澳洲长期地产走向图

kingsford

以前贴的都是最近一二十年的。下面的是两张100年的图。我就不分析了，呵呵。


Australia median



[ 本帖最后由 kingsford 于 2008-11-16 14:45 编辑 ]

黑山老妖

个人感觉这个construction cost不太对头。
按理说现在的new home start是这么低，说明造房子不profitable。为什么价格和成本能够差这么多呢？如果是倒过来还差不多。

bulaohu

是不是税收得太多，把construction的利润空间都挤掉了

coolioo

Data source??

kingsford

原帖由 coolioo 于 2008-11-16 14:52 发表
Data source??

第一个，see legend
第二个，ABS的数，一篇论文里画的。
数据绝对是准确的。

[ 本帖最后由 kingsford 于 2008-11-16 15:03 编辑 ]

poposay

个人买地建房要被剥削基层，买地的时候被政府，中间商，开发商，中介，大额买家 层层剥削。 土地价格就上去了。
建房被builder ，plumber, electrician ,construction supplier 层层剥削，建房成本就上去了，一个房子养活了一堆人。
这可能就是没利润的原因。

galway

似乎澳洲的房价在1949和1989都有非常巨大的快速涨幅，难道中国移民？:)

wdmznzd

不要太以中国为中心了，世界上的事情不是都围着中国转的。澳洲股票在1961-1980的年回报率和1981-2000年的相差无几，可在前一个时期中国经济对澳洲可以说影响很小。

wdmznzd

这个图表没有反映澳洲房价的地区差异，而这个差异应该是很大的。

galway

原帖由 wdmznzd 于 2008-11-16 17:11 发表
不要太以中国为中心了，世界上的事情不是都围着中国转的。澳洲股票在1961-1980的年回报率和1981-2000年的相差无几，可在前一个时期中国经济对澳洲可以说影响很小。

呵呵，娱乐一点嘛。大家又不是在这里研究经济学:) 不过，有没有历史移民数据呢？请大虾们分析。

其实俺是以自己为中心，但也记不得自己10年前做的事情，走过的路了。不知道经济学家能否用几个曲线，甚至更多图标，来解释过去。。。别人做过的事情呢？
我们老百姓头脑简单，其实只要所需要的房子不是夏利当宝马卖，就ok啦。

tonyju626

再给你加2张吧:)

我还是那个看法,不能因为牛市就推崇一种投资方式,也不能因为熊市而完全否定一种投资方式.

当然,现在的市场绝对是谨慎从事为上的

lvtu

原帖由 galway 于 2008-11-16 18:51 发表

呵呵，娱乐一点嘛。大家又不是在这里研究经济学:) 不过，有没有历史移民数据呢？请大虾们分析。

其实俺是以自己为中心，但也记不得自己10年前做的事情，走过的路了。不知道经济学家能否用几个曲线，甚至更多图标 ...

我们就是在这里研究经济学 ...

lvtu

原帖由 tonyju626 于 2008-11-16 19:04 发表
再给你加2张吧:)

我还是那个看法,不能因为牛市就推崇一种投资方式,也不能因为熊市而完全否定一种投资方式.

当然,现在的市场绝对是谨慎从事为上的

额滴神涅 ...全是经济学家的说 ...

tonyju626

赫赫,反正不用打税,胡言乱语,听过就罢

[ 本帖最后由 tonyju626 于 2008-11-16 19:18 编辑 ]

lvtu

原帖由 galway 于 2008-11-16 18:51 发表

我们老百姓头脑简单，其实只要所需要的房子不是夏利当宝马卖，就ok啦。

千万别让自己的房子宝马当夏利卖 ...

黑山老妖

establish house price其实有点要注意的：renovation and extension会使房子增值。这个是没有办法精确估计的。所以我们没法知道房价超过通膨的部分里到底有多少是因为renovation/extension造成的。

stevenzhhy

楼主的图和11楼的图怎么差别这么大

其中的index是一个标准？楼主能不能解释下

tonyju626

大概因为LZ的是100年的,我用的是20年的

stevenzhhy

原帖由 tonyju626 于 2008-11-16 19:26 发表
大概因为LZ的是100年的,我用的是20年的

不完全是啊，一楼的图里面，房价在90年左右出现个高峰，后面几年有下降

而11楼的从86到06价格一直是涨的，所以我问这个index的计算方式是不是不一样

tonyju626

那个蓝色的是美国的

89-91年有降的

[ 本帖最后由 tonyju626 于 2008-11-16 19:38 编辑 ]

galway

原帖由 lvtu 于 2008-11-16 19:14 发表


我们就是在这里研究经济学 ...

不是吧，经济学是靠图表换房子，老百姓是拿土豆和面包换房子吧

实话实话，对能够分析实际问题的经济学家还是比较佩服的。尤其是那些有数据的大虾。

galway

对实践出真知的更加pf，呵呵

dofu

按照楼主的图，
美国1895年（左右）和美国1980年的房价是一样的。呵呵

我记得书上讲，1895年美国人的工薪是2-3刀pw.1980年能和那时候一样？
所以，楼主的图应该是有条件的，如实际购买力（购买力绝对值）等等。

dofu

楼主一句“我就不分析了，呵呵”

把我们都给“呵呵'了。

楼主的第二张图上，从1910年到1980年建房的成本都比房子高。

我也呵呵一下。请问这70年里，难道是谁建房谁赔钱吗？呵呵。。。。

annyshi

那坐标上的数值是百分比，不是房价，至于是什么比什么就要问楼主啦？:)

Wangx813

原帖由 dofu 于 2008-11-17 02:31 发表
楼主一句“我就不分析了，呵呵”

把我们都给“呵呵'了。

楼主的第二张图上，从1910年到1980年建房的成本都比房子高。

我也呵呵一下。请问这70年里，难道是谁建房谁赔钱吗？呵呵。。。。

同问。

kingsford

原帖由 dofu 于 2008-11-17 02:31 发表
楼主一句“我就不分析了，呵呵”

把我们都给“呵呵'了。

楼主的第二张图上，从1910年到1980年建房的成本都比房子高。

我也呵呵一下。请问这70年里，难道是谁建房谁赔钱吗？呵呵。。。。

No. You should not read the two lines together. The distance between the two lines means nothing.
Both assume an "index" of 100 at 1901. Each line represents its own meaning, just plotted on the same diagram.

dofu

我还是没理解。

按照你的说明，是用1901年的值为100.如某年的数值是1901年的3倍，那么就是300啦。因此图上的每点值是：（该年房价真实数值）/(除上) （1901年的房价）×100.

可有可能1895年和1980年这两年的美国房价都是1901年的1.25倍吗？

tonyju626

图1是去除通涨因素的价格

tonyju626

也就是说从1895到1980,美国房价跑平了通涨