PS:砍不死惊现A2 奶粉全系列！ 稳健的自住客们过来看看。。。是时候讨论讨论买房的事情了。。

炸猪排蘸辣酱油

没错。。。如果你是个稳健的自住客。。。（一丢工作就破产的不算,offset里的钱能撑个三年五年的才算） 是时候开始讨论讨论什么时候抄底了。。。


最近悉尼房市正如我预料的一样。。。已经开始明显的转向买方市场了。。。

那么。。。到底要等到什么时候才可以开始买自住房呢？



作为一个不太成功的投资客。。。我给出的意见是。。。房价跌到接近正现金流的时候。。。

也就是你去看一套房子。。。请以投资客的眼光去看待。。。 （有人接盘 价格才能托住  否则你不是买亏了吗？ 不如等再跌跌） 作为投资客。。。很重要的一个指标就是租金  因为没有了大幅的增值预期。。。 投资回报里租金就占了极其重要的位置。。。

如果一个房子能够自供（平现金流，房子自己的收支平衡）那么就会有很多非常稳健的投资客接盘。。。（放到10年20年的长度来看。。。房价的上涨是必然的。。。但是眼前的1个月 。。。6个月。。。跌也很正常。。。）

然后我们看看相对稳健的投资客是怎么算正现金流的。。。

按照80%的贷款比例来说（很多人会只有70%的贷款。。。因为预算压的很好 有多大钱offset里备不时之需。。。但是是io 降低贷款支出）按照目前4.3左右的利率。。。 1.5m的房子周租能有个900多。。。 1m多房子 周租有个600多 就差不多了。。。

公式很简单。。。房价是x百万    x＊660=租金    相对来说租金每周低个几十刀是没有问题的。。。



如果你以平现金流或者接近。。。甚至是正现金流的价格买到自住房了的话。。。 那么恭喜你。。。安心住吧。。。 再跌。。。也不会跌多少了。。。 等将来想升级房子的时候。。。你就会发现自己的资产增幅明显了。。。



当然这个公式更大的用处是可以帮助买家确认这房子多少钱才是合适的（非常困扰大部分新手买家的问题 对吧？ ）

其实也很简单。。。  周租除以660。。。这个数加个百万就ok了。。。




下面我们来举个例子。。。




下面这套duplex 周租990 已经出租。。。 这样的话就可以倒退这套房子的价格应该多少 990/660*1M   也就是1.5m

所以这套房子。。。售价那怕是1.55 都是合适的。。。 但是价格如果只有1.5m以下。。。那恭喜你 。。。安心吧。。。你绝对不会亏的（不用像某屌丝那样天天发帖看涨。。。心里慌的很。。。）





http://www.domain.com.au/42a-first-ave-campsie-nsw-2194-10110657?sp=6






至于怎么知道这房子的租金。。。  你们一个是可以通过各种网站了解到。。。一个是可以问卖房的中介。。。

---

上面已经把房价到什么价位的时候可以买到问题说明白了（我个人认为的。。。同意不同意自己选择。。。自己理解）

下面是说你该准备多少钱。。。买多贵的房子了。。。    我的建议是。。。至少准备35%的首付（包括印花税和所有搬家的费用 例如律师 家具 清洁 等等   如果要装修 请在35%等基础上额外增加现金）然后买自己贷款利率7%都hold都住的房子。。。（鬼知道将来发生什么。。。别贷款太多了。。。还不了。。。那就惨了。。。 所以稳健的自住客。。。稳健。。。） 另一个准备至少35%的原因是。。。如果估价低了或者贷款额度不够。。。可以救命。。。否则就丢10%了。。。那就真的太惨了。。。（多余的钱在offset里 也可以当笔应急储蓄）

---

最后就是买哪里。。。 买哪套了。。。 这种问题。。。就自己去找吧。。。 人各有命。。。


但是我能给出的建议就是。。。买和各种高密度楼花区别化的房子。。。。也就是房间至少在4个［那怕有个是书房的小房间的3房也行］（这样必须租4房的家庭就只能来你们这里了 而不是去2房的挤着  而且那怕2对租2房的年轻人住一起 也比租2套2房便宜多了  所以市场大大的。。。鬼佬share house的多了去了 维护的好租他们也无所谓的。）将来租金有保障。。。将来房价才有保障。。。 而全悉尼墨尔本的楼花都已经泛滥了。。。 将来他们的出租会很头痛。。。



ps:本帖不适合楼花等高风险低收益持续性支出过大的房子。。。。

炸猪排蘸辣酱油

友情提示。。。如果你看的是那种什么 150万的房子一周租金才500多的。。。继续等等吧。。。找找更合适的吧。。。

---

PS:所谓买不到A2 奶粉的妈妈可以去CAMPSIE的CW看看。。。 下午1个多小时前居然还有现货。。。CAMPSIE啊。。。满大街代购的CAMPSIE啊。。。 怎么代购都不去抢了呢。。。奇怪。。。 媒体不过炒作一下。。。奶粉就都出现了。。。我真的是3个月没有在这个地方看到过A2的3段了。。。

c095588

炸猪排蘸辣酱油 发表于 2015-11-11 13:19
友情提示。。。如果你看的是那种什么 150万的房子一周租金才500多的。。。继续等等吧。。。找找更合适的吧 ...

楼主是上海人吧。。。

炸猪排蘸辣酱油

c095588 发表于 2015-11-11 13:22
楼主是上海人吧。。。

当然啦。。。

天涯浪客

照楼主的标准，我买的所有房子，价格明显都被低估了，因为我的标准是千分之一。

以楼主的990一周的Duplex为例，如果价格99万我就买，多于99万我就在等等看。

digit

这一堆。。。看的很累
TLDR

zhangtingban

然并卵

总有刁民要害朕

没有用 我都是付清。不喜欢贷款。

炸猪排蘸辣酱油

天涯浪客 发表于 2015-11-11 13:30
照楼主的标准，我买的所有房子，价格明显都被低估了，因为我的标准是千分之一。

以楼主的990一周的Duplex ...

所以现在你肯定一点都不慌的呀。但是呢。你有点太谨慎了。之前如果稍微大胆一点。可能现在会更好。不是吗？ 但是你的操作我是非常认同的！！！ 将来捡漏的时候肯定不会手软吧……

coolbzk

挺不错的，谢谢～～～

炸猪排蘸辣酱油

总有刁民要害朕 发表于 2015-11-11 13:36
没有用 我都是付清。不喜欢贷款。

我就喜欢贷款。4.2%的投资回报太低了…… 还不如存余额宝。好歹也4.2% 外加汇率还能赚。。。

总有刁民要害朕

炸猪排蘸辣酱油 发表于 2015-11-11 13:37
我就喜欢贷款。4.2%的投资回报太低了…… 还不如存余额宝。好歹也4.2% 外加汇率还能赚。。。  ...

我说的是买车

Kelvin_yang

来VIC买吧，很多地方低估呢

炸猪排蘸辣酱油

Kelvin_yang 发表于 2015-11-11 13:41
来VIC买吧，很多地方低估呢

所以vic清盘率还有70%啊。 市场永远是对的。想想山区那可怜的27%清盘率。。。 再看看租售比。。。

炸猪排蘸辣酱油

总有刁民要害朕 发表于 2015-11-11 13:38
我说的是买车

囧。这贴讨论的是买房吧……

shellte

晕。房租算这么低啊？我觉得house应该是x700，town house应该是x750，而Apt应该是x800才保险啊，因为后两者有strata。比这个低的就是有风险了。

水星浪子

请问lz， 为什么我看的很多1M左右的房子，周租才500不到啊？

fmm

总有刁民要害朕 发表于 2015-11-11 13:38
我说的是买车

hahaha

炸猪排蘸辣酱油

水星浪子 发表于 2015-11-11 13:54
请问lz， 为什么我看的很多1M左右的房子，周租才500不到啊？

  所以那些房子要跌至少20%。。。。 等吧。。。要么那里的租金涨。。。要么那里的房价跌。。。就那么简单。。。因为现在是市场不好的时候。。。买方市场就是如此。。。除非房东不卖了。。。


PS:有什么REZONE之类的概念。。。有人愿意赌博的。。。那另当别论。。。

Aeolus3

不太明白你660 是怎么估算出来的，前面说1.5m 租900多， 为什么后面你举的例子又变成除以660 了呢？

Baodie

来了

炸猪排蘸辣酱油

shellte 发表于 2015-11-11 13:53
晕。房租算这么低啊？我觉得house应该是x700，town house应该是x750，而Apt应该是x800才保险啊，因为后两者 ...

APT哪怕除以1000都不保证。。。 因为太多了。。。太贵了。。。到时候空置。。。一切都是0
HOUSE你想乘700 也不是不行。。。 慢慢挑总会有的。。。

水星浪子

炸猪排蘸辣酱油 发表于 2015-11-11 14:00
所以那些房子要跌至少20%。。。。 等吧。。。要么那里的租金涨。。。要么那里的房价跌。。。就那么简 ...

我可以说这是华人热门区不可能跌么？

炸猪排蘸辣酱油

Aeolus3 发表于 2015-11-11 14:04
不太明白你660 是怎么估算出来的，前面说1.5m 租900多， 为什么后面你举的例子又变成除以660 了呢？ ...

比如1M的房子。。。

1000000*0.8*0.043/52=661.5384615384615


所以1M的房子 直接  1*660=660就可以了

2M的房子就  2*660=1320就可以了。。。


每次要看那么多房子。。。一遍遍的重复算小数点和0没意思的。。。

炸猪排蘸辣酱油

水星浪子 发表于 2015-11-11 14:08
我可以说这是华人热门区不可能跌么？

  不可以。。。因为已经跌了。。。

烈火

放心吧，悉尼还得跌2年，墨尔本还得挺2年，2年后大家再交换角色

炸猪排蘸辣酱油

烈火 发表于 2015-11-11 14:11
放心吧，悉尼还得跌2年，墨尔本还得挺2年，2年后大家再交换角色

     所以么。。。继续等咯。。。等到哪天划算了。。。就开始买吧。。。

有的房东务实。。。直接就吧2017年的价格给卖了。。。有的房东还在拿5个月前的价格做梦呢。。。

click

公式有道理，利率有问题

deltadelta

楼主这套理论跟我去年买房的时候想的差不多，我最后选了套租售比最高的，因为觉得要达到普遍租售比，房价就应该涨。但是事实是邻居最近卖了房，价格和我去年买的价格差不多，两套房子也差不多，算上交易费用，还亏了几万。

figod2012

这么说的话。。房子还得涨一俩轮