问个自主转投资房贷款利息问题

pengruijun

2006年 27万买了自主房。
2009年 refinance 到了 36万， interest only。 多出来的钱买了块地 首付
2013你开始在这块地上造房子。
2014年 搬出到新房子，这个自住房变成了投资房。（在这以前只有一处自住房）

请问投资房保税时， 这个利息是按27万算 还是36万算？

ql_cat

按照实际支付的利息算阿。

pengruijun

ql_cat 发表于 2015-7-6 14:45
按照实际支付的利息算阿。

我从2009年 refinace 后就按照36万的利息支付， 你的意思是 36万的利息？

000567

27万的贷款 还了多少本金?

refinance出来的钱, 现在在哪里?

pengruijun

000567 发表于 2015-7-6 14:57
27万的贷款 还了多少本金?

refinance出来的钱, 现在在哪里?

27万 到2009年refinance时 大概还了 1万左右

2009年refinance 出来的钱， 买了块地。2013年开始造房， 2014年搬到现在的新造房

000567

pengruijun 发表于 2015-7-6 15:07
27万 到2009年refinance时 大概还了 1万左右

2009年refinance 出来的钱， 买了块地。2013年开始造房， 2 ...

那应该是26万可以用于抵税

你refinance的出来的钱没用于投资

pengruijun

000567 发表于 2015-7-6 15:14
那应该是26万可以用于抵税

你refinance的出来的钱没用于投资

买地的钱，不算投资吗？

另外能给我个ATO的链接，专门讲这块的吗？

000567

pengruijun 发表于 2015-7-6 15:19
买地的钱，不算投资吗？

另外能给我个ATO的链接，专门讲这块的吗？

用于自住 不算投资

ql_cat

000567 发表于 2015-7-6 15:14
那应该是26万可以用于抵税

你refinance的出来的钱没用于投资

搭车问一下，这个case里如果没有refinance，而是先还了1万，然后又取出1万，那如何计算利息？是不是按照实际发生的利息计算？先谢了

ql_cat

pengruijun 发表于 2015-7-6 15:19
买地的钱，不算投资吗？

另外能给我个ATO的链接，专门讲这块的吗？

https://www.ato.gov.au/General/P ... -interest-expenses/

What are you unable to claim?

"on the portion of the loan you use for private purposes (for example, money you use to purchase a new car or invest in a super fund)"

000567

ql_cat 发表于 2015-7-6 15:35
搭车问一下，这个case里如果没有refinance，而是先还了1万，然后又取出1万，那如何计算利息？是不是按照 ...

你取出来这1万做什么了, 如果是投资, 那么所有的27万可以用于退税, 不是的话, 就只有26万可以退税

这也是interest only + offset的优势

ql_cat

000567 发表于 2015-7-6 15:39
你取出来这1万做什么了, 如果是投资, 那么所有的27万可以用于退税, 不是的话, 就只有26万可以退税

这也 ...

谢谢。
我忘了说，这1万是在offset账户里的，假定这1万是个人消费支出 ,所以还是按照27万-26万-27万的实际利息支出来算？

000567

ql_cat 发表于 2015-7-6 15:45
谢谢。
我忘了说，这1万是在offset账户里的，假定这1万是个人消费支出 ,所以还是按照27万-26万-27万的实 ...

钱在offset,你的loan没变, 按照实际利息

不过 你投资房的offset里还放啥钱啊

ql_cat

000567 发表于 2015-7-6 15:50
钱在offset,你的loan没变, 按照实际利息

不过 你投资房的offset里还放啥钱啊 ...

谢谢。就是offset的收支稍微复杂一些的情况，这个实际利息不好算，跨财年的是不是只能按日计算？银行也不给一个算好的结果。
除了offset，余钱没地方好放阿

000567

ql_cat 发表于 2015-7-6 15:57
谢谢。就是offset的收支稍微复杂一些的情况，这个实际利息不好算，跨财年的是不是只能按日计算？银行也不 ...

银行会给一个财年的总结, 一般网上银行可以看到