寻求类试经验的，请broker卖店卖出的问题

jhsun3

长话短说吧，帮lp经营一家餐馆差不多5年了吧，由于在偏僻的区域，我不得不白天上班，晚上下班继续去她店里帮忙前台，一干就是5年。去年年头开始就打算卖了，一方面小生意越来越难做，完全就是挣点打工钱，还要天天为营业额患得患失，真心很累。原本店里帮她做一直做到现在的厨子想买下来，但一直没筹到足够的钱（相差太多，要不然，做个人情也就卖给他了）。直到去年10月，我在的公司开始要裁员了，大家的人心惶惶，虽然最后没被裁，但我下决心一定要把店卖了，专心工作（本人联邦政府里的公务员，所以除非有performance issue,要被炒有点不容易）。于是11月联系了两家business brokers，一家是我们店landlord 的agent，他么内部刚刚成立的business broker division，另一个就是Absolute Business Brokers (ABB)，Chris是希腊人（好吧我知道你们要说什么）ABB的老板，和他见面过一次，觉得人很诚恳，而且一个劲的说他做这行很多年了，不会做砸自己的剩余，别人为了拿我的生意会特意说高我可以卖高的价格图我开心，他不会。另一个agent是个typical aussie，之前做装修工程的。。。

anyway， 我是觉得Chris那老头蛮诚恳，即使另一家只要先头$1,100外加3个月的exclusive authority period，我还是和Chris签了，即使他是要6个月exclusive authority period和$3,300的先头费用。几个月啥消息也没有，直到今年3月我忍不住了，sms了Chris问都好几个月了，有没有任何update，石沉大海，别说sms回复，连个电话也没有。4月底，之前的厨师凑够钱了，想买我们店了，由于有6个月的限制（6个月内卖店，即使不是agent介绍的，也要给agent 10%的回报），所以我们就等到6个月的期限过后才settle （6个月期限在5月28号过期），我们6月1号签了合同，卖了，他也不要试店，因为天天在店里做，知道啥taking。大家都很开心。

8月20号突然收到ABB的挂号信，说我们把店卖了，根据合同在规定期限内卖掉要给他们另外$6,700刀。当时就觉得纳闷了，我明明是期限后卖掉的。重新从email里找出当初签的合同（合同是在一家咖啡厅里ipad上签的，签完直接就大家各email了一份完事），原来在authority period那档上写着240天，当初他指着240天说这里是6个月，我就脑子没转过来240天是可以除以6，但每个月变成40天了。这么以来authority的限期就变成8个月了。可能有人会问他们怎么知道你们把店卖了，和现在的owner打听过，在7月底，有操印度人口音的男的打电话到店里问有兴趣买店，他就回答对发店已经被他买了。回想一下2月左右也有收到相同口音的电话，我直接就要他和broker联系，当时还奇怪附近都已经2家印度餐馆了，怎么还有印度人想往这里挤，现在想想应该就是对方试探性的电话了。

先去游泳，回来继续。。。看来是不可以长话短说了。

郭小宝

。。。 要以合同为准。除非你能找到6个月的文字证据才有的争。但就算是争，成本也大于几千。

靠谱的不多

嗯，中介不靠谱太普遍了。
不过退一步讲，店卖了脱了手是关键。
最多补钱给他买个平安。
看看你更新的再说。

乐享d天涯

和新owner商量一下，大家改下合同，改成8月1日settle行不行呢。

对于坑子无赖，也要想些非常规的手段哦。

jhsun3

回来了，继续。。。

当时我就email过去询问怎么回事，要Chris和我face to face 见面对质。对方是他女儿elle回了我的email，大意就是回避了我的问题，和楼上说的一样，240天是bond to contract, 反正潜意思就是要钱。我回了除非和Chris见面对质了，要不然大家VCAT见，就再也没有对方回复了。

当晚越想越气，于是就打电话给在香港从事法律服务的弟弟电话，如果才1百多我才不怕，但6千多，我就没底，具体法律程序是怎么走的。大概谈了近1小时爸，他给我的意见就是既然对方回避你，不让Chris和你见面（elle的意思是Chris在medical leave，不可能见我），那就让他们去折腾去。。。。

具体的程序是，我除了这张payment notice单子外，他们估计还会再寄一张final notice，接下来就是各种律师恐吓信了，让你胆战心惊。。但那些律师信一点效应也没有，除了court order，他们随便写多少都没用。。。一般接下来的步骤分两部分，1. 他们觉得胜算很大，去VCAT告你，也就是所谓的和解厅。大家把事情拿出来说，法院派人对双方进行和解，看能不能不上court解决掉。。。但这里他们的胜算和我差不多，大家50/50，根据澳洲contract law，如果合同上有双方都认同（或法庭认为）和双方协议不符的内容，而且错误的内容是contract的关键部分，那这份合同无效。 6个月是他们公司standard exclusive authority period, 每个潜在客户第一次见面都会问这问题，而且回答都是6个月，那他就要说服法院为什么他们standard是6个月，而我确是8个月，如果用月来算exclusive period，那8个月也就没话说了，但既然是月，却用天（contract写了240天）来算，就有可能会犯错了。所以如果对方把我告到VCAT甚至court，他们也要面临50%的危险我胜诉。一般没有哪个律师会建议客户为几千告法院的，前期准备工作就不止这点钱了。所以最大的可能是发了几封律师信后就把这账单贱卖给第三方的debt collector了，这样就更别怕了，他一打电话，就直接吼回去，要对方公司的名字，和对方的名字，告诉他们你没欠债，再打骚扰电话，直接去ACCC控诉他们恐吓。

但为了安全起见，他建议我在目前多找几个witnesses，如果足迹里有足友和Absolute Business Brokers接触过关于卖店（不是买店），或签过6个月的exclusive authority period合同的，或只是有接触过，同时被告知6个月period的请私下接触我，虽然我不知道他们会不会上VCAT，但我不会那么轻易的被几封律师信给吓到，我同时需要多些witnesses去证明他们的standard是6个月。。。本着华人帮华人，我希望通过这段故事能找到几个，之后我还会上google review和他们的网站直接去联系其它和他们接触过的卖家。。。希望通过我的经历可以给大家一点法律尝试，和别本着多一事不如少一事做大欺负人的气势。

今天已经收到第一封律师信，大意就是给钱，同时加$820刀律师费。我直接回了，我不欠对方钱，我有很actively和对方negotiate，如果不满意，我愿意让VCAT来仲裁。

如果还有进一步发展，我会来继续更新。

jhsun3

一些合同法的法律知识，我也是在我弟说了后网上找的。


When there is a mistake in the terms of a contract: can it be made void?

Unilateral mistake in a contract

There are multiple examples of when a unilateral mistake can be made in a contract.

Firstly, in a situation where one party to the contract is aware of a mistake, or should have been reasonably aware, and takes no action to correct the mistake, it is then up to the party claiming the mistake in identity to rebut the presumption. If a unilateral mistake has been made and proven by the complainant, the contract may be made void from the very beginning of the creation of the contractual relationship. Furthermore, a contract can also be void if there is a mistake in the terms of the contract and which is known to the other party to the relationship.

jhsun3

乐享d天涯 发表于 2015-9-7 20:58
和新owner商量一下，大家改下合同，改成8月1日settle行不行呢。

对于坑子无赖，也要想些非常规的手段哦。 ...

这个不合适，万一被识破，反而上VCAT或court就一点诚信度也没有了

大江东去

直接写rts丢回邮筒里

郭小宝

。。。 这样搞 lz 最后会背上律师费与利息。

天籁

LZ Good luck

希腊人，哎，啥都不说了

jhsun3

郭小宝 发表于 2015-9-7 22:54
。。。 这样搞 lz 最后会背上律师费与利息。

谢谢你的忠告，但相对于我更愿意相信自己的亲弟弟的话，怎么他目前都是墨大法律系毕业，以前在投行从事法律顾问，现在已经是vice president。他的这方面的见识我想应该比你我都多了。

damogao

jhsun3 发表于 2015-9-8 00:16
谢谢你的忠告，但相对于我更愿意相信自己的亲弟弟的话，怎么他目前都是墨大法律系毕业，以前在投行从事法 ...

真是谢谢你的帖子了，涨见识了

jhsun3

damogao 发表于 2015-9-8 10:01
真是谢谢你的帖子了，涨见识了

我自己也通过目前的经历学习了很多。不是一份contract sign了以后就是板上钉钉的事，即使contract 签字了，如果里面有任何不公平的条文或有双方共同认知的错误的话，可以向法院申诉，如果法院认为是不公平或错误的，可以把这些条款从合同里去掉，或直接宣布整份合约无效。当然大多数人都懒的上法院，如果可以混过去，就混过去算了。

关于楼上说的利息和律师费，我问了我弟昨晚。VCAT完全可以自己去，不用律师，对方也估计不会用律师，因为完全是和议庭，互相阐述观点，看看能不能不上court达成协议。VCAT的order只包括original amount of debt，双方自己花钱请的律师什么的，都是自己掏钱，VCAT没有权利要求一方承担另一方在这期间的律师费，这只有court可以order。

即使上了court，一方赢了官司，court也不一定会要求输方承担赢方的法律费用，主要还是看情节定。要不然，分分钟，两方为了５００刀，各请一个律师团来打官司，反正赢了对方会帮你承担天价的律师费了。这就是为什么几千刀的债务几乎不可能去上court，除非嫌钱太多，或就为了出口气。

再者，就我这件事完全是对方理亏。他女儿也知道她们写错了，如果为了几千刀，她老爸愿意搭上他家整个公司的名誉和risk他自己触犯crime of prejury，偏要上庭讲没有６个月的事的话，那他脑子就是烧坏了。


A guide to the unfair contract terms law

znby

期待楼主继续更新结果

西风

感觉你把握更大。他是中介，天天就是靠骗人吃饭的。碰硬自然就缩了，再去忽悠别人。跟你没完没了那就是有病，当然，他medical leave了，也可以认为确实有病。

为啥说澳洲是法制社会，就是因为臭无赖太多了。跟他干，不用怕。

庄周

加油！胜算蛮大的

zhujun1993

加油楼主，顶你。

ljr668

加油

開店看世界

能不能對他們提出賠償要求?
能不能用刑事案件詐欺類反告他們?

反攻? 讓他們錢沒撈成還得賠錢 判刑 喪失資格做不成BROKER

jhsun3

開店看世界 发表于 2015-10-17 04:17
能不能對他們提出賠償要求?
能不能用刑事案件詐欺類反告他們?

不能。。他们完全可以到时改口合同不小心写错了。。。法院不会为了这些小债务而浪费人力资源的。。。除非你愿意出钱请律师，私人侦探去调查。那真是嫌钱太多，时间太空，没地花了

曹庚

合同里有没有关于服务的条款？
他几个月不回你电话，短信，不理你，算不算不作为啊？