2016悉尼，黄金海岸以及布里斯本房地产趋势预测

icac

本人单纯的一些看法而已，不喜勿喷

先从悉尼说起吧

从2015年6月开始，悉尼经过3年的地产高峰增长已经明显结束。

从2011年11月开始，RBA（澳洲储备银行）实行了宽松的货币政策。因为贷款利息低廉，加上人口增加而房地产建筑供应不足等等因素，悉尼地产中位价从2011年约63万起到了2015年6月78万。



但从2015年2月开始，随着房地产价格越来越高，APRA因为担心不良债务过多而开始干涉银行借贷比例。到了6月份的时候，APRA的干涉越来越多，而银行开始收紧银根。拍卖率也从2015年初高峰的90%到2015年底的65%。

本来单纯的APRA干涉，并不会让地产急速降温，但是中国股市在2015年的大跌加速减少了海外买家的购买能力。除此之外，悉尼的房地产供应也迎来了一次爆发，2008 - 2012年期间，平均每年盖的不过区区8000套左右。而在2016和2017年，预测将有平均18000套物业完工。

到了2016年的今天，有几点明显的让悉尼地产市场冷静下来：
1. 租金回报从2012年开始基本没涨，但房价的增值等于把租金回报率拉下
2. 银行因为资金成本递增，而且为了保证利益开始撇开RBA自己加息。
3. 政府（包括中国政府）对海外人士在澳洲购买物业越来越严格，主要为了避免市场过热。从2016一月份开始，除了NAB现在所有银行对海外收入贷款人士只能借贷70%。NAB（目前还可以借贷80%）估计短期内也会跟进。
4. 银行为了配合APRA的方针（主要还是为了自己利益），对投资者的贷款提高了利息。

悉尼上半年的地产估计不会有什么大幅度的升值了。但是中期内我觉得会有几方面还是对地产利好的：

1. 澳元目前利息尚有降低空间，虽说有部分人士认为RBA会跟进美国加息。但是90年代澳元对美元也试过1:0.58（请看下面的link):
http://www.rba.gov.au/statistics/tables/xls-hist/1995-1998.xls

所以就算再降息我觉得也是在政府可承担范围，尤其是再矿业不好的时候，低廉一点的澳元可以帮助出口。市场也大部分认为政府减息的几率较大：

http://www.sportsbet.com.au/bett ... erest-rate-decision

2. 房产供应量的虚报 -

媒体预测澳洲每年会盖多少物业是取决于政府批了多少DA，现在我们预测的2016完工率是从前几年批地DA里面预测的。但是有很多项目都不一定能够如期完工，尤其是一些中国来的开发商做的项目。原因主要是这些海外的开发商对澳洲很多开发的流程并不了解，而国内的一些方式和技术在这里也不适合。

以12年已经销售完毕的碧桂园为例，本来去年年中就应该完工了，但是现在看起来遥遥无期：（跟新一下，第一期是2013年底开卖，后来第二期交给了CBRE2014卖，据说现在还有没卖完的。）

http://www.domain.com.au/news/co ... ts-20151111-gkuwxy/

延迟施工的最大问题是成本递增。如果它们当时是在2012就开始施工，建造一套公寓的成本不过15w。但是这几年因为澳元低，人工增加以及各类材料也贵了，盖房子的成本高了很多（约25w）。

有了碧桂园这个先例，中国别的大开发商对于买地盖房也更谨慎了。

而且这几年地价飚升（以最近售出的麦克瑞商务院一块地为例，200多套房子是6700w买进的,平均一套房子土地成本约25w。离它不远的Meriton2010年项目是11w一套土地成本买进的），2018年能否还有18000套的盖房量就见仁见智了。

icac

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说完悉尼市场，我们聊聊布里斯本以及黄金海岸市场吧。

我个人从2008年就听过QLD的市场了，那时候亚太在hamilton卖项目我就了解了一下。在当时，许多人并不看好布里斯本市场（包括华人同盟的justin wang也在它们的洗脑会上多次强调悉尼才是最好的市场）。

不过鉴于很多原因（主要还是当时悉尼盖房量低而且佣金低），当年亚太集团以及很多别的中介都成功忽悠了一批人去墨尔本，布里斯本以及黄金海岸市场。

现在7-8年过去了，我没有听过那个有大赚的例子，相反很多人都只是小赚或者平手离场（从这里我觉得华人同盟还是有良心的，一直没推过什么黄金海岸，墨尔本项目）

在2010-2013这段时间，中介推荐投资黄金海岸以及布里斯本的人已经减少了许多。

只是从2014年开始，因为悉尼的房价已经升值不少，许多人开始望向布里斯本以及黄金海岸市场。

（未完待续）

liu88

2008 - 2012年期间，平均每年盖的不过区区8000套左右。
而在2016和2017年，预测将有平均18000套物业完工。

楼主，你的左脑和右脑要大力拍！直到拍出脑洞为止

燕小六

icac

liu88 发表于 2016-2-9 15:50
2008 - 2012年期间，平均每年盖的不过区区8000套左右。
而在2016和2017年，预测将有平均18000套物业完工。
...

这是2016年的预测

http://www.abs.gov.au/ausstats/abs@.nsf/mf/8731.0

请问哪里不对吗?

xiejiannan

bradcherry

liu88 发表于 2016-2-9 15:50
2008 - 2012年期间，平均每年盖的不过区区8000套左右。
而在2016和2017年，预测将有平均18000套物业完工。
...

有事说事，如果觉得数据不对 提供你认为正确的数据供大家参考 我觉得那样说话不好

Goodkeep

楼主说的很客观实在 我觉得悉尼的房价主要是看人口净增数量 失业率 还有RBA利率 这三个不出大问题 基本不会跌 现在走平是因为前两三年涨太狠了 长期看还是稳步増涨

fademark

楼主分析的不错，悉尼有些区的确过热，降温是很有可能的，不过近城区的物业我还是看好，因为地皮已经越来越少

gozh2005

稳下来其实符合大数人利益吧。具体说说学区房怎么样，是个虚炒的概念还是有道 理的？

icac

继续写贴，还是那句：本帖纯自写自乐，不喜勿喷。如果发现数据有错可以帮忙更正

在讨论之前我想先发三篇报道：





这三篇报道明显区分了布里斯班和黄金海岸市场。

下班了，回家再写

photog

icac 发表于 2016-2-10 16:51
继续写贴，还是那句：本帖纯自写自乐，不喜勿喷。如果发现数据有错可以帮忙更正

在讨论之前我想先发三篇报 ...

that says it's a temp crisis.

天涯浪客

自娱自乐贴！

fzds

楼主继续啊

Sunnier

LZ更正一下碧桂园的项目绝对不是12年销售完的，而是13年才开始销售的，而且还是后半年，至多是当年底，更可能是14年上半年才销售完。因为从它项目推出到后来的销售我都一直有关注有去咨询。

cc513

碧桂园13年底拿的地，14年中开始第一次销售，14年底找的CBRE，15年还有一些存货陆续在卖

icac

cc513 发表于 2016-2-11 10:44
碧桂园13年底拿的地，14年中开始第一次销售，14年底找的CBRE，15年还有一些存货陆续在卖 ...

谢谢更正，好奇问问它们第一期预期什么时候完工？sunset日前啥时候？

icac

继续写黄金海岸和布里斯班

目前布里斯班和黄金海岸在租赁市场产生了两个极端。布里斯班房子极难出租，而黄金海岸却供不应求。

依照新闻，黄金海岸去年八月的空置率不足1%：

http://mobile.abc.net.au/news/2015-08-12/gold-coast-rental-vacancy-rates-hit-new-low/6690802

而布里斯班的空置率是2.6%左右：

http://www.domain.com.au/news/brisbane-rental-market-tightens-but-still-favours-tenants-20150912-gjk4n9/

我也做了一个租金回报的调查，以标准投资者2Bed2bath1car为例，在broadwater目前大约$45w-$50w，租金约$420 - $460。也就是说租金回报约4.5%

回头再写

xiaoyujun123

投资房不升值就是耍流氓。租金再怎么样也白搭。否则投资个几年下来折旧抵的税加那点儿升值(还不一定有)，也就付个印花税，中介费，CGT.

说白了就是在QLD楼房根本没得玩，本身那么便宜还能指望升什么值，带地的house才有的玩，七八十万以上的升的还行，租金也高，折旧起来更不是楼房能比的。楼花楼房,真要玩，哪天找到了本息全换还能正现金流的再谈。多少人都是拿着的时候觉得好，抵税又升值，出手的时候算算帐才知道白忙活。

homedream

布里斯班投资房就不要考虑了，很难出租，自住应该还行，长期看哪个大点的城市房价都是涨的。

fzds

cc513 发表于 2016-2-11 10:44
碧桂园13年底拿的地，14年中开始第一次销售，14年底找的CBRE，15年还有一些存货陆续在卖 ...

碧桂园在广州的几个大盘，传说质量很差。我一个朋友买的顶层复式的，天花板一直漏水，修了N年都没修好。

yysyd

icac 发表于 2016-2-11 18:02
继续写黄金海岸和布里斯班

目前布里斯班和黄金海岸在租赁市场产生了两个极端。布里斯班房子极难出租，而黄 ...

gc空置率低，应该是源于联邦运动会前基建项目多，带来了不少租房的需求。
另外，传统上，每年夏天这半年会增加旅游行业的人员，对于房屋需求也大。
再次，gc的市场是二元分裂的，海景度假公寓供大于求，但面对中长期居住的unit/apartment却不多，基本上都在southport一带。

icac

继续写~

为什么布里斯本作为QLD的首都，但是租金回报以及空置率反而不如黄金海岸呢？

我觉得原因不外乎根楼上说的一样：
1. 这几年澳元贬值厉害，吸引了许多游客过来。依照政府的调查，2015年一年过来旅游的人数同期增长26.3%：

http://www.tourism.australia.com/statistics/arrivals.aspx

其中中国来的旅客明显增多：

https://www.powerapple.com/news/ben-di/2016/2/5/2595194.html

2. 黄金海岸未来的一些规划 - 包括要盖的中国城，高铁等等项目。虽然现在很多只是计划中，却也能吸引不少人。

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至于布里斯本，我觉得很大原因是因为前几年洪水泛滥。现在投资者对于布里斯本的喜爱远远不如黄金海岸了。

总结一些，我个人短期内并不看好悉尼市场，但是也不至于像空军说的会腰斩；目前看起来2016上半年悉尼房价不会有太大波动。至于下半年要看银行走势以及国内经济走势；假设澳元还能继续保持低位而国内经济比预期好悉尼房地产在2016还是不错的。相反如果澳元为了保持息差而跟随美国加息（现在看起来不大可能，连椰奶前几天也暗示了短期不大会加息），悉尼房地产还是会阴跌些许。

布里斯本我一直不看好，空置率高企，供应过多都是我不看好的原因。

黄金海岸中短期来看还是有潜质的，关键在于它之前许多规划能否实现。

我们看一个在黄金海岸投资的案例（以下是一个在足迹的帖子，买的人是2013年settle的）：

“”“我在黄金海岸买了个房子，12月底settle，因与卖房的中介有担保协议，所以马上出租。

　　我这个物业的固定支出到目前为止，已知的有：
　　body corporate contribution：1107.7（4个月）*3＝3323.1
　　gold coast city council water: 434.01(4月份交的，还不知是一年还是半年）
　　gccc rate:808.2(半年）*2=1616.4(gccc可能是gold coast city council)
　　landlord insurance: 299
　　这样加起来已经有5672.51。我不知道是否还有其它的项目。

　　年租金收入是415*52＝21580，

　　投资额按43万（还没加上税和律师费之类的费用）算，5%回报率是21500，但我净收益是21580－5672＝15908元，这还没算中介的费用，中介代为打理房子再加上部分维护费估计一年起码也要1000元左右。
　　净收益最多也只有15000元一年。

　　15000/430000*100%＝3.5% 当初中介跟我说她也在那儿买了一套，有5%的回报，我不知她是否已经考虑到了这些固定支出，或者这是她的营销手段。

　　现在货款金额是296000（按揭70%），按5.6的年利计算，一年要交利息16576元，这个利息比净收益还要高。


　　这样算起来，到目前为止我怎么看也是不合算，一次性出了不到15万元钱，欠了银行29万6千元债，买了一幢房子，然后每个年还要再额外支出6500多元钱。30年后，再给银行29万6千元，这个房子才能算真正是我的了。这完全是给房产商、卖房中介、银行、租房中介在打工。”“”

我只能说他买的时候偏贵了，黄金海岸在2011年（因为是楼花，所以2011年就该买了）的时候不过30w+就能买apt了。所以各位如果真的有投资黄金海岸的打算一定要做好功课，千万不能为了方便选择买一些高价楼花。除此之外，那边许多中介管理公司并不负责人，要找人管理一定要找大牌连锁。

icac

gozh2005 发表于 2016-2-9 21:40
稳下来其实符合大数人利益吧。具体说说学区房怎么样，是个虚炒的概念还是有道 理的？ ...

说说学区房吧

我94年来澳大利亚的时候其实并没有什么学区房的概念。那时候华人不像现在有钱，喜欢买哪买哪，许多华人都是在工厂打工的年薪2w左右。那时候apartment也不流行，大部分华人能够负担得起的也就是2-3层的unit。学区房在当时不是大部分人士买房考虑的因素，原因主要是精英中学都需要考进去的，就算你住在James Ruse隔壁也没用。反而为了考进精英中学，大部分补习班比较多的区域更受华人欢迎（例如hurstville，chatswood ).

直到2004左右吧，中国随着加入世贸越来越富有。国内一些房地产的价格也开始飚升。到了08年左右，国内的房价已经比悉尼要贵了（那时候广州约100w-150w可以买到市中心越秀区，而澳洲需要40w-45w左右买一个2房公寓）。国内的人有钱了，澳元又低，来澳洲留学投资的就多了。

华人一多，学区房的概念就起来了。这几年2E和Carlingford涨的幅度高于悉尼平均增长也跟这个有一定关系。
但是华人考虑的问题还是很多的，除了学区房外还要考虑交通方便与否（因为华人都特别喜欢工作，一定要有火车线好每天去上班）以及买菜方便否。

举个例子来讲，Summer Hill小学也是很不错的学校，但是华人买的就很少。因为附近买菜不方便，最快要去到ashfield。

对于学区房我只能说如果买的区域有学区，而且买菜（零售业）方便，交通不错又符合你预算那就买吧，但是不要把学区当成一个必须品。尤其在澳洲真正好的中学都是精英中学或者私立中学，这都是需要考试或者用钱开路的。

wowmygame

学区还是重要的，虽然成绩好没什么用。
小学上学区，小孩不会太low,大人好送好接，有精神多挣钱。
初中能上精英最好，不能找个混校的私校，免得找个太穷的男，女朋友。
大学读完，还是要啃老，再一人一套房，让孩子压力小点，早点要娃..

icac

wowmygame 发表于 2016-2-13 15:03
学区还是重要的，虽然成绩好没什么用。
小学上学区，小孩不会太low,大人好送好接，有精神多挣钱。
初中能上 ...

哈哈有才
我中学都是男子学校的

liu88

icac 发表于 2016-2-9 16:02
这是2016年的预测

http://www.abs.gov.au/ausstats/abs@.nsf/mf/8731.0

2004年起悉尼人口增加和新房净竣工数量

2016年4月，悉尼将成为澳洲第一个人口超过500万的城市。
2004年起至今连续11年，墨尔本每年的人口增加数量超过悉尼。

以下是2004财年起悉尼每年的人口净增加数量和新房净竣工数量：

财年                            净人口增加数           新房净竣工数

04-05                           32,800 人                    2万套

05-06                           38,600 人                    1.85万套

06-07                           69,370 人                    1.6万套

07-08                           84,040 人                    14,612套

08-09                           82,820 人                    13,584套

09-10                           63,140 人                    13,908套

 

10-11                           53,430人                    15,317套

11-12                           67,170人                    15,591套

12-13                           80,280人                    21,097套

13-14                           84,230人                    23,456套

14-15                           9万人                         28,314套


2015年7月-9月，悉尼新房净竣工数量为7448套。

liu88

2010年澳洲新房开工数量为17.7万套，房地产占当年澳洲GDP的比例为5.4%
2011年年澳洲新房开工数量为15.5万套，房地产占当年澳洲GDP的比例为5.1%

2012年澳洲新房开工数量为15.1万套，房地产占当年澳洲GDP的比例为4.7%
2013年澳洲新房开工数量为16.8万套，房地产占当年澳洲GDP的比例为4.6%
2014年澳洲新房开工数量为19.9万套，房地产占当年澳洲GDP的比例为4.8%

2014年房地产和建筑业从业人员103.7万人，住宅和建筑GDP为757亿澳元，占当年澳洲GDP 1.58万亿澳元的的4.8%。

2014年澳洲House的建筑面积为252平方米，全球第一。建造成本为25.9万澳元，土地面积平均为436平方米，土地价格为20.7万澳元。

2014年澳洲公寓的建筑面积平均为128平方米。

根据澳洲统计局公布的数据，2014年10月-2015年9月，澳洲新房开工数量达到215,329套，创历史新高。

在2015年7-9月季度，NSW州新房开工数量按季环比增长2.4%，西澳州增长1.7%, 南澳州增长1.2%，北领地增长17.4%，堪培拉增长0.4%。

而 维州新房开工数量环比减少3.8%，塔州骤降20.7%，昆士兰州减少1%。

wangxd0528

澳洲有啥出口的？矿产？即时价格再低 钢厂都快倒闭了 你白给他们铁矿都未必要。

走路像小熊

楼主能预测一下阿村和堪村的房产走势吗？ 谢谢