房产真的到了“拐点”了吗？良心好文

s12219951

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房产真的到了拐点了吗？

房产一直是经济的一大缩影，如果要是说房产，就要考虑全球经济，以及全澳经济状况。

个人认为说拐点论有些过早。

首先分析全球经济形势，在2008金融危机后，欧洲一直没有缓过劲，始终是处在一个低糜状态，后来又发生希腊危机，更是为欧洲雪上加霜。

而亚洲主要经济体就是中国和日本，日本的工业和科技业从上世纪开始，已经开始没落。整个亚洲圈的繁荣都是依靠的中国，甚至可以说是2008后全球的经济繁荣（原因后面说）都是依靠中国。而美国是2008年金融危机的罪魁祸首，个人阴谋论一点的话，都是美国故意操作的（这个在后面也会说道）。澳洲的经济在之前的数十年都是和中国挂钩（为什么？ 因为矿业）。

背景说完了，就是经济形势了。

2008美国次贷危机过后，中国紧急发售4万来刺激经济，这种行为和美国的货币宽松政策基本一样，但是中国不是美国，中国货币不是全球流通货币，所有的对外汇的转换都是对美元进行兑换的，中国能做到这点就是依靠着，中国强大的外汇储备，使得人民币保持坚挺。政策出来后，中国人有钱了，能贷款，有钱花，那就发展各项产业，国外资本看中人民币的保值，既然有钱赚，总比放在其它国家赔钱好，于是又有大量热钱涌入中国，形成了一种全球金融还算不错的一种假象，至少比之前的几次金融危机好太多了，中国经济繁荣，国外资本也有钱赚。

但中国一个国家怎么可以消耗近半个地球的产值？何况还有很大一部分是在中国不动产这样地方的投资。所以之前的繁荣是一种假象，造成的后果就是延迟金融危机，或者说减轻金融危机的带来的伤害，但是也造成了目前中国产能过剩。

可以说中国的行为起到了防止中国经济衰退的作用，但是也可以说是为全球经济的衰退买了单。澳大利亚就是最大的受益者之一，如果查看历史数据你会发现，2008金融危机对澳大利亚的影响非常有限。但是在中国刺激市场作用过后，澳洲经济也进入了一个寒冬期，没了矿业出口，澳洲CPI和GDP都衰退的厉害。在这种情况下，澳洲政府收入锐减。

到2015年，全球经济都在恶化，唯独美国数据不断好转，明明加息后会有大量资本回到美国投资（原因是利率在一定范围下反应的是投资回报，提高利率就可以增加市场的投资回报，但这一切都是建立在一定范围下的，具体不细说。）刺激美国市场繁荣，但是却迟迟不肯加息，个人分析有可能是美国有意而为之，目的是打压其它国家，只有其他经济市场更坏的情况下，美国的加息就可以吸引更多的热钱，所以美国就想等其它国家死掉或者就剩最后一口气，尤其是对中国，可以消耗更多的外汇储备。甚至之前的股市，阴谋论一点，都有可能是美国的试探攻击。


在这种国际大环境下，澳洲的日子就艰辛无比了，中国经济在衰退，没了矿业出口，澳洲政府没钱收入，佩斯的没落导致大量矿工失业，人没有生产还要领政府补助。

经济进入恶性循环。那只能依靠其他产业来增加政府收入，食品，农业出口，本地建厂投资增加岗位，以及教育业旅游业都是政府要发展的。那

这种情况只有降低利率来提升，这也是为什么澳联储不断降息，其目的就是打压汇率。可以简单的说，在澳洲经济回暖之前，政府不能让汇率上升，也需要让人多贷款做商业，才能提高工作岗位，因此也就不能提高利率。

如果美国真的加息了，美元升值，澳洲才能有加息的余地。但是即使这样打压房地产的行为对政府也很困难，房地产遭到打压，政府税收减少，开发商破产，又要有很多人事业。

可以说目前的经济状况绑架着政府，我们说房价高吗？确实高，但是政府敢大力整顿吗？不敢。

至于说为什么说现在银行升息了？首先要明白，澳联储根本没有加息，只是要求银行增加储备金！说白了就是少放贷款。这里面有两种后果，第一银行贷款放的少了，利润减少了怎么办？加一点利息增加利润，第二让人有错觉澳洲贷款锁紧了。其目的确实有控制房价的因素，但是试问现在澳洲经济状况越来越差，CPI，GDP 都低到不健康状态，澳洲敢砍掉房产市场吗？任何一个国家都不会因为房价高要强行经济硬着陆，来个金融危机的。

反而目前政府希望扩大CPI和GDP。只是房价有些失控，才不得不出些政策控制。但是这说明了一个利好！即房价不会崩盘，非常安全!只是可能不会像之前这样疯长。

政府有预测的，如果是危险的状态，政府的政策肯定不止这么简单。政府的目的就是出些小动作，既可以使房价进入正常速度，还不会对经济产生负面影响。所以如果房价下跌，个人受不了，政府更受不了。

如果个体投资不足，那政府就要大力开发工程，比如布里斯班投资1320亿就是其中一项，这钱投资建设，总比给了失业金补助好，还能刺激旅游业。

同时我们总说房价高，其实高的只是悉尼和墨尔本，但是对于昆士兰州，房价还持平在2010年的状态，同时由于佩斯矿业失利，大量人离开佩斯转移到悉尼，墨尔本。佩斯房价下跌，悉尼墨尔本房价上升，对于总资本其实没有太多的变更只是中心点不一样了。

就目前来看，墨尔本从2006年开始房价就一直上涨，目前供需的不平衡，房价也会受到影响，但是悉尼没有这个问题，因此未来悉尼还是应该稳步攀升，同时由于布里斯班要促进旅游业，医疗业和教育业，政府有大量投资，这些钱也要回收。那政府不可能打压全澳的房产市场。单单为一个悉尼，让全澳受损的概率有多大？可想而知。

欢迎有兴趣的人互相探讨互相学习

墨尔本大伟

大哥，打这么多字不容易。
我混一分走人。

leyan

rmit 学生？

lubber

Austin30

这位同学有当北京出租车司机的潜质。

hunter38

thomas128

什么时候我爱我家的板块，大家都开始讨论怎么修花园，刷房子，而不是买投资房了。什么时候就到拐点了。否则，还是要涨呢

无视

想了半天，还是不转了

garysu

感谢分享

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mifeng

长文

ddyouwms

只要是赚钱的都是好投资

deen

真不容易，长篇大论

coolbzk

Austin30 发表于 2015-8-11 14:06
这位同学有当北京出租车司机的潜质。

: 说得有理

liu263

排版真心有问题，眼睛手到考验

Tiger2959

油菜花

mdlp

明年大选
政府不会打压房价的
下个月减息

kevinladder

把澳洲政府当成天朝了，天朝想A股大跌吗 ?  还不是一样大跌， 公安部都动用了。 有用吗？

s12219951

mdlp 发表于 2015-8-11 14:30
明年大选
政府不会打压房价的
下个月减息

打不打压房价主要看最近的情况了，如果是可控预期范围，那政府不会再出更严厉的政策，但是大幅度打压房价基本不可能，现在全澳洲也就悉尼的房子看涨了，布里斯班有势能。 减息难说，如果9月美国不加息，澳洲政府扛不住还真有可能减息，但是我觉得美国加息难，但是澳洲政府应该也抗的住9月。

ermaodim

今天分加完了，明天补上。

我的看法和楼主的一样。

ermaodim

liu263 发表于 2015-8-11 14:23
排版真心有问题，眼睛手到考验

领会精神。

afa

没有供需分析哦

liu263

mdlp 发表于 2015-8-11 14:30
明年大选
政府不会打压房价的
下个月减息

rba上月声明已经去除了对澳元汇率过高的担心，希望下月降息的请继续做梦

站直了

人民币进入贬值通道，大妈深套股市，国内接下来肯定会外汇管制更严，钱出来更难。如果悉尼房价是靠大妈留学生撑着，那凶多吉少。如果悉尼房价是靠当地人撑着，接下来中国经济放缓，澳洲也受影响，矿业衰退，其他行业也不行，失业率升高，该买的都买了，买不起的还是买不起，房租上不去，银行加息，美国如果在加息，雪上加霜。所以，房价不是澳洲政府说了算，本来就是经济规律，潮涨潮也会退，该来的总会来。

ermaodim

kevinladder 发表于 2015-8-11 14:34
把澳洲政府当成天朝了，天朝想A股大跌吗 ?  还不是一样大跌， 公安部都动用了。 有用吗？ ...

中共玩金融才多少年，怎么能玩儿得过华尔街呢？
但是通过国家队救市，可以看出国家是需要股市的，中国股市将来必大涨，DJ多少点，上证才多少点。

挑灯亮剑

还是有些道理的。+5.

kevinladder

当市场都不看涨时， 可能只能下跌。 还有近期看涨的吗？

ermaodim

afa 发表于 2015-8-11 14:43
没有供需分析哦

供需分析去听中介的，各种数据。

s12219951

liu263 发表于 2015-8-11 14:44
rba上月声明已经去除了对澳元汇率过高的担心，希望下月降息的请继续做梦 ...

下月降息有些难，不过如果美国继续拖着，澳洲必然还要降息的，rba也是因为美国数据利好，推测美国会加息，才这样说。可问题是美国现在在下棋，在给全球使绊子。而且声明这东西向来都有鹰派和鸽派之分，不能完全相信

胖胖威廉泰迪熊

auiter

和我观点完全一致，只是我没那么耐心写这么多，一句话：房价要涨