自主转投资房

PhilipM

自住房贷款还的差不多了，打算把它变为投资房，再买一套自住，怎么贷款，比较有效避税啊？大家都是怎么做的

狸狸酱

whaaaat 还的差不多了再转投资，ato是按你过去达到的最低贷款额来算负扣税的。。。
本来就有自住转投资计划的话应该尽量不还本金才对。

PhilipM

狸狸酱 发表于 2016-6-27 23:07
whaaaat 还的差不多了再转投资，ato是按你过去达到的最低贷款额来算负扣税的。。。
本来就有自住转投资计划 ...

什么意思？ATO 怎么算负扣税？

狸狸酱

PhilipM 发表于 2016-6-27 23:09
什么意思？ATO 怎么算负扣税？

一个房子不管以前是自助还是投资，现在是投资房且想抵税呢，ato按照这个房子贷款的最低额度来计算利息，然后这个利息来negative gearing的。
假设一开始这个房子的loan是100万，还本金还进去了20万，loan limit就变80万咯，以后再refinance，即便loan增加到120万，ato那边还是按80万产生的利息抵税。
所以你现在的情况是这个房子offset放满了呢，还是本金已经都还完了呢？如果是后者就抵不了多少税咯。

PhilipM

狸狸酱 发表于 2016-6-27 23:14
一个房子不管以前是自助还是投资，现在是投资房且想抵税呢，ato按照这个房子贷款的最低额度来计算利息， ...

我把钱从offset转进贷款里了。那我转出来行吗？转回offset?

PhilipM

PhilipM 发表于 2016-6-27 23:17
我把钱从offset转进贷款里了。那我转出来行吗？转回offset?

那我咋办？想买一个新的自住，把这个租出去？有什么好办法吗

狸狸酱

PhilipM 发表于 2016-6-27 23:17
我把钱从offset转进贷款里了。那我转出来行吗？转回offset?

转出来也不行了额。

PhilipM

狸狸酱 发表于 2016-6-27 23:24
转出来也不行了额。

我以为转进去和留在offset一样哪。没多想就全转进去了。

狸狸酱

PhilipM 发表于 2016-6-27 23:27
我以为转进去和留在offset一样哪。没多想就全转进去了。

既然现在这套都还清了，那就新买一套做投资呗

PhilipM

狸狸酱 发表于 2016-6-27 23:29
既然现在这套都还清了，那就新买一套做投资呗

但想租出去这套。换自住

denisezhang

楼主悲催了。。。

denisezhang

办法是，只买投资房，自住房别动。

wuyin227

狸狸酱 发表于 2016-6-27 23:24
转出来也不行了额。

可以通过refinance洗白吗？
知道理论上不行
但是实际操作中如果换了银行ato能发现吗?

dragonballz

wuyin227 发表于 2016-6-28 00:23
可以通过refinance洗白吗？
知道理论上不行
但是实际操作中如果换了银行ato能发现吗? ...

不行的，ATO有专门案例。我和LZ情况类似。所以决定把自住转投资那套转到老婆名下，因为它已经positive gearing，而且增值很快的华人区所以也不打算卖。

freewalker

如果已经还进去了就没办法做负扣税。要么把这套卖掉，新买一套做投资房，要么这套留着做自住房。

大江东去

wuyin227 发表于 2016-6-28 00:23
可以通过refinance洗白吗？
知道理论上不行
但是实际操作中如果换了银行ato能发现吗? ...

不行

大江东去

PhilipM 发表于 2016-6-27 23:27
我以为转进去和留在offset一样哪。没多想就全转进去了。

节哀吧

说过无数次自住房也应该只还利息，不应该还本金

Georgie

大江东去 发表于 2016-6-28 09:24
不行

大江给解释一下

大江东去

Georgie 发表于 2016-6-28 10:25
大江给解释一下

自住房转投资房的时候，ato是按你这套房子在银行贷款曾经达到的最少金额产生的利息计算负扣税

不是按你现在的实际贷款产生的利息计算负扣税（除非refinance出来的钱是用于购买投资房）

所以自住房也不应该还本金

memsgg

大江东去 发表于 2016-6-28 11:17
自住房转投资房的时候，ato是按你这套房子在银行贷款曾经达到的最少金额产生的利息计算负扣税

不是按你 ...

那如果夫妻之间调整一下房产份额，是否算重新买卖一次呢？这样是否可以使贷款额增加从而达到退税的目的呢？

大江东去

memsgg 发表于 2016-6-28 11:29
那如果夫妻之间调整一下房产份额，是否算重新买卖一次呢？这样是否可以使贷款额增加从而达到退税的目的呢 ...

先离婚再卖房给对方就可以

memsgg

大江东去 发表于 2016-6-28 11:33
先离婚再卖房给对方就可以

话虽不中听，但好像是有道理的。

大江东去

memsgg 发表于 2016-6-28 11:38
话虽不中听，但好像是有道理的。

只能这么办，

或者你有18岁以上的小孩，也可以卖给小孩

或者有pr的父母也行

memsgg

大江东去 发表于 2016-6-28 11:45
只能这么办，

或者你有18岁以上的小孩，也可以卖给小孩

有pr的父母？父母又没有这边的高收入，如何退税？

大江东去

memsgg 发表于 2016-6-28 11:38
话虽不中听，但好像是有道理的。

再或者找个信的过的朋友或亲戚，

你先把房子卖给他，过两个月再卖回给你们

大江东去

memsgg 发表于 2016-6-28 11:57
有pr的父母？父母又没有这边的高收入，如何退税？

再卖回给你们就可以了

memsgg

大江东去 发表于 2016-6-28 12:02
再卖回给你们就可以了

高， 实在是高

ssitrh

大江东去 发表于 2016-6-28 12:02
再卖回给你们就可以了

不用交印花税的啊?

大江东去

ssitrh 发表于 2016-6-28 12:09
不用交印花税的啊?

用，两次交易等于房价的8%左右

大江东去

ssitrh 发表于 2016-6-28 12:09
不用交印花税的啊?

但好处是，自己人交易，可以拉高房价，节约了未来卖房存在的增值税