【原创】: 带地的Unit/Villa VS House 之我见

mlink3

其实每一波行情的结束 都是以最小户型的OVER VALUE而告终的。

为什么大家都说HOUSE的升值空间最大呢。。其实这句话 一半对， 一半错。或者说还有一半没说出来。

下半句 就是 house 的掉价空间也是最大的。

为什么？ 买房子 不就是买土地吗？ 土地 才是稀有资源， 不是吗？？？

答案 是 “当然不是”。。土地 只有 被政府允许 造房子 和 造什么样的 房子后， 才有价值， 然后还要看土地处于的位置等等。

这样来打个比喻吧， 大家都好理解点。‘

HOUSE  就好比是个概念股， 而 unit 好比是个蓝筹股。

HOUSE 的增值 不是因为 有土地， 而是因为 这个土地 带来的想象空间。 注意是想象空间。 如果这个想象空间被某样东西限制了， 那么它的价值就会下降， 反之如果想象空间被某样东西扩大了， 它的价值就会上升。 13年到现在 你看到的就是人们对“地”的迷信。

然而， 想象和现实 总是有差距的。 有时候 这个差距会大到不可以接受。如果你仔细去看以前很多好区的房市记录， 你会发现， 在危机来的时候， unit 的价格跌的很少， 而HOUSE却是可以斩腰式的跌。 这也就是我为什么说 HOUSE是个概念股。 没有实际的东西 想象出来的价值， 是经不起市场的动荡的。由于 波动大， holding cost 高， house本身 比较适合短期炒作， 而不是长期持有。

为什么说unit 更像蓝筹股呢？ 首先 它有比较好且稳定的资本分红 即租金。 二， 很低的MAINTENANCE, 三， 价值稳定上升。 unit 的价格上升 是基于 地价的总体上升和租金的总体上升 两点 集合促成的。 所以泡沫少， 经得起时间的考研， 和市场 的动荡。 由于HOLDING COST 小， 很适合长期持有。而且它的价值 更适合 映射 刚需的level。

一般来说。 位置比较好的house （rezone 不算）是7年翻一番。 unit 是 10年翻一番， 但是house 要费心费力的多。 而unit的高租金回报和低持有压力 使得它个不错的长期投资的选择。

但是UNIT和HOUSE　长期的涨幅比率　是有差别的，　１０年以后差别就很明显，　２０年以后　差别巨大。

其实这个７％　和　１０％　也只适合老房子。　也就是说如果是个新的TH　在一个地价很便宜的区，或者一个house在很远的一个区上面有个比较新比较大的房子，　这个规则就不一定对了。。其实道理很简单，　只要是地，　基本上都是７年翻一番，　好区差区都差不多，　unit　地小，　它的那个地的部分　也会是７年翻一番的，　然后再加上房子的价值，房子的价值的计算比较复杂，　但是基本是靠当时的条件去估算的。但是出入不会很大。然而 差的地段地价的比重占的小 而房子本身比较新 占买价的比重比较大， 所以表面上总增值率就会比较慢。　基本上大家经过几十年的总结，　平均下来就是　unit　７％，　house　１０％　一年。　然后就会有　１０年翻倍和７年翻倍的说法。

你不要小看这个３％　的差距，　你用７０万　试试，　二十年后，　同样投资７０万，　unit　和　house的利润差价　是　200万！！！

而投资HOUSE的CHALLENGE 就是它维护和持有成本 还有它抗风险能力的问题..

bfcatfriends

作为投资的，unit管理要相对容易很多，收益相对较好。
作为自住的，house在某种程度上对于某些群体能提高生活质量，体现其使用价值。但是维护成本不可忽略不计啊。

JwyZZ

老师又放假来充当中介了.

mlink3

mlink3

DwyaneWade

好意思拍张Unit给国内朋友看么，脸往哪搁

要买必须要有地，而且要种满庄稼，美其名曰 农家乐

ZxxxxZ

不过小户型的涨也和政府收紧贷款有关吧，因为很多人无法贷款到更多钱买House，就只能去买便宜的TH，Unit，人一多，自然价格上来

mlink3

ZxxxxZ 发表于 2016-3-22 09:51
不过小户型的涨也和政府收紧贷款有关吧，因为很多人无法贷款到更多钱买House，就只能去买便宜的TH，Unit， ...

是的 主要是first home buyers

keysersoze

华人炒房不倦啊

ZxxxxZ

keysersoze 发表于 2016-3-22 09:53
华人炒房不倦啊

倒不是光华人，在货币宽松的年代，脑子正常的人都会希望把手中的货币进行保值甚至升值，对于投资人来讲房产是最简单稳定的投资品种，对于银行来讲地产贷款也是风险最小的优质贷款品种，再加上各国央行无止尽的宽松政策，三方一拍即合，一场由货币现象导致的全球性房地产上涨的大戏就这么轰轰烈烈的上演了

xialiaoliao

在这里住Unit不如呆国内呢， 至少国内Unit还是带保安的。

mlink3

xialiaoliao 发表于 2016-3-22 10:06
在这里住Unit不如呆国内呢， 至少国内Unit还是带保安的。

unit 是指一块地上 被分地后的房子
国内这个算是别墅了

mlink3

ZxxxxZ 发表于 2016-3-22 10:02
倒不是光华人，在货币宽松的年代，脑子正常的人都会希望把手中的货币进行保值甚至升值，对于投资人来讲房 ...

如果美元没有和黄金脱钩， 房子根本就不会涨多少。
也就是说如果美元跨了。。。全球的房市都会跨

mlink3

DwyaneWade 发表于 2016-3-21 23:30
好意思拍张Unit给国内朋友看么，脸往哪搁

要买必须要有地，而且要种满庄稼，美其名曰 农家乐 ...

我懂了， 你是为了拍照片 寄回 国内 才来澳洲的。。。实地照片 总比 明星片 有看头

xialiaoliao

mlink3 发表于 2016-3-22 10:15
unit 是指一块地上 被分地后的房子
国内这个算是别墅了

国内好多小区都是有保安的。围墙都是围起来的。

Dark_Blue

xialiaoliao 发表于 2016-3-22 10:06
在这里住Unit不如呆国内呢， 至少国内Unit还是带保安的。

最近才听说国内保安帮各种贼踩点放风。

Dark_Blue

请教一个问题哈，如果一个house被unit围住了，他的价值是会涨还是跌？

mlink3

xialiaoliao 发表于 2016-3-22 10:21
国内好多小区都是有保安的。围墙都是围起来的。

这里也有这样的房子 。。。一般都是高档住宅区。。贵的吓人。。。只是你一般的人不了解

Melbourne 的BERWICK 离CBD55公里 都有这样的住所。。。里面的房子都是1百万起的。。这个区的MEDIAN PRICE是50多万。 还有很多在MELBOURNE的bayside， TOORAK等

mlink3

Dark_Blue 发表于 2016-3-22 10:24
请教一个问题哈，如果一个house被unit围住了，他的价值是会涨还是跌？

解释围住了？

Dark_Blue

mlink3 发表于 2016-3-22 10:25
解释围住了？

就是钉子户被新建的apt and unit包围了的意思。

mlink3

Dark_Blue 发表于 2016-3-22 10:31
就是钉子户被新建的apt and unit包围了的意思。

这个是不是意味着你的房子也可以拿来建APARTMENT 或多个UNITS 呢？

如果是的话， 你的房子就很值钱了
如果不是的话， 你的房子就要掉价。因为住起来很憋屈。

不过要看 你傍边的是什么了， 一个BLOCK上两个或三个， 还是对你没什么影响的。 最怕的是APART 和 units block

反之也一样， 如果你的邻居的地都不可以开发了， 但你的却可以， 那你的就是稀有货了， 很值钱

Dark_Blue

mlink3 发表于 2016-3-22 10:35
这个是不是意味着你的房子也可以拿来建APARTMENT 或多个UNITS 呢？

如果是的话， 你的房子就很值钱了

是不是说，如果地够大，就会升值，不够大，就会贬值？

算了，当我没问。还是云里雾里。好奇而以

mlink3

Dark_Blue 发表于 2016-3-22 10:44
是不是说，如果地够大，就会升值，不够大，就会贬值？

算了，当我没问。还是云里雾里。好奇而以 ...

不够大，就会贬值。。。。。你想多了。。。都会升值的

momohan

LZ说的对了一半， 但是Unit 虽然回报好，风险小， 但是实际上也是个丢不掉的累赘。 钱用作投资的， 人们之所以投资就是希望钱生钱。 当然跑赢通涨还是应该坨坨的， 可是机会成本丧失很多，HOUSE不论怎样， 还有REZONE可能，以及满足人们其他生活需求的特点，而UNIT即使被REZONE了，因为房主太多， 收购上有极大困难， 因为每个屋主都是贪婪的， 与其收10个UNIT还不如买2HOUSE。 而UNIT只能越来越老， 没有人动，大多也是租客，屋主基本都懒得管，想要召集业主都难， 所以是快烂肉。 也见过整栋收UNIT一套套慢慢收的，但是绝对是市场价一套套收， 因为屋主除了卖给这一个发展商，或者市场上易主也就算了， 缺乏BARGAIN POWER，如果一个UNIT被一个发展商慢慢收，傻子会和他抢。而且一旦达到物业要求百分比，开发商可强制收购所谓钉子户， 所以只能在租金回报做文章，资产升值就很难了。 最后的结局很可能是若干年出现硬伤房子不太宜居后，被开发商在市场价或者低于市场的价格收走。

momohan

Dark_Blue 发表于 2016-3-22 10:24
请教一个问题哈，如果一个house被unit围住了，他的价值是会涨还是跌？

涨， COUNCIL有规定的， 如果最后的HOUSE。 可以不遵循LEP DCP， 可以在市场允许的前提下建高瘦的UNIT。 但是前提是底子还可以， 200 300平米的那种就别凑热闹了， 只能做个BORADING HOUSE博租金回报了, 因为容积率还是在那里的。

lantaozi66

感觉ｈｏｕｓｅ的地一分二分三造Ｔｈ其实没多少赚头，除非造公寓或者６个连排的th.

momohan

lantaozi66 发表于 2016-3-22 11:06
感觉ｈｏｕｓｅ的地一分二分三造Ｔｈ其实没多少赚头，除非造公寓或者６个连排的th.
...

根本没什么赚的，风险太大，这样做的一般都是其中一个工种， 自己买了自己的活干干而已。

香香兔

还是觉得造豪宅卖利润大。

mlink3

香香兔 发表于 2016-3-22 11:47
还是觉得造豪宅卖利润大。

那是因为有土豪这波行情。。。鬼佬是不吃这一套的

天涯浪客

这个道理很简单阿，收入高的，现金多的供house，收入低的，现金少的买unit，Townhouse，Villa等。