请教房产投资专家们：两套投资房，应该买哪一套？

pqmart

想买一套投资房，现在看到两套，具体情况如下：

第一套房C，在CORNER上，760平米的地，老房子但装修很漂亮，地势低段，估计会卖到145万。如果这套房买下来，租金有600/周
第二套房A，不在CORNER上，740平米的地，老房子2卧室没装修，地势高段，估计会卖到120万。如果这套房买下来，租金有300/周
首期20%现金付清，其余80%贷款，按照现在收入10年还清贷款。没有负扣税。个人打算房子将握在手里15年，15年以后推倒盖两套TOWNHOUSE。。。

如果这样，请各位朋友帮忙参谋下，到底是买145万的还是买120万的划算？为什么？先谢谢啦！！

mrrio

Corner的房有开发潜力

tonnyxu

我选1，因为2太破租金又低，大部分人hold不住几年就不想要了，每个月都要维修真烦心啊。

pqmart

先谢谢楼上两位啦。能否给计算一下，到底为什么要这么选择啊？我是一定要HOLD住至少10年的

pqmart

如果HOLD住10年，并且10年付清房贷

房C比房A房租会多赚15万。
不知房C和房A cost的贷款利息如何计算比较？ 有没有专家帮忙计算下？

自游自在

选C

juliez

肯定c呀。房价贵25万，就算年利率5%，一年多付1.25万，折一个月多付1000多，但是房租每周多300，相当于抵了。corner的房子开发的话，利用空间大，而且本身c地也大。更不用说现在房子新，容易出租，也许还能再弄点折旧。肯定选c了

忐忑

第一个

pqmart

juliez 发表于 2015-6-20 18:49
肯定c呀。房价贵25万，就算年利率5%，一年多付1.25万，折一个月多付1000多，但是房租每周多300，相当于抵了 ...

谢谢，但毕竟多付了25万多啊。

是否关键还是看10年后两套房子的升值空间？

y12345678

这房租也忒低了。。。
俺朋友50万的房子，租金就比你A高不少啊

pqmart

y12345678 发表于 2015-6-20 19:03
这房租也忒低了。。。
俺朋友50万的房子，租金就比你A高不少啊

墨尔本吗？什么区？

y12345678

pqmart 发表于 2015-6-20 17:06
墨尔本吗？什么区？

西澳啊，到处都是

闲云散人

楼主大学考试考过吗? 不知道就选C

juliez

pqmart 发表于 2015-6-20 19:01
谢谢，但毕竟多付了25万多啊。

是否关键还是看10年后两套房子的升值空间？

两套一个区吗？不然谈升值都是赌呀。一般贵买贵卖。外一套可以分地盖townhouse吗？发现大部分投资房子都有魄力呀，要是我，银行贷给我120万，我肯定是买两套。这么贵一套，下不了手。

大卫高柏飞

145万租600 这叫投资啊？

pqmart

juliez 发表于 2015-6-20 19:16
两套一个区吗？不然谈升值都是赌呀。一般贵买贵卖。外一套可以分地盖townhouse吗？发现大部分投资房子都 ...

都是一个区。但房子A地段好像稍好些，高地势。

pqmart

大家都选C。

为什么不选A呢？毕竟A比C便宜25万啊，这25万省下来还可以去投资一套公寓

小安琪

为啥A 120万的房子只有300租金啊，那么破吗

jjz10

大卫高柏飞 发表于 2015-6-20 19:52
145万租600 这叫投资啊？

这叫砸钱博升值

pqmart

小安琪 发表于 2015-6-21 10:20
为啥A 120万的房子只有300租金啊，那么破吗

很旧，只有两个卧室。也许租金会更高些，写300好计算些

Mr.Right

这房价租金比，真愁人。房事风险真不小了。。。。

aliceluo

没有负扣税，你就算算每年养房需多少？第一套C房租回报约2%，第二套A约1.3%。若安5%房贷利息估算，自己算吧，您可要扛住啊！

pqmart

aliceluo 发表于 2015-6-21 17:26
没有负扣税，你就算算每年养房需多少？第一套C房租回报约2%，第二套A约1.3%。若安5%房贷利息估算，自己算吧 ...

是能抗住才会买的

关键是到底买哪套更划算？

还没有令人信服的解释

ShaneW

我的大概计算如下：
房C：10年还贷116万按4.2%年利算总共付出144万5千左右；15年房租收入（扣税40%）共28万左右。
房A：10年还贷96万按4.2%年利算总共付出119万5千左右；15年房租收入（扣税40%）共14万左右。

15年后当房屋被推倒时，房C的地要比A多付出11万左右。现在就只需要看这两块地的开发价值的差别了。如果你认为以同样的成本C上盖出的两个townhouse可以比A的多卖11万，那么买C合适。否则买A。
（以上的计算不考虑机会成本同时基于一些假设（银行利率，税率等）。仅供参考）

juliez

没有付扣税这一说不理解，难道楼主没有收入，不报税？

pqmart

ShaneW 发表于 2015-6-22 13:54
我的大概计算如下：
房C：10年还贷116万按4.2%年利算总共付出144万5千左右；15年房租收入（扣税40%）共28万 ...

这两天有点想明白了，我买的主要是地。所以如果两套增值一样的话，那宁可买价格便宜的A，虽然它破旧不堪。

juliez

ShaneW 发表于 2015-6-22 13:54
我的大概计算如下：
房C：10年还贷116万按4.2%年利算总共付出144万5千左右；15年房租收入（扣税40%）共28万 ...

请问10年还贷116万按4.2%年利算总共付出144万5千左右是怎样算出来的呢？一年的利息只有1160000*4.2%=48720，才4万多，十年才48万，为什么会144万多？而且C总的付出并不会比A多上10多万呀。

JakeWang

不买corner的。

tooheys_new

100多万的投资房。。。。。。
个人感觉，我会选第二个，破点的房子，可以装修（也能抵税），地势高，有景的话，以后自己重建也不错。

ShaneW

juliez 发表于 2015-6-22 20:43
请问10年还贷116万按4.2%年利算总共付出144万5千左右是怎样算出来的呢？一年的利息只有1160000*4.2%=4872 ...

你好！房贷年还款额是有计算公式的。总的来说头几年还的钱很大一部分是在还利息。后几年主要是在还本金。
你的计算不太适合，因为本金不是一成不变的。所以总利息要少于48万。我的144万5千包含利息（28万5千）和本金（116万）。这是你要付给银行的总数。