大家对昆州物业管理权前景的看法

bayswaterresort

有没有做物业管理权生意的啊？大家对这个行业怎么看。能做吗？

找回PIN

是个投资大，收益略低，但很稳定的行业。适合新移民。

bayswaterresort

和加油站比呢？加油站貌似也是比较稳定的。

新panda

这生意是和人打交道的，稳定的只是工资那一块，但是和业委会处不好一样给你小鞋穿。身兼居委会大妈，房屋中介各种职责于一身，做之前先看看自己的性格和语言能不能搞定这些事吧
而且现在价格已经被炒高很多，基本就是比挣工资好一些

bayswaterresort

新panda 发表于 2015-11-28 08:49
这生意是和人打交道的，稳定的只是工资那一块，但是和业委会处不好一样给你小鞋穿。身兼居委会大妈，房屋中 ...

同意

bayswaterresort

100万以上能贷款，做什么生意比较好呢？

yn0521

早几年买确实不错，现在价格被炒的虚高了。不过也许过几年看现在买也是划算的。毕竟对于新移民来说，是个稳定轻松的选择

goodhope.au

这个物业管理权生意，一般买家都是贷款买的。稳定的部分仅是工资那一块。 这个生意的要求是买家需能有较强的语言沟通能力，信件写作能力，还有能小修小补通个管子修剪个场子的动手能力。 这样下来虽能拿到份不错的薪水，但有较大的还贷压力。虽然很多带物业的，但当你有一天再卖这个生意的时候，物业也必须是一块要卖掉的。实际上，那个物业的决定权不是你自己能说了算的。当你再干个十年八年，想开始收获的时候，要么你会受到管理协议续约的困扰，要么你会面临那时的市场价格波动的挑战，十年啊，想想吧，早已物是人非，沧海已变桑田！

登陆

只适合英语非常好且在当地生活了比较长时间的人，新移民的优点是有钱，但最好请有经验的人做，否则够喝一壶的。

adline0109_cn

总感觉现在的价格太高了！买了基本只够cover贷款和生活基本费用的。如果追求悠闲的生活方式，还不差钱的的话，倒是一个不错的选择

bayswaterresort

登陆 发表于 2015-11-28 09:30
只适合英语非常好且在当地生活了比较长时间的人，新移民的优点是有钱，但最好请有经验的人做，否则够喝一壶 ...

现在价格是有点高了。不知道利息以后升高了，会不会影响生意的价格

飞儿

英语不够好的新移民，就不要碰这个生意了。

更不用说要有强大、平和的心态了。

怎么应对个别精神有问题的业主是一个大的挑战。
在我的楼盘，给我麻烦比较多的反而是华人同胞、女性。
没办法，咱们一部分同胞就是憎恨自己人。至于是不是妒嫉心作怪？天知道，我也不关心。

amy081

上面的发言对这个行业的理解很浅，等有空了我写点东西

leinlee

amy081 发表于 2015-11-28 09:46
上面的发言对这个行业的理解很浅，等有空了我写点东西

飞儿就是做这个的还理解很浅？

leinlee

amy081 发表于 2015-11-28 09:46
上面的发言对这个行业的理解很浅，等有空了我写点东西

飞儿就是做这个的还理解很浅？

飞儿

leinlee 发表于 2015-11-28 10:04
飞儿就是做这个的还理解很浅？

可能那位同学和我同时回贴：）

不过我还算是新人，向来很虚心地向同行学习。

我有时候也会在悉尼华人 MR 经理微信群上面请教“前辈”们。。。

bayswaterresort

飞儿 发表于 2015-11-28 10:08
可能那位同学和我同时回贴：）

不过我还算是新人，向来很虚心地向同行学习。

悉尼这行好做吗？现在长租的倍数卖到几了？

zhangwei7461

我也是做这个的， 我来说说我的想法， 这个行业的进入资格并不高（除了钱） 因此同时也造就了一批能力不够的人做这个行业， 而且说实话 工作量的确很小， 应该比大部分生意都要轻松， 但是心里压力相对比其他生意都会大一些。 做这个适合心态好， 沟通能力较好的人。
作为买了这个生意的人，的确有时候想花那么多钱投啥不好， 不过回头一想，除了这个也没啥可投的了。

jenny1999

adline0109_cn 发表于 2015-11-28 06:35
总感觉现在的价格太高了！买了基本只够cover贷款和生活基本费用的。如果追求悠闲的生活方式，还不差钱的的 ...

看你买多大的了。收入高的绝对不是你说得那样。

飞儿

zhangwei7461 发表于 2015-11-28 10:54
我也是做这个的， 我来说说我的想法， 这个行业的进入资格并不高（除了钱） 因此同时也造就了一批能力不够 ...

工作量小？
我有清洁工，园丁，还有我老公下班后帮我，前阵累到差点病倒，当然也怪自己晚上追电视剧。。。

我还暂时基本上放弃了一个管理另一楼盘的机会，实在烦人。

Poweregg

登陆 发表于 2015-11-28 08:30
只适合英语非常好且在当地生活了比较长时间的人，新移民的优点是有钱，但最好请有经验的人做，否则够喝一壶 ...

Agree 新移民就算了

Poweregg

amy081 发表于 2015-11-28 08:46
上面的发言对这个行业的理解很浅，等有空了我写点东西

mark一下
看看是真的大神还是吹nb的

Poweregg

看lz的ID 不会买了bays water resort的MR吧
我朋友卖掉的MR就叫这个名字 再
DECEPTION BAY
QUEENSLAND 4508

leinlee

yn0521 发表于 2015-11-28 09:23
早几年买确实不错，现在价格被炒的虚高了。不过也许过几年看现在买也是划算的。毕竟对于新移民来说，是个稳 ...

这生意点都不轻松，和个人能力有很大关系，特别现在经济又不好，等掉几个letting就知道是不是稳定了，不然有些小区几十个outside agent是怎么来的

yn0521

leinlee 发表于 2015-11-28 12:02
这生意点都不轻松，和个人能力有很大关系，特别现在经济又不好，等掉几个letting就知道是不是稳定了，不 ...

昆州什么生意比较好呢？

zhangwei7461

飞儿 发表于 2015-11-28 11:35
工作量小？
我有清洁工，园丁，还有我老公下班后帮我，前阵累到差点病倒，当然也怪自己晚上追电视剧。。 ...

不知道您的小区规模如何， 我现在基本一个人管98户 基本全是letting 感觉还算绰绰有余， 体力活全部外包，除了小的维修，换个水龙头什么的。
工作量比起餐饮根本不值一提， 不过主要是心理压力有些

飞儿

zhangwei7461 发表于 2015-11-28 12:21
不知道您的小区规模如何， 我现在基本一个人管98户 基本全是letting 感觉还算绰绰有余， 体力活全部外包 ...

我的楼盘大些了。
除了本楼盘letting, 我还有其他业务的。

小白猪猪

风险是合同，利息，掉letting。

1、银行收紧政策，原来能贷70%，现在不大行了，条件多了很多。
2、倍数被炒的很高，现在接盘风险较大，万一银行升几个点的利息，就惨了。

如果手里有50万澳元，买个150万的MR，背着100万的贷款，不如买个六七十万的房子悠哉闲哉。、、

amy081

午饭前有点时间，就先写点东西吧，懒得另外开贴了。

物业管理权这个生意类型在昆州有好几十的历史了，如果对它有兴趣，起码要了解这个生意的来龙去脉，经营模式，潜在风险及发展方向。这里面每一项展开了说都可以写好几千字，我也没法在这讨论很多细节，只能先写些大概的东西。

1. 物业管理权最早是从哪卖出来的？
    从开发商手上，物业管理权的第一次买卖是由开发商卖给第一任经理，这也就是常说的otp，和existing相比otp整个的购买流程，运营方式都有所不同，当然在有能力运作的情况下收益可能会高于existing不少。

2. 这个生意最大的风险在哪里？
    风险分为两个部分：一是整个行业的风险，物业管理相关的法案在昆州最早只有100多页，而现在有1000多页，即使这样仍然没有解决根本的问题：即平衡业主，开发商及manager之间的权利和义务。上面说了这个生意最早是由开发商卖出来的，那么出售mr所得金额理应进入sinking funds，而实际上这部分金额是被开发商赚去了，并造成了manager和owner天然的矛盾和对立。作为在政府决策中更有话语权的开发商，自然不会主动去变更现状，所以这种天然的对立还将在行业内长期存在下去。另外由于相关法律并不十分完善，随着时间的推移一些漏洞会被暴露出来，最直观的案例就是最近发生在昆州varsity lakes的case：Gallery Vie BC v Suncorp，在这个案例中银行发现竟然没办法在bc terminate manager的时候接管从而导致整个生意血本无归，尽管这个案例有很强的特殊性例如manager过度借贷，银行审批有漏洞，manager和bc的关系太糟等等，但不可否认的是银行发现这个法律的不完善是真实存在的，如果有人最近几个月在买mr，会知道银行贷款大大收紧，CBA和NAB甚至提出了修改individual agreement的要求。
    二是经营风险，包括agreement被terminate，letting pool下降过多，和body corporate的关系处理不好，物业出现重大维修事项而导致sink fund被over withdraw或issue special levies等等等等。这里面的细节太多，没法在这一一说明了。

3. 在买mr时看什么？Multiplier重要吗？agreement term重要吗？收入重要吗？
    有人会说，这不是废话吗，收入当然重要了，multiplier当然重要了。呵呵，multiplier一点都不重要，至于收入，很重要但绝对不是最重要的。
    买mr时第一应该看潜在的风险，第二应该看工作量，而这两个都需要专业的意见和经验。我相信不少人买了这个生意后疲于奔命，难以应付，发现和想象的完全不同，这就是没有做好购买前的评估工作，或是完全依赖律师和会计而没有自己下功夫去研究。
    举个例子：一个物业卖1m，生意部分700k，salary部分就有110k而且每年5%的涨幅。看起来很美好，实际上这样的物业进去要不了一两年就难以为继，因为固定工资起点及涨幅太高会造成物业费上涨及业主对你的不满，最终发酵为你的工作难以继续下去。或者有的物业看起来收入很高但是工作量很大，那么也是得不偿失的。必须综合考虑性价比，潜在风险，re sale等等。

4. 这个行业下面的发展方向
    无论是政府还是业界，统一的认识是：这个行业目前是不规范的，需要更为规范的管理。近期业界有两个传闻：一是开发商在积极推动修改vic的法律，向qld目前的模式靠拢；二是昆州政府有可能不允许开发商在一开始就出售25年的合约，而改为vic module即3年合约。尽管我个人认为真正执行修改的可能性并不大，但是无论从经营还是信贷的角度，单一规模的物业将越来越难以生存。以后这个行业在昆州的发展方向应该是两极分化：一是全款购买的小型物业由个人或家庭经营，二是公司化集团化的运作。
    如果近期同银行接触过，就应该知道银行目前对这个行业的政策调整：倾向于正规化管理，有一定规模的物业管理，westpac甚至明确表示目前只倾向于总贷款金额在2m以上的物业。

5. 华人在这个行业的发展
    实际上入这行10年以上的华人也是有的，近两年由于足迹上的那篇帖子，掀起了一股华人购买物业的高峰。但从现在来看大多数的经营状况不好，起码远远不是当初购买生意时想的那样。华人做这个其实有天然的劣势，因为这个生意本质上是个与人打交道的工作。至于新移民，我是完全不推荐的。
    但也可以看到不少华人开始在这个行业思考，拓展，深挖。由华人运作的整体物业规模在20m以上的也是有的。

想做好这个行业，有三点很重要：一是时刻把握整个行业及经济坏境的变动并提前做好应对（eg 当你的物业规模在5m以上的时候贷款利率就会产生非常大的影响）；二是注重细节，提高自己的专业能力；三是积极拓展经营模式，物业可以不只是物业的。

篇幅有限，也只能说些大概的东西，如果想讨论某个具体的问题欢迎在下面交流

amy081

小白猪猪 发表于 2015-11-28 13:26
风险是合同，利息，掉letting。

1、银行收紧政策，原来能贷70%，现在不大行了，条件多了很多。

这些风险都是客观存在的，也是购买物业事必须考虑的。但是对你说的两个问题：

1， 银行为什么收紧政策？现在的变更是什么？这些变更全都是消极的吗？了解了整个事情的前因后果以及银行对行业目前的重新定位及评估，我相信你会得出不同的结论

2. 在过去漫长的几十年里，在华人没有像现在这么多地进入这个行业之前，倍率曾经高过现在不少。根据这个行业的特性，一般来说倍率是在4-6之间波动的。这里我认为倍率从来不重要，另外任何投资都有个切入点的问题，这个就是时机的选择了。现在的时机在我看来不是介入的好时间，但也不算很差