请教投资房和自住房转换的可能性

WuFeng

请教各位地主，投资房和自住房可以转换吗？就是，现在A是投资房，B是自住房，我搬去A住后，可以将A改为自住房，B改为投资房吗？

还有另外一个问题，可以将B自住房卖了，然后再回到A住，将A改为自住房吗？个人觉得这样应该不可以，否则有N套房的，卖一个改一个，那最后都不用交税了，只是想确切知道相关的法例。

谢谢大家的解答！

逆风而上

可以换， 但一时间只能有一个自住房。 房子用来投资的时间段 决定了你要交的税， 换来换去， 没作用， 羊毛出在羊身上。所以换没什么意义。。

但是这要看你的房子的价值的。。

举个例子， 如果你一开始没钱， 买了个40万的房子 住着， 过了5年， 你有钱了， 你买了个100万的房子， 那你就可以把40万的房子转投资， 然后住进100万的房子当自住。因为如果两个房子都升值的话， 100万的房子涨的多， 当然税就多， 当自住的话可以免不少税。 你第一个房子， 前五年增值的部分可免税。 以后的升值部分就要交税了。 搬走之前做个估价， 就可以了。

大江东去

按出租时间和总时间的比例交增值税

WuFeng

逆风而上 发表于 2015-4-23 12:02
可以换， 但一时间只能有一个自住房。 房子用来投资的时间段 决定了你要交的税， 换来换去， 没作用， 羊毛 ...

明白，谢谢！

jianxin1024

不是有个6年自住的原则吗，是不是自住转成投资之后的6年内卖出，不用交增值税啊

逆风而上

jianxin1024 发表于 2015-4-23 12:15
不是有个6年自住的原则吗，是不是自住转成投资之后的6年内卖出，不用交增值税啊 ...

不是。。

jianxin1024

逆风而上 发表于 2015-4-23 12:23
不是。。

那这个6年怎么讲呢？6年之内，按照总时间内出租和自住的时间长短比例交增值税？

灯影幢幢

我的理解是这样，别喷我哈：
1. 6年自住法则适用于你只有一套房子的情况，你每次出租只要不超过6年都可以算作自住。
2. 如果你手上已经有一套自住房，现在又买了第二套，如果在6个月内卖掉第一套，那么第一套没有增值税。超过6个月，第一套就自动变成投资房
3. 如果你手上同时有两套房子，都不卖，有一套就算不出租也视作投资房，以后卖是要交增值税的。
4.自住转投资房，一定要在转成投资房那天找certified valuer给你的房子估价，估的越高越好，以后增值税的cost base就按这个估价来算。
5.投资转自住，是要把投资房时间除以拥有这个房子的总时间， 按比例收取增值税。

g11

灯影幢幢 发表于 2015-4-23 12:37
我的理解是这样，别喷我哈：
1. 6年自住法则适用于你只有一套房子的情况，你每次出租只要不超过6年都可以算 ...

请教自住转投资，如果从来没让valuer来评估过价值，最后卖了会怎样？

灯影幢幢

g11 发表于 2015-4-23 12:39
请教自住转投资，如果从来没让valuer来评估过价值，最后卖了会怎样？

没有怎样，就是卖的时候的cost base是当时的市场价。

比如房子在2013年市场价为50万，2015卖了60万，那么增值了10万。如果在2013的时候找了人估价（并且暗示他估的越高越好），估了52万，2015 卖了60万，那么增值了8万。税就交的少了。

g11

灯影幢幢 发表于 2015-4-23 12:43
没有怎样，就是卖的时候的cost base是当时的市场价。

比如房子在2013年市场价为50万，2015卖了60万，那 ...

那这个市场价是从哪里得来的？

灯影幢幢

g11 发表于 2015-4-23 12:48
那这个市场价是从哪里得来的？

我忘记是在坛子里哪里看到的，好像是两种办法，第一种忘记了。。。第二种，现在依然可以找人估价的，往回估一下那年转成投资房的时候的价格。

chats

灯影幢幢 发表于 2015-4-23 12:37
我的理解是这样，别喷我哈：
1. 6年自住法则适用于你只有一套房子的情况，你每次出租只要不超过6年都可以算 ...

学习

murphy2014

谢谢分享，很清楚

kennyqun

灯影幢幢 发表于 2015-4-23 12:43
没有怎样，就是卖的时候的cost base是当时的市场价。

比如房子在2013年市场价为50万，2015卖了60万，那 ...

你好,最近我准备自住房转成投资房

就是我搬出去前是要找人估一下价是吧..

那我应该找谁来估价这样

WICLO_C

你可以有俩套房子，你可以自己决定把哪一套当做投资房交capital gain， 不管你是不是真的住里边。

WICLO_C

kennyqun 发表于 2015-6-4 19:37
你好,最近我准备自住房转成投资房

就是我搬出去前是要找人估一下价是吧..

可以在最后卖房子时候，按照比例来算。

kennyqun

WICLO_C 发表于 2015-6-4 19:56
可以在最后卖房子时候，按照比例来算。

那是说我现在不估价也可以吗?

灯影幢幢

kennyqun 发表于 2015-6-4 20:19
那是说我现在不估价也可以吗?

我后来咨询了税务师，最后卖的时候再找人估就可以了，不用现在搬出去就估。
税务师告诉我说现在要做的是找人来做投资房的折旧。

summerberry

mark  !

boutique147

逆风而上 发表于 2015-4-23 13:02
可以换， 但一时间只能有一个自住房。 房子用来投资的时间段 决定了你要交的税， 换来换去， 没作用， 羊毛 ...

请问 投资和自住 除了银行知道，因为利息不同，ato会知道哪个是投资哪个是自主吗

逆风而上

boutique147 发表于 2019-12-16 12:13
请问 投资和自住 除了银行知道，因为利息不同，ato会知道哪个是投资哪个是自主吗 ...

当然知道。。。
这个不要玩火

银行知道无关紧要。。你说什么就是什么。 ATO 的信息不要用假的。。

genau

逆风而上 发表于 2019-12-16 14:33
当然知道。。。
这个不要玩火

请问怎样才能让ATO知道我的投资房现在要自住了，谢谢！