关于自住房转投资房的税务问题，请各位答疑，持分等候

hchcn

两年前在买自住房的时候考虑不周，在申请银行贷款的时候没有使用Offset Account，而使用的是Redraw Account，平时有闲置的钱也都放在了Loan Account/Redraw Account去抵贷款利息了。

现在情况有变，将来极有可能再买一套房自住，然后把现有的这套自住房变成投资房出租。请问有何方法将来能在税务上得益？有人说可以把现在的这套自住房做Refinance，同时得到Offset Account。但是又有人说这种方法不行，因为现在放到Loan Account/Redraw Account的钱其实已经作为归还原来本金了。

现在我就迷糊了，不知道两种说法那个正确，这种现在申请Refinance的方法为将来自住变成投资房做准备的方式到底是否可行呢?

持分等待ing。

hchcn

SOS， 小伙伴们没人知道吗？

bluesknight

第二种说法正确。自住转投资后你只有现在剩下的这部分本金产生的利息可以用来抵税。不过你还是可以申请refinance，目的是拿到更好的利率同时把还款方式改成interest only+offset account。

hchcn

bluesknight 发表于 2015-6-24 22:16
第二种说法正确。自住转投资后你只有现在剩下的这部分本金产生的利息可以用来抵税。不过你还是可以申请refi ...

现在正是INTEREST ONLY的还款方式呢。原来的借款本金也不是很大，加上现在一直往LOAM ACCOUNT放钱，变成原来的借款本金已经还了74%了。因为用OFFSET ACCOUNT的话银行要收395每年的费用，这个费用算到年利率的话就等于银行的贷款利率基础上再加上了0.18%，如果只用REDRAW的话呢，每年费用是免费的。

所以我个人的想法是如果现在用REFINANCE的方法不能把两年前买房时候没设OFFSET ACCOUNT的遗憾弥补的话，现在再要OFFSET account已经意义不大了。不知道小伙伴们认为我的想法对不？

RGIA

第二种正确。已经还了的本金即使Redraw后，利息也不能抵税

raywang5

broker 应该会说看你贷款合同是几年，如果还在时间内，refinance要罚款，但是就几百块，refiannce就行了，然后让他给你个100% offset, 而且把涨的capital全部让他放offset里，refinannce的名义要已投资的名义，这样你refinance的里的钱只要拿出来和买新房子有关，全部可以抵税。 不然你自己掏腰包的钱可就白套了，这样一份钱不用拿买了第二套，然后房子settle 后把原来要付的首付放进新买的投资房的offset里，这样total 要交的利息是一样的。 以此类推可以一直不卖就买，最后手上有足够的房子可以产生够你生活的被动收入。你就可以退休了。

但是这种办法适应你自己这套继续住，refiannce出来买投资，，双赢，找个broker一问就清楚。我就说个框框。

逍遥自在

raywang5 发表于 2015-6-26 18:18
broker 应该会说看你贷款合同是几年，如果还在时间内，refinance要罚款，但是就几百块，refiannce就行了 ...

楼上看贴不仔细，楼主是要新买自住房，不是投资房， 而且要从现有自住房贷款中抽款出来新买自住房，原自住房还要变成投资房。因为你现有贷款已经还了74%，不管你如何操作，你如果把现有自住房变投资房，你只能申报你剩余26%贷款的利息，到时候每年positive gearing要交很多税的。这种情况，会计师一定会建议你把现自住房卖掉。

逍遥自在

就是因为当初没有用offset，造成今天的被动局面，也不可弥补了。

大江东去

又一次体现了自住房也要80%贷款，只还利息，100%offset的重要性

raywang5

逍遥自在 发表于 2015-6-26 18:43
楼上看贴不仔细，楼主是要新买自住房，不是投资房， 而且要从现有自住房贷款中抽款出来新买自住房，原自 ...

“楼上看贴不仔细，楼主是要新买自住房，不是投资房， 而且要从现有自住房贷款中抽款出来新买自住房，原自住房还要变成投资房。因为你现有贷款已经还了74%，不管你如何操作，你如果把现有自住房变投资房，你只能申报你剩余26%贷款的利息，到时候每年positive gearing要交很多税的。这种情况，会计师一定会建议你把现自住房卖掉。“

明白 ，所以我的建议才是不能卖自住房，而是接着住然后refinance，然后套出来的钱再去买投资房。如果位置换过来，操作太麻烦，没有必要。自住房refinane就可以有offset了。 至于是否可以部分refinance，部分套出来，这个我还没遇到过，我一直是一套，套一套。反着玩还真没来过。。如果这种情况，卖掉的话可能还不错，只考虑佣金和settlement的费用就行了，不用交什么税。