虚心请教投资房与自住房

diana1688

已经基本 pay off 了一套自住房house购买超过6年，真心想换一套条件优越一些的house住，把现有的自住房出租， 所以我的问题是：
1. 可以把现有的自住房转为投资房吗？
2. 银行贷款怎么做？
3. 再买的house可以100%贷款吗？
好像有很多疑问， 希望得到大家的帮助，谢谢！

Jason2016

您把目前的房子抵押给银行可以再贷款，然后新买的house可以贷款100%，然后目前的房子再贷款60%，总之两套房子总贷款不超过80%就可以

Jason2016

现在的房子可以转投资房，然后新买的房子按照自住贷款

diana1688

Jason2016 发表于 2016-3-23 20:06
您把目前的房子抵押给银行可以再贷款，然后新买的house可以贷款100%，然后目前的房子再贷款60%，总之两套房 ...

谢谢！
是不是说在拿到100%新房贷款之后， 还可以从旧的房子里再次贷款出来60%？
那， 旧的房子可以算投资房？

diana1688

Jason2016 发表于 2016-3-23 20:07
现在的房子可以转投资房，然后新买的房子按照自住贷款

怎么把自住房转投资房呢？

DwyaneWade

辛苦了，6点pay off一套house

这几年榨菜吃的不少吧，休息下对自己好点

大成

6年就payoff了，厉害，膜拜一下

新panda

只要pay off转投资就抵扣不了，这也是为什么都要搞io的原因

diana1688

新panda 发表于 2016-3-23 20:47
只要pay off转投资就抵扣不了，这也是为什么都要搞io的原因

可以具体解释吗？不懂哎。谢谢了。

新panda

diana1688 发表于 2016-3-23 20:55
可以具体解释吗？不懂哎。谢谢了。

Pay off了就算钱再贷出来除非是投资用途，不然ato不会让你利息抵扣支出。具体问下会计吧

diana1688

新panda 发表于 2016-3-23 22:53
Pay off了就算钱再贷出来除非是投资用途，不然ato不会让你利息抵扣支出。具体问下会计吧 ...

哦， 谢谢！

freewalker

1. 可以转投资房，没问题。不过由于你的房子已经没有贷款，这样转成投资房后，就算你这个房子抵押给银行来贷款，产生的利息也不能用来做负扣税。
2/3. 用老房子和新房子一起抵押，这样新房子可以做到100%贷款。

diana1688

freewalker 发表于 2016-3-24 09:23
1. 可以转投资房，没问题。不过由于你的房子已经没有贷款，这样转成投资房后，就算你这个房子抵押给银行来 ...

谢谢你。我想再次请教：
我目前并没有关闭现有的自住房贷款账号， 还有一点点的贷款，目的就是为了把钱提出来购买下一个房产。
那么， 如果我买另一个房子， 把现有自住房贷款账号里的已经还的钱全部提取出来转入第二套房子贷款账号里，那么，此时第一套房子作为投资房所产生的贷款利息是不是可以做负扣税呢？

一天世界晴~

diana1688 发表于 2016-3-24 11:26
谢谢你。我想再次请教：
我目前并没有关闭现有的自住房贷款账号， 还有一点点的贷款，目的就是为了把钱提 ...

不可以

tax law上面讲的是purpose of funds, 你第一套房子拿出来的钱 purpose是购买自住房，那么这笔钱产生的利息无法抵扣，如果目的是购买投资房，那么抵扣的是对应那套投资房的收益。

diana1688

一天世界晴~ 发表于 2016-3-24 11:28
不可以

tax law上面讲的是purpose of funds, 你第一套房子拿出来的钱 purpose是购买自住房，那么这笔钱 ...

谢谢你，明白了

norahy

总结 Never payoff your homeloan!

freewalker

diana1688 发表于 2016-3-24 11:26
谢谢你。我想再次请教：
我目前并没有关闭现有的自住房贷款账号， 还有一点点的贷款，目的就是为了把钱提 ...

不可以，只能是那剩下的一点点贷款产生的利息可以用来负扣税。这也就是为什么贷款最好做成只还利息并带offset。

memsgg

freewalker 发表于 2016-3-24 13:05
不可以，只能是那剩下的一点点贷款产生的利息可以用来负扣税。这也就是为什么贷款最好做成只还利息并带of ...

同问，offset里的钱拿出来买新自住房，相应的在第一套房（转成投资房）产生的利息才可以负扣税， 对吗？

用refinance多出来的钱去买新自住房是不可以负扣税的，对吗？

freewalker

memsgg 发表于 2016-3-24 13:25
同问，offset里的钱拿出来买新自住房，相应的在第一套房（转成投资房）产生的利息才可以负扣税， 对吗？
...

是的。

memsgg

freewalker 发表于 2016-3-24 13:30
是的。

多谢

Zz22

学习了，感谢分享！

raywang5

I have better idea. Refinance buy investment also, maybe u could buy 3 in total and rent one which had higher quality than the one u buy, 享受三套房子得资本增值，还享受着生活水平。你6 年可以pay off我认为前期要多注重accumulate capital than 买自住房。

604

norahy 发表于 2016-3-24 12:14
总结 Never payoff your homeloan!

为什么？最终目标不就是还完贷款吗？

dingyipu

604 发表于 2016-3-25 04:28
为什么？最终目标不就是还完贷款吗？

你的最终目标设置有问题。就像有人研究人工智能，去玩儿游戏，设定的最终目标是人工智能不输，结果人工智能把游戏暂停了...

freewalker

604 发表于 2016-3-25 04:28
为什么？最终目标不就是还完贷款吗？

最终目标应该是资产增值，财富最大化，而不是还完贷款

diana1688

raywang5 发表于 2016-3-25 00:42
I have better idea. Refinance buy investment also, maybe u could buy 3 in total and rent one which h ...

谢谢。你的意思是不是我应该购买投资房？

diana1688

raywang5 发表于 2016-3-25 00:42
I have better idea. Refinance buy investment also, maybe u could buy 3 in total and rent one which h ...

“Refinance buy investment also, maybe u could buy 3 in total and rent one which had higher quality than the one u buy, 享受三套房子得资本增值，还享受着生活水平。你6 年可以pay off我认为前期要多注重accumulate capital than 买自住房。” 非常感谢您的建议！可以详解您的Idea吗？我不是很明白。but 3 in total and rent one是什么意思？前期要多注意accumulate capital than 买自住房，这又是什么意思？对不起我是菜鸟，还请您详细讲解，多谢多谢！

diana1688

dingyipu 发表于 2016-3-25 06:46
你的最终目标设置有问题。就像有人研究人工智能，去玩儿游戏，设定的最终目标是人工智能不输，结果人工智 ...

嗯，看起来有道理哦！

大地飞歌

1.其实你不用改成投资房， 你可以选择两套之中的一套作为自主。

2.如果你想第二套贷款利息抵税简单， 弄个信托， 买第二套。

没钱？ 用第一套抵押，把钱存在自己账户里，弄个合同，借钱给trust 买第二套，每年收trust利息（与银行interest rate一样）。Trust买房。

3.找broker

不是专业会计，不负法律责任

加分吧

diana1688

大地飞歌 发表于 2016-3-25 13:47
1.其实你不用改成投资房， 你可以选择两套之中的一套作为自主。

2.如果你想第二套贷款利息抵税简单， 弄个 ...

谢谢你！你的提议我还是第一次听说哦！其实我重点考虑的是投资房贷款利息的负扣税。正如高手们给的建议，选择现有的第一个房子做自住房或是拿准备购买的第二个房子做为自住房所产生的贷款利息其退税的规定是不一样的哦！为什么你说“不用改成自住房.....”？请详解，谢谢