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本帖最后由 jefflang 于 2016-8-1 14:43 编辑
【原创-梁杰夫专栏】海外贷款没有救世主
作者：梁杰夫
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作者知识有所欠缺，如果有写得不对的请大大们指出，欢迎讨论交流，一起进步。谢谢大家
这是最好的时代
随着上周悉尼拍卖率创下近十个月以来的新高，人们不再怀疑降息的威力。各大预测机构也就八月再次降息基本达成一致。利息的降低，使得业主的负担变轻，他们能拿出更多的积蓄去继续投资房子。租房族也开始对比租金和房贷支出，目前来说房贷支出会慢慢接近，在可预见的未来，甚至会低于房租，这样只要首付一够，租房族马上会申请贷款买自己的房子。就这样，降息给所有持币观望者发出进入市场的明确信号，沉寂了几乎一整年的悉尼市场，该调整的已经调整过来，发力再创新高也指日可待。
这是最好的时代，这是希望之春。
这是最坏的时代
但是对于海外投资者来说，却是另外一个故事。他们不得不在平时繁忙的工作中安排了一段日常行程之外的澳洲之旅，目的就是希望申请房贷能够顺利下来。因为根据最新的银行规定，海外投资者申请贷款的时候，人必须入境澳洲。这还只是第一步。投资者心里自然一万个草泥马奔腾而过，呐喊，澳洲还是我们的投资胜地吗？ ？？
中国投资者有多喜欢澳洲？让我们来看看澳洲外国投资审核委员FIRB给出的上一财年的统计数据：
在上一年度，中国，是澳洲最大的海外投资者，并以巨大优势领先于第二名-美国。
中国投资者对于澳洲房产有多么的钟情呢？由下面的统计数据可见，超过一半的投资是注入房地产行业的，投资额也是矿业类的两倍。房产，是最炙手可热的投资产品。
这一波中国投资热潮，在今年三月开始遭受寒流。澳洲银行陆续收紧海外贷款政策，银行发言人对于此举的评论只是轻描淡写的：“海外贷款只占我们全部贷款的极小份额，不会影响到整个行业。”
而真实的影响，远远不止他们口中说的那样无足轻重。贷款下不来，投资者由于恐慌开始抛售物业，开发商由于房子无法售出而陷入困境，甚至破产，进而影响上下游各个行业，直至整个经济。一个个应运而生的楼花转让群，楼花转让论坛，都是连锁反应开始的产物。未来更远一点，如果情况不能好转，将会产生巨大的破坏力。
这是最坏的时代，这是绝望之冬。
暴风雨的前世今生
我们，是怎么走到这一步的呢？
2014-2015年，中国投资者大举进军澳洲房产市场，任性买买买。这其中穿插着中国A股神话的破灭和澳币汇率的长期下跌，中国买家于是跑步进场，极大地推动了澳洲房价的上扬。天价豪宅由中国人买下的新闻刺激着人们的眼球，当地媒体忧心忡忡：难道中国要买下澳洲？难道澳洲人以后都要变成中国人的租客了？
2015年2月，FIRB首先发难，制定海外投资申请费收取日程，规定海外买家只能购买特定的房子类别。海外投资者当时只是一笑置之，因为申请费相比房价的涨幅，微不足道。
2015年4月，维州财长Tim Pallas表示外国投资者没有向基础建设和服务建设做出公平份额的贡献，本着公平的原则，政府规定海外买家需缴纳额外3% 的印花税，然后在2016年后需缴纳额外0.5%的地税。这个做法一出，为其他州出台同样的法律开了先河，将对房市产生深远影响。
2016年3月-5月，重头戏出场，四大银行（CBA,WBC,ANZ,NAB）轮番上阵调整海外政策，其中三大银行已基本停止海外贷款申请人的批复（虽然他们没有明文表示完全关闭，但是从申请条件来看，能顺利得到贷款的海外申请人屈指可数）。其中特别值得指出的是西太银行，它是第一个宣布关闭海外贷款大门的银行，而同样是它，在三年前开始大举接纳海外收入，开了海外收入贷款的先河，并在接下来的日子里，赚得盘满钵满，稳稳地做着澳洲第二大银行的宝座。
2016年4月，NAB的调研显示，第一季度海外买家购买澳洲房产数量下降至两年半最低点。其中第一个向海外投资者征收额外税的维州受到的冲击最大，新房购买比例缩水为上季度的三分之一。墨尔本的CBD的楼花市场，已经到了岌岌可危的时候。同时间维州财长任性地进一步宣布，针对海外投资者的额外印花税上调到7%，额外地税上调到1.5%。这样的举措，无异于再给海外买家沉重的一击。
下图为海外买家对各州新房的需求量，下行趋势在维州表现得比较明显。
下图为未来12个月市场对新房的需求量，除悉尼外，其他城市对CBD Apartment的需求热度偏低。
2016年5月，新州出台身份证明新规，限制海外买家。分析人士普遍认为，这是新州政府在为未来向海外买家开征特别印花税和地税试水，开路。两个澳洲最大的房地产市场，在抵制海外买家的步伐上，一致向前。
盼不来的救世主
在四大银行进行严打之后，海外收入基本上是一地鸡毛了。目前四大银行中的三大基本是停止了海外收入的申请。大量的楼盘等着settle，谁来解救陷入困局中的海外投资者？是二三线银行么？是基金么？是中资银行么？
二三线银行，基金怎么样呢？从Bendigo and Adelaida Bank 到Mortgage Easy，AFG, 每天都有一个语不惊人誓不休的机构踩着四大银行的尸体，蹦跶着喊两下口号，博足了眼球。对于他们这样的营销方案，我们要大大地点个赞。然而，下文没有了。真相就是他们基本就是来打酱油的，趁机宣传火了一把，但是真正做下来的寥寥无几。今天宣布做，过两天就关停的剧本每天都在上演。因为他们的钱，基本来自于大银行，大银行不让干了，什么办法都没。
从财力和人力来说，没有那个机构是能够接下那些被三大银行拒之门外的贷款申请的。
最近又说中资银行要来做，大家都惊呼，难道解放军要来了？但是中资银行在澳洲放贷，也是要受到澳洲银监会监管的，政策真正落实到可操作的层面还需要很长一段时间。远水，解不了近渴。随着近日汇丰银行和中国银行公布了最新的非常严格的海外政策，中资银行做海外的传言也尘埃落定。
我们再来看看幸存的NAB国民银行，开出的条件如下：海外贷款最多6成，收入打6折，没有对冲账户，没有利息优惠，必须申请人来澳洲验明正身。你爱来不来。尽管如此，百般任性的它门口还是排着长长的等待队伍。过了Settle的日期贷款还下不来甚至被拒绝的例子比比皆是。更要命的是，APRA限定的投资房10%的增长率，NAB估计很快就达到了。到时候这最后一个大银行的海外收入，也将关闭。
最后剩下的，就是高利息的Prime Lending了，称之为高利贷也没错，利息10%以上，还有一笔高额的申请费。相比现在一般银行贷款账户的三百多刀年费，那笔申请费绝对会让所有申请人感到肉疼。
海外贷款，没有救世主！特别是最近两月要Settle的以海外收入贷款的业主们，必须丢掉幻想，银行的规定必须要遵守，银行要的材料必须得准备，如果对眼前的危机采取鸵鸟政策，或者把希望寄托在银行扛不住了又重开海外贷款这种无依据的猜测上，失去10%的首付的不幸结果随时会发生。
殊途同归
如果说以前宽松贷款政策的时代是黄金时代，那么我们来看看美国之前出现过的忍者贷款-无需收入无需工作无需财产申报的房屋贷款。次贷比例中这样的贷款足足占了三分之一。这也难怪在电影《大空头》中，出现了业主拿自己家宠物狗的名字来申请到了一个贷款的桥段。我们当然不去考究这只狗是否真的把贷款办下来了，而是在那样过度宽松混乱信贷的环境下，一只狗去贷款，也没有显得特别地突兀。然后下一章节，就是次贷危机的到来，房产市场的崩溃，无人幸免。
就算再激进的海外投资者也不希望看到这一幕吧。因为本来海外置业的出发点就是寻求稳定增值的投资，如果没有了稳定，也是沙滩上的城堡，建得再高，随时也有可能坍塌。
看着楼花市场的艰难，本地人士也没有必要太过于高兴，就像我在之前写的文章中提到的一样，楼花价格的过度下行，最终也会把二手房价格拉下来。
楼花和二手房本应是平行的两兄弟，只是在贷款宽松之际楼花如脱缰之马一样飞奔，如今信贷政策收紧，他们必将又回到一个步伐上面来，殊途同归。
市场信心
在写文章过程中，我与一些朋友同行交流了一下。有朋友会说，这样的文章不太好吧，会影响市场信心。楼花现在降价加促销都不太好卖了，我们就尽量别再补刀了。也有朋友说，挺好的，表达客观事实，去伪存真，稳健的市场是有利于长期的。
是啊，其实这点小小文章，无论唱空唱多，都是影响不了市场的自我调节的。举个例子，假如能贷款50%，你买不买？假如能贷款40%，你买不买？假如不能贷款，你买不买？虽然参与的人数减少了，但是，总会有人买的。澳洲永久产权的房子就在这里，碧海蓝天就在这里，经济社会体制就在这里，悉尼那么巴掌大一块地就在这里。这，也许就是最后也最坚定的市场信心吧。
7/5/2016 于悉尼
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