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[行情讨论] （转）在日本买房不能不知道的真相 [复制链接]

发表于 2015-6-24 14:43 |显示全部楼层

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作者：刘黎儿转自：http://www.tokyocn.com/  东京华人网

许多华人朋友最近都会问我「我在日本买房好不好？」我总回答说「如果你常到日本，自己想住、用的话，那就ＯＫ，若要投资还是三思而行吧！」因为日本房地产有许多华人不知道的真相，那是什么呢？

　　仲量联行(JLL)调查显示，外国人取得东京房地产的比例，在2012年只有10%，2013年增加到12%，2014年的第一季达到19%，现在更冲破20%大关了，尤其中国或香港、台湾、新加坡等华人买的最凶。

　　华人爆买日本房产，主要认为日本房价跟台北、香港、上海等比起来，实在太便宜了，加上日圆暴跌3成，好像日本全部打7折一样，无法忍住不买，不过以为买了日本房产就会赚，那可要小心了，因为日本房产有些不能不知道的真相。

　　首先，日本房产跟欧美等国很不同，新筑房子跟中古房子差价很大，房子只要一经手，就算是中古的了，因此买新的进来再卖出，一般说法就是会先损失２成，１成是折旧，１成则是来回仲介手续费、税金等买卖基本费用，如果囤放几年，则损失惨重，不像其他国家新筑房子跟中古相差不远。

      或许如俗话所说「日本人喜欢新东西」除了神社寺院外，日本老建物不大多，同样住宅大厦，即使中古的地段比较好，也往往新筑比较值钱；因此在日本买房，跟在台湾、香港等第地买房不一样，只要买了，过一手，即使没住也算中古的，要觉悟在日本市场上是会掉价的。

　　其次，日本少子化问题严重，人口越来越少，空屋数惊人，现在空屋数是820万户，每7户有1户没人住，连人口最集中的东京有近82万户空屋，而且空屋还在增加中，没人住的房子不会涨价，只会掉价的；因此要不计较房子脱手时会掉价，那才能买。

　　许多华人买日本房子是期待2020年东京奥运房价会大涨，但日本是超级成熟社会，不会因为奥运而大成长；像2014年空屋率高达13.5％，连东京空屋率都高达11%，空屋数及空房率都创下史上新高，眼看再５年，亦即2020年，日本空屋率评估将达40%，到处都是空屋，尤其2020年东京奥运结束后，暂时集中到东京人口就会大减，需要大减。

　　日本还有所谓「2019年问题」亦即日本的家庭户数，从2019年会从巅峰的5307万开始减少；日本人口早就开始减少了，至今房地产市场靠户数没有减少还撑着，连户数也开始减少了，空屋将更大量出现；此外2019年外资将可能抛售至今囤的房产，因为日本房产税制在5年内转售获利要课39%税金，5年以上则为21%，最近一两年大举买房的人会在2019年前脱手，导致日本房产暴跌将加速进行。
　　

      许多华人投资日本房子是期待房租收入，认为至少有房价的4%-5% ，比起华人地区的1%-2%好多了，但现在因人口减少、原本空屋率高，供过于求，加上日本今年５月空屋税提高6倍，大批空屋投入市场，房租、房价现开始下跌了，收租公、收租婆的美梦要成真不容易。

　　许多华人买的都是普通日本人不会喜欢的房子，如朝北的房子、公寓的一楼等，因为不懂高纬度地区的日本人对阳光的珍惜等，结果只好降价求租，要出售时也没人买，只好找其他华人当小老鼠。

　　
      此外日本房产的维持成本很高，要付昂贵的管理费、修缮费、税金（固定资産税・所得税等）、管理经费（付给房产业者费用）、惊人的折旧等，外国房主还有外汇风险等，像3、4年前日圆高价位时买房的华人，痛的不敢说。

　　
      日本现在唯一涨价的是东京新筑大厦的买价，因为东京奥运工程赶工中，人手不足，工资大涨，加上日圆暴跌，进口建材大涨，建筑成本大涨而造成新建大厦涨了1-2成，买价涨跟房租涨是两回事，房租确确实实在下跌中。

　    华人还认为「有土斯有财」，喜欢囤房囤地，不过日本土地神话早就崩溃了，不动产（hudousan）不是资产，甚至被称为「负动产」（也读 hudousan），期待在日本囤房会涨价的美梦，大概会落空吧！