投资房和自住房对换后的退税问题

rurutia

基本情况如下【墨村】：

• 08年毕业刚工作后在北区买了个townhouse（后文用TH指代)一直自住至今，现在贷款还有22w。
• 13年在东区买了house作为投资房，现在贷款额是70w。
• 几年复活节左右要从TH搬入house，也就是自住房投资房要对换，TH变投资房，house变自住房
  

面临的问题：

• TH目前的租金市场价是480一周（隔壁的刚以这个价格租出去），就是说租金已超过贷款，要变成正现金流了，没法退税。
  

可能的解决方案：

• 问了自己的会计，只能卖掉TH再买别的房子，因为即使再重新refinance，抵税贷款额是以房产最小贷款额的时期的为准，就是说即使以后TH贷款比如变成了40w，还是只能用22w这个数字来抵税（这个说法是否正确是这个帖子的核心问题）
• 如果1是正确的话，那就只能在未来几个月把TH卖了，这种情况需要交capital gain吗？我在搬进去之前，会去做house的评估，以反映13年到今年的升值部分，但无论这个结果如何，应该不会对卖TH产生任何税务上的影响，对吗？
• 如果1是错误的，那应该怎么样refiance（什么样贷款结构）最合理？ 我可以补充更多细节如果需要。暂时无法考虑再买第三个房产，因为没钱。
  

对指点的同学，先说声抱歉，等级低无法加分，分够了一定补上，谢谢！

炽热风

其实我有一个一直想问的问题
即使是自己的房子，两套都当作投资方，租给父母或者女朋友住
然后自己”住“在朋友家，这样可行吗？

rurutia

顶顶看看能不能遇到高人

fruitcandy

1正确
2不用交CGT，但是为啥要卖？

rurutia

fruitcandy 发表于 2016-1-26 23:28
1正确
2不用交CGT，但是为啥要卖？

卖了为了再买可以让利息大于房租变成negative gearing可以退税啊，正现金流对我现在没有什么好处吧。

boatstar

抵税贷款额是以房产最小贷款额的时期的为准？感觉没什么道理啊（本人非会计）。。。以前是自住的，现在转成投资，应该以转成投资时的价格为准啊

大江东去

会计是正确的，

niuniu_123

贷款利息按最小算是对的，但是正现金流并不代表会计利润positive啊，折旧呢？

rurutia

niuniu_123 发表于 2016-1-27 18:53
贷款利息按最小算是对的，但是正现金流并不代表会计利润positive啊，折旧呢？ ...

  谢谢提醒。

• 按照480周租到手450算（中介管理）， 不计算任何维修一年到手是$23,400。贷款22w，现在利率是4.7%，一年利息是$10,340. $23,400 -  $10,340 = 正的$13,060.
  

• TH大概是2000年盖好的, 2 卧 1 Study加个可以放2辆车的carport兼backyard. 里面硬件状况都还可以，每年的维修加折旧能大概抵多少钱呢？
• 再补充一些信息，TH是我婚前买的，只有我的名字。我现在工作收入是110K一年，要大概negative到多少才能让退税最大化，感觉现在TH的情况怎么样都满足不了啊。
  

rurutia

大江东去 发表于 2016-1-27 18:43
会计是正确的，

谢谢，看来这是个事实，只是我自己不太愿意承认。

rurutia

boatstar 发表于 2016-1-27 08:30
抵税贷款额是以房产最小贷款额的时期的为准？感觉没什么道理啊（本人非会计）。。。以前是自住的，现在转成 ...

我也一直都不敢相信这是真的，希望后来人能吸取些经验，手里有自住房买第一套投资房的时候注意贷款结构，要考虑到未来几年是否会搬家的问题，特别是想一直退税的话

niuniu_123

贷款抵扣我感觉还是合理的，这个投资房成本的概念是指你花在这个房子上的成本，如果refinance了，这个钱是用于其他事项了，自然不能在作为这个房产的成本进行抵扣。

同时投资房所有的抵扣在最终出售时都是计算capital gain的一项，因此这个是综合税务成本后需要一并考量的。

boatstar

rurutia 发表于 2016-1-27 19:17
我也一直都不敢相信这是真的，希望后来人能吸取些经验，手里有自住房买第一套投资房的时候注意贷款结构， ...

楼主能否以某种方式实现在名义上以TH为自住房，另外一套租给别人(其实是自住)。这样就可以最大程度退税啦

IMELBOURNE

Refinance的钱再去买投资房。

rurutia

boatstar 发表于 2016-1-27 21:39
楼主能否以某种方式实现在名义上以TH为自住房，另外一套租给别人(其实是自住)。这样就可以最大程度退税啦 ...

这个比较tricky，不知道有没有什么打擦边球但又不违法可以做到这点。。。

rurutia

IMELBOURNE 发表于 2016-1-27 22:03
Refinance的钱再去买投资房。

这个考虑过，但是refinance出来的钱比卖掉TH回来的钱相对要少很多，买第三套房只能买非常非常便宜的，意义不大

niuren

boatstar 发表于 2016-1-27 21:39
楼主能否以某种方式实现在名义上以TH为自住房，另外一套租给别人(其实是自住)。这样就可以最大程度退税啦 ...

这个别想了 ATO想查你 分分钟的事

财神爷

你搞错重点了。能否NG从来不是你考虑卖房的第一要点。你这个TH的投资潜力如何，才是你最要考虑的问题。

第一，70万自住贷款，你能负担的起吗？没有问题，就留着TH。正的现金流就正的，你交易一次，再换个房子买，手续费更多。

第二，除非你非不喜欢这个TH，当做前面的假设不存在，随便弄。

niuren

如果你refinance出来的18万去投资 还是可以退税的 或者拿去放到自住房offset里 1分钱不能占两个好处

rurutia

财神爷 发表于 2016-1-28 00:03
你搞错重点了。能否NG从来不是你考虑卖房的第一要点。你这个TH的投资潜力如何，才是你最要考虑的问题。

第 ...

谢谢指点。
我还是喜欢这个TH的，所以才纠结。
但如果TH可以卖65W，卖了TH会损失中介费比如说2w。我手头有5w可投资资金，如果再买一个比如75w（包含stamp duty)的house或者TH，假设这个新的房产升值潜力和TH一模一样，房租也一样，但我每年又可以重新开始NG了，那损失的2w是不是两年就能回来。第三年开始就反而变得核算了呢？如果考虑到买新房stamp duty的话就不划算了？

rurutia

niuren 发表于 2016-1-28 00:06
如果你refinance出来的18万去投资 还是可以退税的 或者拿去放到自住房offset里 1分钱不能占两个好处 ...

对，但就是refinance出来18w，加上我手头的现金和剩余的贷款能力（没有多少了）买不了一个像样的房子。

superdollar

rurutia 发表于 2016-1-27 23:59
这个考虑过，但是refinance出来的钱比卖掉TH回来的钱相对要少很多，买第三套房只能买非常非常便宜的，意 ...

首先TH有没有使用offset，有的话把offset钱取走就是了
其次，refinance是可以做成TH 100%贷款的，和卖没区别，ato方面的要求是你refinance出来的钱是投资用，银行方面的要求是你所有房子的LVR为80%，简单说自住房首付高点银行是会同意你把TH贷到100%的，贷出来的买第三套

rurutia

superdollar 发表于 2016-1-28 00:18
首先TH有没有使用offset，有的话把offset钱取走就是了
其次，refinance是可以做成TH 100%贷款的，和卖没 ...

谢谢提供思路，我去问下我的贷款broker.
有使用offset，但22w就是offset为0的时候的贷款。

• 假如银行评估TH是65w, 如果同意贷100%的话，就是给我65w可以拿去再投资。
• 假设我留15w在TH里，这样贷款50w * 4.7% = 52 * $450（去掉中介费后的房租）差不多可以让TH自给自足，就和我卖掉效果一样，但我还可以享受潜在升值的收益，当然每年维修费可能要出点。
• 理论上来说剩余50w可以拿去买第三套房，但是我估计已经无法再申请贷款了，因为house贷款70w, TH贷款65w, 一共135w,以我们两人收入16w计算的话应该差不多极限？
  

但大体是这个思路么？

telecom01

superdollar 发表于 2016-1-28 00:18
首先TH有没有使用offset，有的话把offset钱取走就是了
其次，refinance是可以做成TH 100%贷款的，和卖没 ...

可是即使把TH refinance成100%， 能抵税的那部分利息还是22万呢？

superdollar

telecom01 发表于 2016-1-28 07:15
可是即使把TH refinance成100%， 能抵税的那部分利息还是22万呢？

这要看refinance贷出来的钱干什么了，只要是用于投资，这部分的利息就可以抵

superdollar

rurutia 发表于 2016-1-28 00:30
谢谢提供思路，我去问下我的贷款broker.
有使用offset，但22w就是offset为0的时候的贷款。

你这情况offset没用了
你TH 650k，贷款未还220k(这部分可以退税)，house多付首付让TH100%贷款，这样还能贷出650-220=430k，只要用于投资比如买3房的首付，这430k是可以退税的，所以3房也将是100%可退税，这是理论上的，顺便说一下风险，房价跌了银行随时会让你补钱的，所以要找大银行并且保留一些机动资金在house的offset账户里面

jeff_lawsons

Here are my suggestions to you:

1.        One option is to transfer the town house to a discretionary trust (and potentially pay stamp duty). The trust then borrow the funds via a new bank loan and pay the proceeds to you (all at Market Value) on settlement. You can then pay off some of your house loan.  If the trust intends to use it as an investment property, the trust will be entitled to claim a deduction for the interest on that loan. You shall be able to apply the full CGT main residence exemption on the townhouse. The discretionary trust can be an effective vehicle for the distribution of income especially if your family members are on a lower tax bracket. However the losses in a trust cannot be distributed to beneficiaries and also cannot be applied against other income unless the trust passes the trust loss tests or has a family trust election in place.

2.        Alternatively, you can set up a unit trust and sell the town house to the unit trust. You take a loan to acquire units in the unit trust. This arrangement would allow you to claim a deduction for the interest on this loan. However you need to be aware that Part IVA(Anti-avoidance rule) may apply to deny the destructibility of the interest. That would be the case where there is no distribution (or perspective distribution) from the unit trust and the sole or dominant purpose of lending the money to the unit trust is to enable you to obtain a tax benefit.

3.        You do need to obtain a valuation for the townhouse, but not for the house. Market valuation is only required when the property was initially used as the main residence and was subsequently rented out, then you would need to obtain a market valuation just before it is rented out. This market value would be the new cost base for CGT purposes: s118-192.

Option 2 is pretty risky, you shall seek professional advice.

rurutia

jeff_lawsons 发表于 2016-1-28 11:31
Here are my suggestions to you:

1.        One option is to transfer the town house to a discretionary trus ...

Thanks for your advice. Option 1 & 2 maybe a little bit too much for me and I have thought about option 3. However, if I am going to see the townhouse, valuation may not be necessary.

rurutia

superdollar 发表于 2016-1-28 10:53
你这情况offset没用了
你TH 650k，贷款未还220k(这部分可以退税)，house多付首付让TH100%贷款，这样还能 ...

买第三个房子即使够用TH里套出来的钱首付，但也没能力再申请贷款了，如果是那种正好不用贴钱的房子，大概也是相当相当便宜，升值空间不大，见上文里提到我的贷款能力。

superdollar

rurutia 发表于 2016-1-28 20:01
买第三个房子即使够用TH里套出来的钱首付，但也没能力再申请贷款了，如果是那种正好不用贴钱的房子，大概 ...

投资房贷款能力不需要很多，因为有租金，如果没法贷款这条路就不通了