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meibu

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不会游泳的鱼

先熬過冬天再算，長線可以考慮。

leeshine

关键是租金+负扣税能控制一套房子吗？如果能控制的话当然是很不错的。可照目前很多房子看来有点难~

云淡风轻

合算，我们也这样

happysee

原帖由 leeshine 于 2008-11-13 10:35 发表
关键是租金+负扣税能控制一套房子吗？如果能控制的话当然是很不错的。可照目前很多房子看来有点难~

既然有负扣税,说明还是要贴钱的,否则就没有那个负字了.

不会游泳的鱼

原帖由 meibu 于 2008-11-13 10:43 发表


租金:他现在那个2室2卫的房子里面住了至少5人, 当然给ATO报多少租金收入不知道, 但是每年能拿回不少负扣税, 所以正确的说: 10%首付+租金+负扣税+很大的精力(因为自己招租, 招N多个人也够劳心的)+风险(不知是大是 ...

一旦成為負資產，惡魔連年

cunjin2008

你算过一些不安定因素吗？？？

leeshine

很多人这样操作呢~确实是个不错做法。但事实上，你要招N个人，打扫啦清理啦，定规矩啦收房租啦，也很是麻烦的呢。要我看，就跟一份parttime工差不多了~我是懒得做，直接交给中介打理了~宁愿每周多出去做一天工，也不要时时挂心。不过要是有带孩子的妈妈，倒是可以弄一下这个，最好招homestay管吃的，赚更多~

flyspirit

买房最终目的还是为了增值，不增值的房产就是失败的投资。5年时间不算长，但如果8到10年都没有增值，就卖了吧。

不会游泳的鱼

原帖由 meibu 于 2008-11-13 11:03 发表


为什么呢? 这种是长期持有的,就是为了20,30年后挣那个房租的...

成為負資產可能會被銀行平倉的，到時候白供了，還可能個人破產。

萱草无忧

LZ的朋友在哪儿呀？别的地方不知道，就墨尔本而言，似乎是不太可能，5年前买的房呀。

jewar

应该是悉尼，这样的区还不少

tonyju626

原帖由 不会游泳的鱼 于 2008-11-13 11:13 发表


成為負資產可能會被銀行平倉的，到時候白供了，還可能個人破產。

I thought bank wouldn't do it if you can afford the mortgage?

flyspirit

原帖由 meibu 于 2008-11-13 11:05 发表


为什么呢? 不卖等以后还完贷款收房租养老不划算吗?

假设房价35万，贷款80%是28万，贷款期限30年。这30年里连本带利要负差不多68万。其中利息40万，算房租能够和还款利息以及其他费用持平（这是最好的情况了）。也就是说你为此房子净支出35万。

30年后，如果房子还是值35万，但由于通胀存在，实际已经贬值。假设年通胀是3%，30年后就是2。4倍，房子价值缩水一半。

kingsford

1.长期房子的资产增长率是0%-0.5% + CPI（通货膨胀）  根本不是什么好的投资 （这里0.5%还没算ownership cost呢）
2.借钱买房那么就更不要讲什么资产净增长了，肯定是比CPI低一大截，负的净增长。
3.所以大多数情况下，借钱买房还不如cash放银行，更不用说和别的投资方式比了。 （除非短期内赶上一个bubble，但是人人都能看准bubble，就不会那么多人赔钱了）

其实要比就要：
一面是 看total cost of ownership （你付的本金，利息，交的levy，做的维修等等 ），不是你最后房子多少钱。
另一面是这些钱放在银行里这么多年。不信你比一比，大多数情况下，尤其长期，买房子是大赔。

买自住的也就罢了，可以安慰自己，说我是比租房子赔了10几20万不假，但是我觉得home ownership的”感觉“，就值这么多钱。

[ 本帖最后由 kingsford 于 2008-11-13 11:58 编辑 ]

tonyju626

原帖由 flyspirit 于 2008-11-13 11:48 发表


假设房价35万，贷款80%是28万，贷款期限30年。这30年里连本带利要负差不多68万。其中利息40万，算房租能够和还款利息以及其他费用持平（这是最好的情况了）。也就是说你为此房子净支出35万。

30年后，如果房子 ...

House Price and Rent after 30 years............Who can tell

kingsford

原帖由 tonyju626 于 2008-11-13 11:52 发表

House Price and Rent after 30 years............Who can tell

越长越好tell。
阿姆斯特丹运河上的房子，1000年的房价都记录再按。0%。 不涨不跌。 当让中间经历过bubble和burst

房子根本就不是个增值的东西，最多防点通胀罢了，但是加上拥有的的费用，就是不借钱买，也是要赔点的。

北风

这个观点比较新奇的，买房投资都是大赔的？

原帖由 kingsford 于 13/11/2008 10:51 发表
1.长期房子的资产增长率是0%-0.5% + CPI（通货膨胀）  根本不是什么好的投资 （这里0.5%还没算ownership cost呢）
2.借钱买房那么就更不要讲什么资产净增长了，肯定是比CPI低一大截，负的净增长。
3.所以大多数情况 ...

tonyju626

原帖由 kingsford 于 2008-11-13 11:56 发表

越长越好tell。
阿姆斯特丹运河上的房子，1000年的房价都记录再按。0%。 不涨不跌。 当让中间经历过bubble和burst

房子根本就不是个增值的东西，最多防点通胀罢了，但是加上拥有的的费用，就是不借钱买，也是 ...

:) Stop here la.

kingsford

原帖由 北风 于 2008-11-13 11:57 发表
这个观点比较新奇的，买房投资都是大赔的？

不算新奇，是真正算过得人的共识（当然不是拿bubble时期的数据来算），不是我自己说的。
当然，有一些人比较想当然，算也不算，相信”房租是扔到水里的钱“这样的混话。房子如果不能在CPI之上再涨4-5%，怎么都陪，借着买更赔。前面说过了，长期来说，房子就是在CPI附近。
homeownership 是消费，不是投资。花钱买的就是感觉。当然一般骗你说是投资。

flyspirit

原帖由 kingsford 于 2008-11-13 11:51 发表
1.长期房子的资产增长率是0%-0.5% + CPI（通货膨胀）  根本不是什么好的投资 （这里0.5%还没算ownership cost呢）
2.借钱买房那么就更不要讲什么资产净增长了，肯定是比CPI低一大截，负的净增长。
3.所以大多数情况 ...

10年，20年中，碰上一次bubble几率很大。

买房还有个做用，帮助savning。没房一身轻的话，钱花起来很快。更可能的是去消费而不是去存银行。

tonyju626

[url]http://www.oursteps.com.au/bbs/viewthread.php?tid=105826[/url]

Try this

kingsford

原帖由 flyspirit 于 2008-11-13 12:08 发表
10年，20年中，碰上一次bubble几率很大。

不错，就看你有没有运气和胆量了。在峰顶卖了，然后租房，不买。炒房是看运气，不是看眼光。

买房还有个做用，帮助savning。没房一身轻的话，钱花起来很快。更可能的是去消费而不是去存银行。

不假。看个人有没有自制力了。呵呵

shangpin

我觉得,在澳洲买房,靠租金回报,是不合算的.

租金回报通常只在3-4之间,远低过利率.

但你期待升值的话，就另当别论.

galway

总体来说，投资房子是一种被动投资，适合于资产规模较大的人群，因为其他投资风险更大。这些人要的是大体上保住资产，而不是增值。
另外，买地和买房还是应该区分的。土地还是生产资料，房子一般来说确实是消费。

好像前几年，普通美国人也自己觉得买个房子，一辈子就安了。。。这两年已经完全不相信了。

kingsford

原帖由 meibu 于 2008-11-13 12:22 发表
俺啥也不关心,俺就关心养老...那啥, kingsford, 是不是自己自制力好点不乱花钱然后多存钱把钱存银行然后20-30年后用银行利息养老也比买投资房养老划算啊? (前提是俺不懂股票、债券、基金啥的）...

也不好说，就怕高通。还是diversified一点的好。有个房子防通涨，也不是坏事。但是借钱买，还贷太多，就不怎么和算了。
黄金，现金，跨板块的蓝筹，房子都来一点了，呵呵。 不要炒，但遇到宏观经济上的大变动，要果断行事。(paopaobing(27))

galway

原帖由 kingsford 于 2008-11-13 12:33 发表
(paopaobing(27))

这个比较厉害，呵呵

flyspirit

原帖由 kingsford 于 2008-11-13 12:14 发表

不错，就看你有没有运气和胆量了。在峰顶卖了，然后租房，不买。炒房是看运气，不是看眼光。


不假。看个人有没有自制力了。呵呵

做什么投资，运气都占很大部份。能够坚持savning长达30年的人，呵呵，不能说没有，非常少。

flyspirit

原帖由 kingsford 于 2008-11-13 12:33 发表

也不好说，就怕高通。还是diversified一点的好。有个房子防通涨，也不是坏事。但是借钱买，还贷太多，就不怎么和算了。
黄金，现金，跨板块的蓝筹，房子都来一点了，呵呵。 不要炒，但遇到宏观经济上的大变动，要 ...

这些东西，风险比房大太多了，一犹豫出手慢点，就死的很难看。当然现金除外。

athleticfrog

这边unit的房产折旧怎么算？ 买unit投资要不要考虑这一点。