觉得房市应该快撑不住了。。。

kobees

一直在关注悉尼地区的房价。这一两年以来暂时还没跌什么，现在处在一个牛熊rally的状态。但是我觉得明年有可能跌20%左右：

1.现在悉尼地区房子大量上市（sunday telegragh统计过，但具体数据不详细，domain,realestate因该有），我个人关注的如randwick,coogee,newtown等区房子上市的比前期利率最高点还要多。很多房子特别豪宅有价无市（据说nicole kidman point piper的20m 挂牌快一年现在都没卖出去）。估计但买方都在观望。中价1m以上的也一折再折。

2.最近房市成交率下滑不明显，但是如果factoring增加的7000-14000的bonus因素，应该有不小的下滑，当然也只是估计。因为第一次购房的人数和占比没有数据支持。

3.明年经济进入recession概率大于60%，零售商的销售额利润都在降（harvey norman据说一季度同期降了35%），unployment增长后，对房地产市场的影响应该不小。

4.据说明年有大量政府公屋上市廉租（消息来源不明），租房市场预期降低后投资房价格自然会下滑。

5。 我住的这栋公寓里，由于地段好one bedroom能卖到260k以上，好的在280k-300k，租金回报除去strata 和 management fee后大慨保守估计220-250每周按20年回本算260k是合理的价位（房子老忽略negative gearing的因素，）。但隔壁一房租340，从年初开始卖 价格290k-270k-260k最近换中介降到249k一口价都没卖出去（其实成交一般都少10k以上，所以说240k都没人要），但去年同期这栋楼里的房子没有上市没有超过半年还在的。

当然也有看多房市的理由存在,一是利率估计还会降，十二月降一波明年年中会降到4%以下，二是商业移民配额增加，需求量按理说会继续上升。但如果现在房市供给已经过剩的假设成立的话，那估计明年最迟2010年熊市终究会来临。

以上是个人想法，欢迎大家拍砖。。

黑山老妖

http://www.businessspectator.com ... Document&src=mp

yanzi

不会吧，别吓唬我

北风

赫赫，写的满有道理的
不过刚好和我的结论相反
我觉得2010牛市开始
要建立在澳洲经济不垮
失业人数不是非常高
租房空置率不是非常高的基础上

duoduo妈

讲的很好，赞同。

休

我敢打赌明年悉尼房市不会跌超过10%。

tonyju626

澳洲经济不垮
失业人数不是非常高
租房空置率不是非常高的基础上

7-10% drop at most

panada

失业率不适很高是多高？租房空置率不高是多高？条件都这么抽象，可得出的结论却这么具体，真是有想象力。

wil

人算不如天算，所有人包括楼主都是靠感觉说话

休

“4.据说明年有大量政府公屋上市廉租（消息来源不明），租房市场预期降低后投资房价格自然会下滑。”

一年就会有大量房子供出租? 建房是一个相当长的过程,没三,五年肯定不行.

kobees

澳洲经济不垮
---今天OECD预测说澳洲经济还会有增长，是发达国家中表现最好的。政府也准备以赤字代价来拉动经济，加上澳币继续贬值的话，宏观上说澳洲经济在明年肯定不会垮。

失业人数不是非常高
---投资房来说，如果回报率不合理房主就会出售，和就业或失业关系不是很大（因为很少有人对一直赔钱的投资房都持有，肯定寻机出局）自住房主在失业情况下一定卖房。预测说明年失业率在6%左右，不算非常高，但失业率上升会增加房市供给量，另一方面需求量也会下降。

租房空置率不是非常高的基础上
---造成租房空置率低，我的理解一是因为政府建房不够，二是移民增加过快，三是房价太高，租房比买房划算。但在当前经济情况下，即使增加移民配额，海外移民不见得会持续增长（经济就业环境的影响，而且澳洲房市海外投资者相对美国英国不是很多，美英甚至香港房市已经崩盘，抄底资金不会流向澳洲）。工党政府的政府廉租房计划对租房市场应该也有不小影响。所以空置率上升是必然。

传统好区median price仍在逆市涨如bronte rose bay，bondi junction(sunday tele本周 :top perfomers in sydney）。10-20%的drop也只算correction，肯定不能算collapse。这个波动区间大部分有房的都能撑得住，没房的可以等机会看看，但是炒房的就得仔细算算了。

kobees

原帖由 休 于 2008-11-26 13:34 发表
“4.据说明年有大量政府公屋上市廉租（消息来源不明），租房市场预期降低后投资房价格自然会下滑。”

一年就会有大量房子供出租? 建房是一个相当长的过程,没三,五年肯定不行.

忘了消息在哪看到的，按理说也没这么快出来的。但kevin rudd的竞选承诺是提高housing affordbility,这也是他主要政策之一，一年来只弄了个 first home buyer saving account补贴，没见动静。。。

kobees

原帖由 wil 于 2008-11-26 13:27 发表
人算不如天算，所有人包括楼主都是靠感觉说话

bingo,所以标题是“觉得。。。。。”

coffeecorner

我跟楼主一样关注的悉尼的东区，我所关注的几个街道，半年来下跌很明显，10%左右。

ilovefamily

原帖由 休 于 2008-11-26 13:34 发表
“4.据说明年有大量政府公屋上市廉租（消息来源不明），租房市场预期降低后投资房价格自然会下滑。”

一年就会有大量房子供出租? 建房是一个相当长的过程,没三,五年肯定不行.

建房很快的，在国内就在建筑企业工作，在这边还是干这个
这边48层的大楼，1年完工。。。民宅更快，因为都是包给包工头干，house的话如果磨洋工的话，当然慢，如果包给人干，就极快，因为都是按套房算钱，不管你干几天，都是这个钱，那些labor当然干得贼快。。。

北风

"如果回报率不合理房主就会出售"
回报率在越来越好,这里的回报率是指房租和利息差,利息降的那么快,房租没有降,回报率自然就高了
为什么说回报率是指房租和利息差,因为投资房不是通过快速买卖赚取差价来赚钱的,那样赚钱的是房屋中介
投资房是要靠控制现金流,保持成本,等待长期增值,再refinance加大投资,多年后再了结获利，甚至不了结获利，来完成投资计划的

原帖由 kobees 于 26/11/2008 12:44 发表
澳洲经济不垮
---今天OECD预测说澳洲经济还会有增长，是发达国家中表现最好的。政府也准备以赤字代价来拉动经济，加上澳币继续贬值的话，宏观上说澳洲经济在明年肯定不会垮。

失业人数不是非常高
---投资房来说 ...

休

原帖由 ilovefamily 于 2008-11-26 13:52 发表

建房很快的，在国内就在建筑企业工作，在这边还是干这个
这边48层的大楼，1年完工。。。民宅更快，因为都是包给包工头干，house的话如果磨洋工的话，当然慢，如果包给人干，就极快，因为都是按套房算钱，不管你干 ...

建房的前期工程很慢长,批地,征求当地居民意见,没一年二年搞不惦.除非去新开发区,这样的屋有多少人愿意去住?

zn7726

LZ看的那几个区都是很贵的区. 现在的形势是高价房跌幅明显大于中低价房.

andrewliu1978

低端的肯定下跌幅度有限，不过需求也会有变化滴
原来想买35万的，再攒一年钱，原来50万的可能跌到43万了，狠狠心可能就研究高一档的了，这样低档的就少了一个潜在买家
什么都在变，慢慢看着就成了

kobees

原帖由 北风 于 2008-11-26 13:55 发表
"如果回报率不合理房主就会出售"
回报率在越来越好,这里的回报率是指房租和利息差,利息降的那么快,房租没有降,回报率自然就高了
为什么说回报率是指房租和利息差,因为投资房不是通过快速买卖赚取差价来赚钱的,那样 ...

我也一直在想投资房回报的问题，一是现金流，二是资本利得，在澳洲还有点特殊有negative gearing因素。
我在国内买房时是这样算的：房租20年回本是房价的上限（当然没有理论支持，而且不适用商业地产）
利率下降房租不跌，回报率肯定上升。我住的楼里大部分是买的投资房。但就以我隔壁的上市房来说，售价249k
weekly rent 330，
weekly strata 70,
weekly council fee water etc 20
management fee: 5-10%  30  
NET 210*52week=11000

贷款90%按22。4万左右，7%利率25年每周还款在400左右，所以说买方只能利用negative gearing了，产生正现金流是不可能的。
在房市已经高估的前提下，大的capital gain在这几年也不多见。一般的区持有两三年10% tops但是大部分都是loss。

当然，以上计算只是个例，如果是house或者strata不高的公寓另说。。。

ngnnet

難說啊，房子價格下跌太快，也不一定是什么好事。整體經濟都會下滑。

現在澳洲的租房價格很高，而且還租不到，都是因為新房建設不足引起，經濟下滑會更加重新房建設的開工不足。

現在最重要的是降息，還是降得快，這樣才會好起來。

ilovefamily

原帖由 休 于 2008-11-26 14:00 发表

建房的前期工程很慢长,批地,征求当地居民意见,没一年二年搞不惦.除非去新开发区,这样的屋有多少人愿意去住?

就是说啊，单说建房，很快，慢的是前期规划和审批
可是按传闻政府建10万廉租房，估计不会在已成型的居民区里盖，应该会开发新区。
新区也不是没人住啊，西区那些新区如point cook，大家捧场的不少啊！也就这么2-3年，不就成气候了吗。。。

tonyju626

原帖由 kobees 于 2008-11-26 14:14 发表


我也一直在想投资房回报的问题，一是现金流，二是资本利得，在澳洲还有点特殊有negative gearing因素。
我在国内买房时是这样算的：房租20年回本是房价的上限（当然没有理论支持，而且不适用商业地产）
利率下 ...

Interest only on 7% is 301.54
Interest only on 6% is 258.46
Interest only on 5% is 215.38(hopefully not)

北风

恩，你再用5%的利息，30年还，只还利息，算一算？
你会有所发现的
明年的利息很有可能会低到4.5%

原帖由 kobees 于 26/11/2008 13:14 发表


我也一直在想投资房回报的问题，一是现金流，二是资本利得，在澳洲还有点特殊有negative gearing因素。
我在国内买房时是这样算的：房租20年回本是房价的上限（当然没有理论支持，而且不适用商业地产）
利率下 ...

funfun

工党这几年 房产都没戏，公屋会大量的建，墨尔本也已经有proposal 了

ilovefamily

原帖由 北风 于 2008-11-26 13:55 发表
"如果回报率不合理房主就会出售"
回报率在越来越好,这里的回报率是指房租和利息差,利息降的那么快,房租没有降,回报率自然就高了
为什么说回报率是指房租和利息差,因为投资房不是通过快速买卖赚取差价来赚钱的,那样 ...

我不这么认为啊，如果那样的话，前期利息高涨的时候，大家应该都卖房，现在利息降了，大家应该都买房了，可是事实却是相反的

利息高的时候，大家拼命买房，利息低的时候，到处都是for sale for lease的牌子，看得人心慌啊！

每个人的投资习惯不一样，感觉大部分中国人，还是很保守的，不会借贷太多投资，可是有人不一样，他们既投资房市，又投资股市，汇市，基金，当股市大跌，他们的现金流出现问题，当然会减债卖房。。。

你看得上租金减利息赚的那点钱，有人看不上，所以世界变化快啊！

kobees

原帖由 tonyju626 于 2008-11-26 14:19 发表

Interest only on 7% is 301.54
Interest only on 6% is 258.46
Interest only on 5% is 215.38(hopefully not)

thanx. my calculation is based on principal n interest repayment n  I'm hoping 5% rate is imminent.

tonyju626

租金减利息赚means positive cash flow. for me it's very attractive if it's 0-5% principle investment....

tonyju626

原帖由 kobees 于 2008-11-26 14:27 发表


thanx. my calculation is based on principal n interest repayment n  I'm hoping 5% rate is imminent.

it's OK:) investment property should use interest only.

北风

对了，在把投资房的贷款减少到80%，而不是90%
会出现positive cash flow的
然后
投资房是要靠控制现金流,保持成本,等待长期增值,再refinance加大投资,多年后再了结获利，甚至不了结获利，来完成投资计划的