正现金流地产哪里找。一些实例，部分未售。

目光降落

话说若干年前， 百分十回报的地产是不少见的， 不过现在已经成为濒危物种，悉尼地区，几乎绝迹， 成为传奇。不过如果有心，在某些角落还是存在一些回报率接近10%的机会的。 很多人说， 我只有十万我能做什么投资？ 还有人说我有二百万现金， 做什么好？ 就分享一下我屌丝级别的非专业看法，未必适合我，也许适合你也未必， 大家觉得有用就大力加分给我换鞋，混了这么久， 还是皮鞋族。

1. 买商业用地建房子---
实例， 这个地挂了好几个月才卖掉， http://www.realestate.com.au/pro ... w-wyoming-201030743
买地十万， DA已经批好的， 下面店面，上面套房， 按照总面积200平米（实际我估计能建160就不错了），如果是你外行人，估计20～25万可以完成建设，如果自己有些资源， 简单做做，15～20万可以拿下来，租金嘛 500上下是可以的（楼下的结构需要灵活，可以商住两用，租出去做店面的话，就做店面， 不行的话改回来做居住用） 足迹做装修土建的不少， 自己做的话，800～1000/平米的可以拿下，毛回报， 也接近百分十了。
如果本钱少， 那就要多投入自己的时间如果自己动手盖的话， 可以大大提高回报率。


前两个礼拜看到一个悉尼郊区火车站200～300米的商业地块，比恐龙还稀奇 ， 一百万以内可以拿下来， 如果可以搞2个店面， 2套房的话， 回报会不错， 而且在悉尼人口增长区域， 即便房价跌了 ，由于数以千计的新建房子在未来2～3年陆续竣工，未来人口的增长是必然的， 店面的人流增长不是玩笑话，等盖好以后，周租金回报2000以上很非常保守的，如果你开工前就找到合适商家按照他们的意愿建设， 那么就更稳妥了，比如定制个妓院什么的， ，别笑话，我见过这样的实例11% PLUS 现成十五年租约的妓院放盘，因为觉得有伤天和，后来没有出手，煞气重镇得住的朋友可以考虑。  这个隔壁已经是成熟商业区域了。

做商业开发的问题是贷款额度少，特别是我这样没有开发经验的贷款难度大， 可是如果你现金足， 花 一百五十万预算投资这样的地块， 比投资学区房要稳妥很多。经济不好了， 照样可以收租， 好的话，地产升值速度不会慢过HOUSE

目光降落

没人加分懒得写了
长租约高回报的商业地产，收益与风险

下面有朋友问我是不是纸上谈兵， 一半一半吧，开发流程我还没有进去过， 所以上面的10万刀的例子我看了很久没有动手， 帐很简单， 可是要上班的屌丝，没敢轻易入手， 外行人做， 可能最后搞出一堆额外费用。 不过足迹上很多人是做建筑行业的， 买过来就很合适。 简单说， 需要根据自己的实际情况看是否适合自己。 我一直做的都是屌丝级别的投资， 缺点是增值慢， 优点是风险小。 最近新接盘了一个FLAT BLOCK， 半年内不打算再入手收租类的地产了， 所以把信息和看法分享一下。下一步打算把手头持有的地产进行增值，先开始建奶奶房， 然后搞DA审批中密度， 希望最后进入开发这个程序， 打工族，一步一步慢慢来吧。

我想重申一下， 我个人的看法澳洲的地产刚刚在顶点下拐，大跌估计是在两年以后，然后持续3年以上的盘整，所以现在入手，挣钱的概率相对来说少很多。 牛市也有人亏得倾家荡产的， 熊市也有人发家致富的， 看个人的眼光了。 不是盲目鼓励大家买房子， 有一部分人确实想投资的， 其实也可以做，比如有些人担心资金贬值之类的，可是又无法负担悉尼动辄百万计的房产，其实还是有些中低风险选择的。

我的策略是和自己的实际情况结合，一些基本准则
1. 三年没有家庭收入也不会还不成贷款，这个直接把很多非常好的投资卡住了，是我自己的标准。
2. 追求正现金流，而不是负扣税，这样即便收入水平变动， 对投资房产影响也不大。
3. 地段必须好， 问自己，如果是自己是租客， 愿意付多少钱租， 为什么愿意住
4. 买带土地的房产， 保值程度高，最好买有潜力的房子， 屌丝嘛， 能自己动手增值就自己动手。
5. 再就是现在不投资太远的房产， 怕管理不方便，被中介敲诈，近的话不行自己开车过去找人修，可以省一部分费用。
6. 尽量跟着就业走， 比如不要去偏远矿区，那些地区很多回报非常好的， 可是如果出现问题，可能空置一辈子。

目光降落

装修，装修，职业投资人的最爱。

http://www.domain.com.au/1-barcl ... vic-3156-2012415368

风吹咖喱山谷的， 值得过去一看， 如果可以专修的话， 就可以买， 起码地大。


潜力房的标准，以及如何提高出租回报

hpwa032

多谢楼主分享

victorche

回报率太好，增值就差

zbaobao

mark

angq

物尽其用

喜欢折腾的人可以做

clark_2

太不好做了

takeno

楼主也就不要1，2，3了
有mixed-use development site机会 建议直接买给开发商
楼主一定不是业内人士，mixed use 不是这样玩的

cantonese

还有十万的地！

目光降落

这个地区我没有分析
http://m.domain.com.au/listing//2009627718
九十五万叫价，年租金九万

目光降落

屌丝也可以玩 二十几万两套房，租金四百多

http://www.raineandhorne.com.au/properties/19-francis-street-ingham-4850-queensland

目光降落

太远了？这个近，不过矿区要小心
九十九万，八万租金，
http://m.domain.com.au/listing//2012303908

目光降落

清空收藏架，又一个入门级别的三十万左右，两个租金收入，市场租金四百多的，正现金流是妥的。

https://m.realestate.com.au/property-house-nsw-belmont-120741525

目光降落

大家都说比里斯本，这个也不错，挂了六个月，卖掉了http://m.domain.com.au/listing//2011994935

目光降落

http://m.domain.com.au/listing//2012303494
布里斯班的，五十万预算，还没卖，正流没问题，

目光降落

http://m.domain.com.au/listing//2012051249

堪村的，四套房八十万不到，租金七百九，涨不了，跌不死，适合保守人士。

目光降落

最后一个乡下的，
http://m.domain.com.au/listing//2012142988

目光降落

基本清空了，还有几个我自己在和别人一起看的，就不发了。
商业地产就不发了，比如出租给，银行，wollie，或者childcare的地产,只要能找到都是非常好的投资，现在市场行情下行，要继续投资的话，不能继续简单炒房子。

qhywww

这个相比直接买房 门槛高了很多 尤其现在市场偏向于短平快 租金不怎么看 主要看增值 还有楼主分析过这种地产出售时候 跟普通住宅一样吗？

phwhigu

目光降落 发表于 2015-11-1 15:03
基本清空了，还有几个我自己在和别人一起看的，就不发了。
商业地产就不发了，比如出租给，银行，wollie， ...

感谢分享
站内短消息了 请加我 wei chat :)

站直了

套牢的都是抄底得。

liz@aus

200sqm的B4没啥意思，多囤几个凑够700-800sqm就有搞头。但关键是时间，等个十年才凑够4-5套有意思吗？黄花闺女都变中年妇女了

cityviewapt1

目光降落 发表于 2015-11-1 15:03
基本清空了，还有几个我自己在和别人一起看的，就不发了。
商业地产就不发了，比如出租给，银行，wollie， ...

How about this commercial land, located at Canberra Queanbeyan CBD 7-9 Carinya St Queanbeyan NSW 2620 $800k. Can build child care centre or commercial buildings. about 1350sqm.

圆满的考拉

目光降落 发表于 2015-11-1 14:48
http://m.domain.com.au/listing//2012303494
布里斯班的，五十万预算，还没卖，正流没问题， ...

这个真不错，但已经under contract

YugaYuga

请问楼主你这些是实际经验分享
还是纯推理呢？

datou1981

你这厉害啊

目光降落

cityviewapt1 发表于 2015-11-1 18:15
How about this commercial land, located at Canberra Queanbeyan CBD 7-9 Carinya St Queanbeyan NSW 2 ...

我不熟悉这个地区， ACT的价格整体很平衡，主要靠公务员支撑， 和政府的政策息息相关， 你有心投资的话， 必须仔细研究。

如果我打算买， 我会考虑一下
1. 过去3次人口普查信息， 看总人口数量和人口比例， 最后是刚结婚的人口比例比较高，如果人口老化严重要小心。
2. 查一下周围有几个CHILDCARE， 服务供应如何，实地看看学位是否紧张。
3. 查一下周围的交通那个情况， 父母送孩子过去是否顺路， 交通情况如何，一个简单的例子就是车流量超过多少/小时的主路是不允许建的。  
4. 打电话和当地议会的规划人员讨论你的想法， 问问她的意见， 然后问下大概有多少学位， 学位直接决定了开发后的价值。
5. 一旦买下， 在审批的同时马上找中介LIST， 尽量在建设过程中就找到租客， 他们也可以提早打广告招学生。
6. 商业地产你最少需要50% 的资金来保证项目顺利进行，

商业地产的投资， 比居民地产的投资要复杂很多， 所以要对自己的钱负责的最好办法是多了解。

takeno

YugaYuga 发表于 2015-11-1 18:58
请问楼主你这些是实际经验分享
还是纯推理呢？

纯想象