahead的话就打电话过去问一下。

看过足迹上一些例子，似乎很多都是solicitor代理了这个Strata report。这时候合同应该马上要签了或者已经签了。是不是已经有点晚了？

黑山老妖

直接打电话到这个大楼的strata manager。

铁马冰河

原帖由 黑山老妖 于 2008-12-15 20:13 发表
直接打电话到这个大楼的strata manager。

不是owner的话，strata manager不会告诉你的。

BOC

原帖由 harvey 于 2008-12-15 18:15 发表
google出一些，比较了一下。http://www.strata-search.com.au 这家网站内容比较详尽。如果准备go ahead的话就打电话过去问一下。

看过足迹上一些例子，似乎很多都是solicitor代理了这个Strata report。这时候合同 ...

律师也是直接从Body Corporate花钱买的

黑山老妖

原帖由 铁马冰河 于 17/12/2008 10:22 发表

不是owner的话，strata manager不会告诉你的。

告诉他们要买房子，所以要查。让后付钱就可以啦。

铁马冰河

原帖由 黑山老妖 于 2008-12-17 11:28 发表

告诉他们要买房子，所以要查。让后付钱就可以啦。

那也需要有vendor的授权才行，我的朋友做过好几次Strata report，都需要授权信的。

harvey

谢谢大家回复。我已经把那个曾经看中的房子给否决了。所以暂时不用做这个report了。

不过这两天疯狂吸收了购房知识，现分享如下。如果有不对的地方请指正。

首先，我的问题问的就不是很清楚。我其实想问的是Strata Inspection Report。Strata Report太过笼统。

先来澄清几个概念吧
Body Corporate，在NSW，更正式的称呼似乎是Owner Corporate，相当与国内的业主大会。由所有Owner构成，其常设机构为Execute committee，对等与国内的业主委员会，还不清楚Execute Committee的委员是怎么选出来的，是义务的还是有补贴或者工资的。
Strata manager，广义的说，就是物业管理公司，狭义的就是物业管理公司里指定的负责某物业的那个人。其受Owner Corporate雇佣，负责物业的日常维护和执行Owner Corporate的指令。

按照法律规定。Owner Corporate需要保留所有物业维护和运作相关的原始资料。估计实际操作都是让Strata Manager代理了。资料的保存形势可以是物理的，也可以是数字化的。真因为有这些原始资料的存在，才催生了一个行当，就是Strata Inspection。

所谓Strata Inspection，就是由一些专业人员，往往是一些专业行业协会的会员。去调阅这些Strata 原始资料，然后根据资料写成report交给客户。Report并无固定格式和内容。各家可能不一样。

前面有同学说律师是直接从body corporate那里买。我觉得不太会。首先我怀疑Body corporate根本就是交给strata manager负责日常事务。手上没有这些资料，也不会受理这种查询。而Strata Manager 那里，有的是原始资料，一年可能有个年报。但这个和Strata Inspection Report不同。Strata Inspection Report的目的是求助于一个专业和独立的第三方，通过strata原始资料，对strata物业的财务和管理状况做一个报告和评估。

所以，除非你很专业，也很有经验。能从那些原始的会议记录和账单发票里归纳出你关心的内容。可以直接尝试找strata manager。一般的人，我觉得比较可行的还是从做strata inspection的中介机构购买。因为你出钱雇佣它做inspection，它不会站在卖家或者物业公司那边。

margaretyy

难道真的会因为strata fee 高会否决掉自己喜欢的房子吗？投资房除外。

harvey

原帖由 margaretyy 于 2008-12-30 12:18 发表
难道真的会因为strata fee 高会否决掉自己喜欢的房子吗？投资房除外。

strata report的作用不是看strata fee高不高，主要使通过report看这个物业的一些历史记录，希望能避免掉一些未来的隐患。

margaretyy

strata 多高算是高的呢？会不会有升有降呢？

OneLeaf

我当时找strata manager问情况，答复是根据法律不可以告诉我，因为我不是owner。

MaskedBall

jewar

原帖由 margaretyy 于 2009-1-21 19:02 发表
strata 多高算是高的呢？会不会有升有降呢？

一季度1000以上算高吧
肯定会有升有降，不多升多降少

garysu

原帖由 jewar 于 2009-5-15 09:54 发表

一季度1000以上算高吧
肯定会有升有降，不多升多降少

最近感觉越来越多没有什么设施的物业，2 bed管理费也接近１０００了

知秋一叶

原帖由 margaretyy 于 2008-12-30 11:18 发表
难道真的会因为strata fee 高会否决掉自己喜欢的房子吗？投资房除外。

会阿。strata fee的高低可以在一定程度上反映出房子的状况。
比如，某房子建筑结构上出现问题要花一大笔钱来修理，这钱都是从Strata里面出来的，你可以看出端倪的。

总不想买个有缺陷的房子回来吧？而且，Strata是一直要交的，如果碰到不良的strata公司，气都气死了哪里会住得开心？

冬菇茶

in the city, where would you find an apaprtment with the strata fee below $1k per quarter?

知秋一叶

原帖由 jewar 于 2009-5-15 09:54 发表

一季度1000以上算高吧
肯定会有升有降，不多升多降少

我觉得Strata高低不能只用Strata fee来比较。
有的房子，有电梯，游泳池，健身房，这些都要维护，Strata高一些 还能接受。（据我所知 大概要 $1000多）
有的房子，啥也没有。那自然应该便宜些 （$400~600 左右）

个人意见

狗熊

原帖由 margaretyy 于 2009-1-21 19:02 发表
strata 多高算是高的呢？会不会有升有降呢？

strata本身再高也高不到哪里去，关键是SPECIAL LEVY，一般收的时候是和STRATA一起收的，所以容易混淆。

如果你的楼出现严重问题，比如严重的安全易患，需要维修的话，所有的业主都要分摊费用。再想想这里修房子的费用，10W不多吧，可以如果一共只有10户的话，每户平均就要分摊。。。。。。。

知秋一叶

我觉得，只有strata状况是否运转正常这个标准。
因为每个building 情况都不一样，所以仅用strata fee来衡量是不对的。

知秋一叶

原帖由 狗熊 于 2009-5-15 10:42 发表


strata本身再高也高不到哪里去，关键是SPECIAL LEVY，一般收的时候是和STRATA一起收的，所以容易混淆。

如果你的楼出现严重问题，比如严重的安全易患，需要维修的话，所有的业主都要分摊费用。再想想这里修房 ...

说得对。special levy 确实是症结。

garysu

所以一个强有力的executive committee是非常重要的，怎么样合理的收钱花钱，怎么和管理公司谈判监督，直接影响到每个业主的利益。要买unit apartment的话最好了解一下。