长篇：一个地产中介的良心话与自己买房的经验分享。仅供大家参考～

yitancom

本人简历很简单，07年底进入地产中介行业。不算老地产吧，但多少也算经历了一个澳洲的地产小周期。有些感悟，通过这个平台和大家分享下。仅供大家参考。

刚进入2016，关于澳洲房产的议论就层出不穷！尤其是负面的预期更充斥的地产投资市场。甚至有些华人在论坛上嘲笑一些地产投资者们买在地产峰值高点了。买亏了，买赔了！

有句话相信大家很熟悉：性格决定命运，但是有时候态度也会是改变你重要一生的决定因素。一个人总持有阳光的心态，生活自然充满阳光。一个人持有负面的心态，那么自然生活中充斥着羡慕忌妒恨！

其实房地产投资的诀窍，我总结的心得就是“心态”二字

有些抽象，给大家举个例子吧：
一个养鸡的大叔：老李
2013年底－14年鸡肉行情嗷嗷好。大赚了一笔。

邻居：老费
发现老李养鸡赚了好多钱啊。结果把家里箱子底的钱拿出来去养鸡。还请教老李怎么养好鸡！

但是不止老费发现养鸡赚钱。好多人都发现养鸡赚钱。结果2015年养鸡的到处都是。所以鸡肉不值钱了，甚至赔钱赚吆喝。

老费怒了，贱卖了自己的养鸡厂，还埋怨老李。怒斥道：谁说养鸡赚钱？？？你个大忽悠！！你说的赚钱都是吹牛装B呢吧！XXXXXX～～

同时很多2015年进来养鸡的人也觉得不赚钱，于是纷纷离开了养鸡市场。同时抱怨这个市场不好，再也不养鸡了。把钱存在银行最安全！

可是老李继续养，因为他是职业养殖者，不是投机者。
于是到了2016年市场上鸡肉供应的少了，鸡肉价格比2013-14还要贵得多。老李又赚的盆满锅满的！

这时候老费在旁边埋怨：老李走了狗屎运！就靠运气赚钱。没啥了不起的！

其实这个例子我只是想表明：房地产投资就如同投资养鸡场一样。当市场好的时候很多人都会想着捞一笔！看人家去抢房子生怕自己不抢就吃大亏了！这就如同看到别人赚钱而去养鸡的老费！那么自然当市场供应的房产多的时候，自然价格会受到影响。就如同鸡肉供应多了卖不上价格。

可细细想想老费到底是投资者？还是投机者呢？其实这种地产投机人在房地产投资中占据很大的比例。尤其是有着炒房心态的中国人更是希望一夜暴富的神话在澳洲上演！

可是资本主义国家的市场经济怎么可能和有中国“特色”的社会主义的市场经济一样呢？

在澳洲房产投资讲究的一定是长线投资的。短线炒注定是老费的结果。所以我本人这么多年来从来不管什么地产市场是高还是低，就按照我的需要，如老李般那样一直的养着鸡。

这里分享下我个人从08年开始做的一些房产投资和当时的市场大环境吧。希望可以给大家一些参考吧

第一套：
2008年－－Rhodes 新房（完工） 2房100+平米2房2卫1车位：价格$510000. 现在租金$695每周（带家具）.同一个小区内面积朝向类似的二手房成交价格$975000 银行全额估价！


当时地产市场负面信息非常严重，美国次贷危机引发的全球性的金融海啸。澳洲失业率历史最高。利息好像在8% 左右。当时很多人负面情绪很重，甚至说澳洲经济要很快崩盘啦，不但不应该买房子反而应该赶紧抛售手头上的房子，不然房子就不值钱了！同时Rhodes 更是被魔鬼化，什么重度污染，什么最臭的水，甚至还有说这里是垃圾厂的。

第二套：
2009年Zetland 楼花。 1房1卫大户型69平米，无车位：价格：$370000. 现在租金640每周. 同一个小区正在挂牌卖的价格$650000。

当时房地产市场由于政府的大力扶持，高额的首次置业补足推动的房价节节攀升。很多人说不可以买，因为开发商把政府给的首次置业补助都加到房价里啦，买就等于赔。再加上澳洲还未从金融危机走出来。虽然市场很好，但是很多人高喊这是严重的地产泡沫！

同时Zetland 本身也存在争议，当时很多地方都是仓库，工厂。配套完全不行。很多人怀疑未来规划是否能够执行。担心血本无归啊。。。。。。

第三套：
2010年 Chatswood 底楼新现房。2房2卫 120平米＋1车库：价格：$570000. 现在租金$750每周。随便网上搜搜，对面楼一套2房正在挂牌卖$1080000


2010年经融危机的负面影响逐步散去房产市场增长的很快。但是有些人和专家说房子涨到头了，甚至泡沫言论再次兴起。各种数据警告房产市场危险。政府也开始缩减首次补助的金额。被泡沫言论者说成政府要灭火！

这套房子楼层和位置被同行耻笑。由于房子是底楼，又紧挨着北区最繁忙的公路Pacific highway。 很多同行或者朋友都在怀疑我到底为什么要买。我当时听到怀疑声也有些忐忑，其实我的心态有点阿Q精神吧。找个理由自我安慰吧，我就想整个Pacific highway边上的House 不都是底楼紧挨着大马路的么？那可都是很贵的区阿！难道挨着马路的那些房子都没人租？没人买？既买之则安之！买自己的房，叫别人无房可买吧，哈哈～开个玩笑。

第四套：
2013年中旬 Rhodes 顶层Penthouse（2年新）。3房2卫2车位 210平米+ : 价格$810000. 目前自住。 目前网上没有类似户型。但有Rhodes 本地中介敲门报价$1280000-$1350000

房产市场自从08年金融危机以来相对萧条，比较差的一年。几乎所有市面上的二手房都直接标价格而且可以大砍价。中国国内各类小额借贷，金融理财发展迅猛。很多投资人不投澳洲房产。市场前景暗淡。本地一些人要继续观望，希望房子可以再探探底。

第五套：
14年底 Brisbane 内城期房（第三期），1房1卫无车位，价格：$350000. 还在建设中，尚未交房。但是开发商给了5% 两年租金保障。 目前第四期将于16年3月发售，预计1房起价在44万以上。

很多人管布里斯班叫布村，说那里还是原始时代，经济就业根本不行。近期还有负面新闻说房子出租难，供大于求等等！

第六套：
14年底 悉尼 Penrith 楼花（第一期）3房2卫1车位， 价格 $499000。目前还在建设中。 第三期前几个月发售，3房$680000起.
这里是悉尼最郊区，再开几公里就出悉尼了。很多人也怀疑我是不是买房买疯了，啥地方都敢买。

（特别声明：以上第5，6套房子由于还处于建设阶段，对比价位也都是目前市场上的期房价格，个人觉得不太具备实际的参考价值，要等到交房时市场类似成交价格为准）

14年－15年。市场火爆的一踏糊涂，房子几天几个价，甚至很多人开始担心再不买房就买不到、买不起房子了。甚至有些项目一开盘就一扫而空。绝大多数的二手房都开始拍卖。讲价？门都没有。一个拍卖现场人山人海！这时候泡沫言论再次兴起。那真是历史上最激励的争论！看好市场的专家预计房子还会涨。看衰市场的扬言市场已经失控。离崩盘不远来。同时银行和政府开始施压试图调整市场。

第七套：
计划中，贷款预批已在办理中。若无意外，16年会继续投资。

总结下：
我不是专家，也不知道什么时候是入市的好时候。我就是一个按部就班并有些阿Q精神的人。既然不知道什么时候是好时候，那就把所有时候都当作好时候吧。反正我又不是今年买明年买。

供需关系是房子的增值房租上涨的很重要原因。但是大家别忘了，市场就是市场，有它的自我消化和调节作用。大家细细想想老李和老费养鸡的例子吧。其实房产投资没那么复杂。这里是澳洲不要把中国炒房子的想法套这来！你的心态自然会好些

送君一句话：只要买了总会赶上好时候。只要不买你啥时候都赶不上好时候！心态很重要啊！！！

切记：投资不是投机。长线稳固的安全增值才算澳洲房产的最大魅力。

奉劝一些人：你们注定无法做做个好的投资人，因为你们没有好的心态。
原因很简单：
1. 市场好的时候你们会说房价暴涨，现在都是房产泡沫！买了就等着死吧
                    
2. 市场不好的时候你们会说，现在供需求失衡，谁入市谁死定了！房价马上就要大跌了！

说句对牛弹琴的话吧。别在网上看些房产评论，看的越多，越不会买房子了。这年头最不缺的就是专家。要是专家说的准他们还做专家干嘛。自己炒房子大把大把印钞票不就完了！

说的对不对的都是自己的拙见，望各位前辈和同行们不要介意！

Kelvin_yang

怎么例子都是楼花

rrkyd

先看第一个回帖，然后主贴就掠过了

yitancom

Kelvin_yang 发表于 2016-1-15 17:52
怎么例子都是楼花

也有现房和二手的啊

sydney668

yitancom

rrkyd 发表于 2016-1-15 17:58
先看第一个回帖，然后主贴就掠过了

确实感觉写的有点长

欢乐悉尼

投资有风险，入市需谨慎。任何市场的投资都会发生意想不到的风险，房市也是！要有足够的现金流防止万一发生的风险。所以在现在这个世道投资房子，请准备好足够的金子。

小小翅膀

楼主很厉害，能不能分享一下贷款的情况呢？有点好奇这个过程，除了第一套，其它的房子都用现金付了首付吗？如果这样的话前几年一年一套的速度普通人也很难有这个能力呀。

hpwa032

好

yitancom

小小翅膀 发表于 2016-1-15 18:05
楼主很厉害，能不能分享一下贷款的情况呢？有点好奇这个过程，除了第一套，其它的房子都用现金付了首付吗？ ...

你说的完全没错，我实不相瞒，本人做地产中介还是赚些钱的，这也要感谢那些信任我的客人们。这个文章不是希望大家都像我这么买房子。或者买这么多套。收入好的多买些还可以多退些税，收入一般的根据自己的情况量力而为。其实我根本不算什么的。很多前辈们都几十套甚至上百套了。我只是个小小咖，只是最近看着市场负面情绪挺厉害的想把我的经历说说，希望能客观的提供个参考而已。

clarkzm

全是镂花.....

Baodie

太多 懒得看 中介们还挺拼的

小小翅膀

yitancom 发表于 2016-1-15 18:14
你说的完全没错，我实不相瞒，本人做地产中介还是赚些钱的，这也要感谢那些信任我的客人们。这个文章不是 ...

谢谢您的回复。我觉得楼主分享的很好，我对地产投资也有兴趣，只是好奇楼主一年一套是靠自己的积蓄付首付，还是说通过已有房子的增值部分refinance出来付的首付，又或者本身经济实力比较好，或者有父母支持。只是想看看楼主的这种投资方式是不是适用于大多数人。

出国吃考拉

主题其实是卖楼花很赚钱吧...就算是有首付, 贷出这么多款也不易啊, 两百多万啦 .

samssky

顶LZ

liu88

2011 空白
2012 空白
2015空白

小宇燕

clarkzm 发表于 2016-1-15 18:18
全是镂花.....

楼主好像写的挺清楚，有全新现房，有二手房，有楼花。

clarkzm

小宇燕 发表于 2016-1-15 18:50
楼主好像写的挺清楚，有全新现房，有二手房，有楼花。

那现房也是楼花后才是现房的
基本套路就是全是楼花产品
个人观点，我对楼花不感冒，12年买过一套57w的二手rhodes 套房 后来14年卖了买地去了
接触过太多楼花中介，我就不喜欢这类人群
珍惜生命 远离楼花

idontknow

2010年chatswood的一房都50万了，哪里去找57万的两房，不知道你哪里找的这些

idontknow

还有09年Zetland正常的一室一厅无车位的都是40万出头，有车位的是不到50万，你那个39万是studio的价格吧，这个区09年我都看过了，要是当时有40万以下的一室一厅，不带车位我闭着眼睛都买

idontknow

还有你那个Penrith 的3室楼花我也看过，咋没有你那个报价，是不是被你们中介自己hold住的起价房，现在就算出来三房的楼花是68万，condition也比你那个49万的好，因为这个68万的已经不是起价的基本户型了

楼主，省点力气吧，你说的稍微有点过，但是比起其他无良中介，还是正常的

liu88

idontknow 发表于 2016-1-15 19:01
还有09年Zetland正常的一室一厅无车位的都是40万出头，有车位的是不到50万，你那个39万是studio的价格吧， ...

Zetland 我朋友2009年买过48.5万的2房2卫

mercer80

中介广告，等私信回复，哎，什么玩意

玻璃心粉碎机

写这么多，房价到底还要不要涨了?

idontknow

liu88 发表于 2016-1-15 16:07
Zetland 我朋友2009年买过48.5万的2房2卫

又是一个朋友，呵呵，为啥09年我去Zetland买楼花遇到好几个中介，以为我要买50万以下的两房是做梦啊，事实上就是做梦，不要再没完没了的“朋友”了

我也认识一个人，本来是50多万的房子在zetland，09年为了避开印花税，非要写49万在合同里，私底下给卖家好几万转账，这不是真实成交记录，不能拿来说事

Hong606

学习了。

yitancom

小小翅膀 发表于 2016-1-15 18:25
谢谢您的回复。我觉得楼主分享的很好，我对地产投资也有兴趣，只是好奇楼主一年一套是靠自己的积蓄付首付 ...

你好，第一套是父母给的钱加上自己刚做地产赚的一些佣金。之后的就是自己和老婆两个人一起赚的攒下的钱了。老婆是做医疗相关行业的，收入也不错。后面之所以买楼花是现金需求少，你应该也知道10% 就可以了，所以楼花可以缓冲下的。至少有个2年左右的时间叫我们继续赚钱。我们这个行业口碑一般，有人说我们都是骗子，个个开豪车，买一堆房子的。也有人很感谢我们成为很好的朋友。其实在国外大家都是一份付出一份收获，谁都不容易。

我一开始做中介的时候也是被leader 洗了脑的。觉得有钱就该投资的。其实现在想想当时也挺虎的。不过，买了就是买了。现在看来应该感谢当时带我的人。

yitancom

mercer80 发表于 2016-1-15 19:11
中介广告，等私信回复，哎，什么玩意

你好，很抱歉不知道触碰到你的哪个敏感神经了。
必须承认，我们这个行业口碑很一般，甚至有些人说我们是骗子啊，大忽悠啊什么的。
但是我觉得任何行业的从业者都有好有坏。任何城市的人也有好有坏。不敢说自己口碑如何，但至少问心无愧。
请相信我们的本意都是希望大家双赢。谁也不想挨骂吧，圈子就这么小。
大家在国外生活都是靠自己努力，一份付出一份收获的。谁都不容易。
谢谢你的回复，至少证明做地产中介这个行业有多不容易了。

cantonese

这么多人从中介买房子大发的。。。。。。。。。。说句公道话呗！



这么多人买楼花货不对版的也来吐吐槽。


这么多人炒楼花，赚大的，也来传授经验呗！


我估计赚的比亏的多好几倍！

yitancom

idontknow 发表于 2016-1-15 18:57
2010年chatswood的一房都50万了，哪里去找57万的两房，不知道你哪里找的这些

开发商剩下的最后一套，可以说是大家都不要的。因为底楼，紧挨着主路Pacific highway，后来我就自己收了。