浅谈墨尔本公寓市场

Dramay

看到一篇financial review上的报道指出，墨尔本CBD，Docklands和Southbank的公寓，二手转卖比off-the-plan时低24%。再结合上个月墨尔本几大地产大佬联名上书的新闻，我个人虽然对墨尔本这城市不太了解，但对于墨尔本公寓市场也有些观点，在此阐述一下我个人的理解，希望能够抛砖引玉，等足迹同胞补充与指正。

墨尔本的人口与悉尼差不多，多40m多，但是房价相差很大，同类产品比较，墨尔本的价格一般在悉尼的一半左右。之前一朋友的父母在上海房产会了解到墨尔本的一大盘，位于CBD（具体哪个我没问），两房两卫90多万，我当初一听感觉贵了，而且墨尔本现在又是贷款的重灾区，赶紧劝朋友别碰，同样的钱不如买悉尼的好。

个人了解下来，觉得墨尔本公寓市场有几大问题

第一：墨尔本或许存在一些针对国内投资人的“特供房”，国内新入市投资人多半只知道澳洲的三大城市，悉尼，墨尔本，布里斯本。海外投资人觉得悉尼最贵，布里斯本太便宜，折中买了墨尔本，外加墨尔本的楼盘的佣金高，国内中介愿意推，导致现在墨尔本off-the-plan买家大量是海外投资人，后来的大规模贷款下不来（像Ausin的事件一样），以至于墨尔本几大地产公司联合起来控诉这件事也反向证明了海外买家比例高这一事实。

第二：墨尔本摩天楼建过多，CBD的扩容规划归于集中在高层住宅上，但提供就业的商业规划并不多。CBD区域本来就是外来人口住的地方，根据报道，墨尔本CBD居住的总计35w人中，具有澳洲身份的本地人只有1.4w。墨尔本ct圈的就业没有大幅提高的情况下，布满密集off-the-plan摩天楼的CBD，一两栋楼就能解决的住房需求，现在造了四五栋，直接影响CBD空置率涨高，高楼变空楼，投资者只能贱卖。并且墨尔本CBD的新公寓价位过高，在周边7公里的范围内有大把同价位的townhouse，有澳洲身份的人在同价位的情况下，宁可选择townhouse，使得当新的摩天楼成二手房时，没有当地买家接手。

第三：VIC最先实行提高stamp duty，QLD和NSW后来才跟上，这上面三个月的时间差让很多准备入市的投资人转移去了QLD和NSW置业，并且VIC提升的的stamp duty不仅仅是对住宅房产，对工业或商业房产也要征收，这完全没有要帮助已经迟缓的商业去发展的意思。

第四：墨尔本的薪资水平跟悉尼差不多，墨尔本每月平均4,468.18 A$        ，悉尼是4,544.79 A$。但是相对于日常开销来说，悉尼生活成本更高。NUMBEO计算出悉尼需要7,320.51A$才能维持墨尔本6000 A$的生活水平。但是作为正常家庭开销的最大部分，房贷来说，墨尔本花的远比悉尼的少，这就表明了墨尔本人民有更多的可支配资金，生活得更惬意。墨尔本有全澳顶级的咖啡，平时也能经常看到墨尔本有很多稀奇古怪的店，影响最深的是一家新开的裸体餐厅，当时看到那报道，心想：也只能开在墨尔本了。可以推断在一个竞争压力，生活压力小的环境下，人可能花更多的经历去享受生活，墨尔本local也会花更多在消费上，而缺少对控制风险而投资的意识，从而当地人也并不愿意把闲置的钱放入地产投资，导致滞销的公寓消耗的更缓慢。

P.s.无视我粗糙的文笔。

Georgie

墨尔本年轻人多，消费还是很强劲的，海外学生的力量不可忽视。

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Sf

liu88

墨尔本的薪资水平跟悉尼差不多 are you Serious???

但是相对于日常开销来说，悉尼生活成本更高。are you Serious???

xml196252

我认为，这正是快速发展的不协调之处，也是机会，一但规模起来了，繁华了，会有很多人喜城市的舒适，便利，但那时房价就已经起来了。

Dramay

liu88 发表于 2016-7-18 21:20
墨尔本的薪资水平跟悉尼差不多 are you Serious???

但是相对于日常开销来说，悉尼生活成本更高。are you S ...

Google出来的

yzh1999

liu88 发表于 2016-7-18 21:20
墨尔本的薪资水平跟悉尼差不多 are you Serious???

但是相对于日常开销来说，悉尼生活成本更高。are you S ...

实际什么情况？

tyw4000

那是买 还是不买啊

kawara

影响最深的是一家新开的裸体餐厅，当时看到那报道，心想：也只能开在墨尔本了。可以推断在一个竞争压力，生活压力小的环境下，人可能花更多的经历去享受生活

楼主的思想听起来怪怪的

Dramay

tyw4000 发表于 2016-7-18 22:04
那是买 还是不买啊

不买啊，墨尔本townhouse起啊

Dramay

kawara 发表于 2016-7-18 22:07
影响最深的是一家新开的裸体餐厅，当时看到那报道，心想：也只能开在墨尔本了。可以推断在一个竞争压力，生 ...

思维比较跳跃，表达的不好请多包涵

马到成功

楼主写了一大篇，但没有结论，到底是值不值得投资呢？

kawara

Dramay 发表于 2016-7-18 22:11
思维比较跳跃，表达的不好请多包涵

你去过吗

liu88

yzh1999 发表于 2016-7-18 21:56
实际什么情况？

实际情况:墨尔本的平均工资水平十年来一直比阿得高，但比佩斯，布村，堪村，达尔文低，比悉尼低。

日常生活费用比悉尼高

Dramay

马到成功 发表于 2016-7-18 22:12
楼主写了一大篇，但没有结论，到底是值不值得投资呢？

对墨尔本理解有限，不敢妄下结论

澳洲游

今天刚接一朋友女儿在墨大上学，住校附近，房租150刀每周，有三人合住一间不足11平米房间，这公寓够赚钱吧？

Dramay

kawara 发表于 2016-7-18 22:12
你去过吗

去过，不过是去旅游的

kawara

Dramay 发表于 2016-7-18 22:18
去过，不过是去旅游的

大饱眼福？

Dramay

澳洲游 发表于 2016-7-18 22:18
今天刚接一朋友女儿在墨大上学，住校附近，房租150刀每周，有三人合住一间不足11平米房间，这公寓够赚钱吧 ...

现金流高跟房子本身涨的幅度没有必然关系啊

BarryAllen

楼主这浅谈简直是深入浅出让我高潮迭起

Dramay

liu88 发表于 2016-7-18 22:12
实际情况:墨尔本的平均工资水平十年来一直比阿得高，但比佩斯，布村，堪村，达尔文低，比悉尼低。

日常 ...

哪些方面得出日常比悉尼高？首先大头房租就不会比悉尼高吧

Tim_judy

到底值不值得投资呢？

Dramay

kawara 发表于 2016-7-18 22:20
大饱眼福？

诶呀，我以为你说墨尔本这城市呢……餐厅还没去过

punky

文笔还不错，但是你触碰了悉尼的小神经，你得小心了。

kawara

Dramay 发表于 2016-7-18 22:28
诶呀，我以为你说墨尔本这城市呢……餐厅还没去过

哦。原来你只是神往

amtb

不知所云

澳洲游

Dramay 发表于 2016-7-18 22:22
现金流高跟房子本身涨的幅度没有必然关系啊

那你是说房价只与人炒有关，而与其内在价值无关？亦会可解释悉尼多泡沫，而墨村更安全了

Dramay

Tim_judy 发表于 2016-7-18 22:27
到底值不值得投资呢？

我个人认为，墨尔本CBD公寓不值得投，不仅现在银行贷款下批难，外加房价低估，而且二手转卖周期比其他城市长

Tim_judy

谁知道阿德莱德cdb 公寓值不值的投？

Dramay

澳洲游 发表于 2016-7-18 22:32
那你是说房价只与人炒有关，而与其内在价值无关？亦会可解释悉尼多泡沫，而墨村更安全了 ...

并没有这个意思，不要误解