正现金流有辣么难吗？开贴谈谈Airbnb养房经验。顶楼更新Q&A

hahaer

房价高企，租金下滑，坛子里好多人为正现金流发愁。不明白为啥没人用airbnb养房呢？我在Sydney City有两套投资房用airbnb出租，同时替身边朋友门管理二十几套（都在CBD周围5公里范围），全部正现金流，租金回报率最高12%，最低的也有6%。下面以我自己的投资房为例

A一室一厅，现值65万。

市场价周租$500。每年算4周空置，8%中介费，毛租金收益2.21万。其他成本$6650 （物业费$4000/年，council费$900/年，水费$750/年，维修金$1000）。净收益$15450。

正常出租租金回报率2.38%。

Airbnb出租（主卧双人床，客厅折叠沙发床，最多住4人）$150/日/2人，如果多于2人每人$30/日，所以日租金$150至$210不等，收房客清洁费$50/次，另外圣诞节前后各15天surcharge $80/日，房间空置率15%，airbnb收费3%。过去12个月毛租金收益5.35万，除去前面提到的其他成本$6650，还有电费$1500/年，宽带$720/年，消耗品$1000/年（卫生纸、纸巾、洗手液、浴液、洗发水、洗衣粉等，）。净收益$43630。

Airbnb出租回报率6.71%

B二室一厅，现值75万。

市场价周租$650。每年算4周空置，8%中介费，毛租金收益2.87万。其他成本$8250 （物业费$5600/年，council费$900/年，水费$750/年，维修金$1000）。净收益$20450。

正常出租租金回报率2.73%。

Airbnb出租（主卧双人床，客卧pull out双人床，最多住4人）$200/日/2人，如果多于2人每人$30/日，所以日租金$200至$260不等，收房客清洁费$50/次，另外周末2天surcharge$40/日，圣诞节前后各15天surcharge $100/日，房间空置率15%，airbnb收费3%。过去12个月毛租金收益6.93万，除去前面提到的其他成本$8250，还有电费$2000/年，宽带$720/年，消耗品$1000/年（卫生纸、纸巾、洗手液、浴液、洗发水、洗衣粉等，）。净收益$57330。

Airbnb出租回报率7.64%。
上面数据说明了什么？投资房首付20%，只要利息不涨到9-10%，你就永远是正现金流！

今天先写这些，我会慢慢介绍用airbnb出租的经验和趣事。

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反响很强烈啊！统一回答一下比较集中的问题：

问：airbnb有啥好的？
答：拣主要的说：

1.回报高。请看主贴；
2.灵活。如果国内亲人来澳，可以提前把日子空出来；
3.帮你付机票钱。回国4周，把自住房租出去，最起码机票钱可以赚回来。目前airbnb上的房源有一半以上是这样的。

问：$200/晚做梦呢吧？
答：我太保守，比airbnb建议的同区域均价还低30%呢！见29楼截屏。

问：空置率15%？做梦吧？
答：我太懒了，city的super host这都是底线，还有冲100%的呢！见19楼截屏。

问：City有75万的2房？做梦吧？
答：大把！还有比我懒的，自己查，不解释。

问：council/strata不让做咋办？
答：呵呵，几年前airbnb刚登陆澳洲就这么说了，结果是截止6月30日仅悉尼就有10200个listing，位居世界第十。现在是无法可依，airbnb正在推动立法，下个月会有听证会。其实物业并没有处罚权，基本上是民不举官不究，多一事不如少一事，何况我的房客无论是居住密度和素质都比楼里群租的好多了。人家可以有几万闲钱来澳洲玩几周，至少是正职人士吧。

问：可以逃税吗？
答：我能在论坛说“可以”吗？合法纳税是我们每个人应尽的义务。。。以下省略300字。几周前去了一个hosts meeting，airbnb请会计师来讲座，人家说（不是我说的，不构成税务建议），你在物业上花的每一分钱上到电视机下到卫生纸都可以抵税，小票别扔哦。。。重申以上不构成税务建议，请咨询你自己的会计师。

问：我没时间收发邮件迎来送往打扫卫生，这个模式不适合我。
答：正因为如此才出现我这样依附于airbnb的代管，除去管理费用后收益仍然比正常出租高很多。

问：可以看看你的listing吗？
答：不想让人说我做广告，本来计划私信给感兴趣的网友，想想算了，不过我可以按大家的要求提供各种登陆账号以后的截屏（当然会屏蔽个人信息）。

问：把我房子弄坏了咋整？
答：游客早出晚归不做饭是最人畜无害的房客了。为了万一，有针对airbnb的保险，虽然跟我没关系但贴这里就会有人说广告。2房是$500多/年。另外客人订房的时候airbnb会替你预授权一笔押金，金额你自己定。还有airbnb有帮每个房子投保100万澳币，链接如下：

https://www.airbnb.com.au/guarantee


补充内容 (2015-10-26 13:18):
我们现在也提供短期（2周以上）airbnb代管服务，回国或海外度假让你的空房子帮你赚机票钱！

感兴趣的请加我微信ID: airbnbsydney

y12345678

airbnb要有人交接的

lulucai

airbnb的房子必须地理位置好，要不然谁来租阿

lihua0128

Airbnb越来越流行了

ALSK

不是每套房都适用airbnb的

Cash1800

ct五公里范围内75w两房？这是开玩笑吗？wwp都这个价格了。两房至少得100w，5w租金收益，5%租金收益率妥妥的，然后交了5k的stara和4w的利息，所剩无几:)

劣萌忍柿初升

$200/日/2人, u could easily find a city hotel, 4 star
1br物业费$4000/年, 2br物业费$5600/年, since when it's so cheap in city

fraoz

Where is your calculation of the investment loan repayment??

hilltop-bear

楼主漏了最重要的费用：你的贷款利息呢？:)要做到现金正流量一点不难，难得的是既能现金正流量又要做到长期资产增值潜力高，两者兼得。这才是房产投资的热馍馍

click

fraoz 发表于 2015-10-19 15:15
Where is your calculation of the investment loan repayment??

都是全款不差钱的主。

pengruijun

楼主所有计算都没有 银行利息。 所以楼主没有还贷压力。所以楼主才敢试 airbnb.
贷款投资物业 可不能这么玩儿，

hahaer

y12345678 发表于 2015-10-19 14:24
airbnb要有人交接的

现在已经出现了一些airbnb property manager，我就帮身边朋友管理着20多个city物业，其他suburb确实还没什么人做。

hahaer

lulucai 发表于 2015-10-19 14:24
airbnb的房子必须地理位置好，要不然谁来租阿

实际上无论如何出租，位置好都是第一位的。

Sakuraii

this post is trying to say 正常出租租金回报率 is not enough to cover interest however Airbnb 出租回报率 is possible to cover interest.

i will question the 15% 房间空置率, more like 50% if the daily rate is not priced correctly.

hahaer

Cash1800 发表于 2015-10-19 14:59
ct五公里范围内75w两房？这是开玩笑吗？wwp都这个价格了。两房至少得100w，5w租金收益，5%租金收益率妥妥的 ...

不想在足迹上上发我的airbnb链接，有广告嫌疑。想看的话私信我，看完回来改下你的回帖就好了。City中心邮编2000的2房无车位75万很多，1房65万大把，更不要提周边了。

hahaer

hilltop-bear 发表于 2015-10-19 15:20
楼主漏了最重要的费用：你的贷款利息呢？:)要做到现金正流量一点不难，难得的是既能现金正流量又要做到长期 ...

请看文章最后一句。因为每个人的利率不同，列出repayment没有意义。我的2套房子哪怕利息加倍到9%，也是正现金流！

whatever.0121

想看趣事, 等LZ更新

doubleseven

airbnb，如果租客受到损失，或者房子受到损失，普通出租房的保险不管吧？

这部分不高不低概率事件，成本记在哪里。

hahaer

Sakuraii 发表于 2015-10-19 15:29
this post is trying to say 正常出租租金回报率 is not enough to cover interest however Airbnb 出租回 ...

啥也不说，看图说话，15%已经是客气了。本月已订满，看11月的订房吧（白色日期是空置）

Cash1800

hahaer 发表于 2015-10-19 15:33
不想在足迹上上发我的airbnb链接，有广告嫌疑。想看的话私信我，看完回来改下你的回帖就好了。City中心邮 ...

不要说ct，连zetland也找不到这么便宜，当然破房还是有可能的。但是破房，有可能200一天吗？隔壁meriton ct经常150多点，谁会去你那啊

ALSK

doubleseven 发表于 2015-10-19 15:41
airbnb，如果租客受到损失，或者房子受到损失，普通出租房的保险不管吧？

这部分不高不低概率事件，成本记 ...

好像加拿大有个案例， 租客毁了房子， airbnb赔偿给房主

雾沉半垒

现在悉尼都市区哪还有中介敢收8%的，4%一抓一大把，何况是公寓这种比house好租又好管的
放到airbnb上租是算作short-term accommodation吧
像UBER一样，这暂时算是灰色地带。
流动人口一多，大楼的长期租客或者房主自会抵触，以后会不会政府立法允许规范，我觉得不容乐观。sydney council就打赢过这样的官司，要求禁止city某栋大楼马上停止short-term accommodation

Cash1800

劣萌忍柿初升 发表于 2015-10-19 15:04
$200/日/2人, u could easily find a city hotel, 4 star
1br物业费$4000/年, 2br物业费$5600/年, since wh ...

200一天，好像隔壁hilton也就240。哈哈

cutebaby

喜欢新鲜事物！

hahaer

doubleseven 发表于 2015-10-19 15:41
airbnb，如果租客受到损失，或者房子受到损失，普通出租房的保险不管吧？

这部分不高不低概率事件，成本记 ...

有针对airbnb的保险，虽然跟我没关系但贴这里就会有人说广告。2房是$500多/年。另外客人订房的时候airbnb回替你预授权一笔押金，金额你自己定。还有airbnb有帮每个房子投保100万澳币，链接如下：

https://www.airbnb.com.au/guarantee

newtoall

Need calculate the money opportunity cost !!
Suggest use standard Variable Rate as benchmark!

doubleseven

Cash1800 发表于 2015-10-19 15:45
200一天，好像隔壁hilton也就240。哈哈

aibnb重点不在价格，在体验。
对于我这种老人来说，airbnb更像是旅馆的前身，只不过加了点文艺成分在里面。对于消费者，因为他每个住处都是独特的，所有没有一个标准。不知道自己的expectation是什么。这种不确定性，不预知性是吸引很多人打一大亮点。
motel inn hotel给我感觉比较安心，因为有个相对明确标准，而且责任区分相对明朗。

smart_arse

会玩， 请楼主继续分享

hahaer

Cash1800 发表于 2015-10-19 15:44
不要说ct，连zetland也找不到这么便宜，当然破房还是有可能的。但是破房，有可能200一天吗？隔壁meriton  ...

30年的老楼。关于定价我还是太保守，请看截图里附近区域2房的平均定价（绿色字体）

watson

这个操作，清洁卫生、补充消耗品，由谁负责呢？相关费用如何？我看到lz提到收取客人50/次清洁，如果客人就住两三天，不要清洁，那么成本怎么处理？