谁能给我科普一下top up和refiance的意思

尹小雅

比如第一套房子买入价50万，过了1年涨了2万，topup的意思是我能在涨幅的2万里拿80％就是1.6万出来吗？

这1.6万加手头上的现金够第二套房子的10％的话可以买入第二套房产吗？

第二套房产可以按照投资房贷款，批下来后搬进去把第一套房产作为投资房吗？

我一头雾水，大家新年快乐

chelle

你这个是refinance吧

阿布^^

TOP UP的意思就是房子增值了，如果你BORROWING POWER OK的话，就可以贷出增值部分的80%， 第二套房子按照投资房贷款的话，也可以搬进去住，银行不管的。可以把第一套当成投资房，只要你只有一套自住房就OK。

REFINANCE的意思就是你换了别家银行重新做LOAN。

我觉得两者区别是是否还KEEP在原来的BANK

尹小雅

阿布^^ 发表于 2015-2-19 15:46
TOP UP的意思就是房子增值了，如果你BORROWING POWER OK的话，就可以贷出增值部分的80%， 第二套房子按照投 ...

谢谢回复，原来区别在这里，对何时可以top　up是要住满1年以后吗（我老板这么告诉我的）

阿布^^

尹小雅 发表于 2015-2-19 15:49
谢谢回复，原来区别在这里，对何时可以top　up是要住满1年以后吗（我老板这么告诉我的） ...

因为你刚开始做LOAN的时候银行已经做过估价了，然后这个市场增值也需要时间

所以一般都是过一年以后再做个REVALUATION，然后申请TOP UP。 这时候你也有12个月REGULAR的还款记录了，相对好一些

阿布^^

不过我也不保证我回答的正确和完整性哈，毕竟不是专业滴

尹小雅

阿布^^ 发表于 2015-2-19 15:52
因为你刚开始做LOAN的时候银行已经做过估价了，然后这个市场增值也需要时间

所以一般都是过一年以后再做 ...

谢谢，科普的好清楚，问题解决

阿布^^

尹小雅 发表于 2015-2-19 15:53
谢谢，科普的好清楚，问题解决

别客气啦MM，希望能帮到你

大江东去

不换银行是topup

换银行是refinace

大江东去

比如第一套房子买入价50万，过了1年涨了2万，topup的意思是我能在涨幅的2万里拿80％就是1.6万出来吗？

是

这1.6万加手头上的现金够第二套房子的10％的话可以买入第二套房产吗？

别忘了印花税，除非你买楼花，不然最好还是等你够房价的24%再出手

第二套房产可以按照投资房贷款，批下来后搬进去把第一套房产作为投资房吗？

可以，不过会亏了一部分贷款利息的负扣税

大江东去

chelle 发表于 2015-2-19 15:43
你这个是refinance吧

这是top up

尹小雅

大江东去 发表于 2015-2-19 16:14
比如第一套房子买入价50万，过了1年涨了2万，topup的意思是我能在涨幅的2万里拿80％就是1.6万出来吗？

是

24%和我想象中的差太远了

大江东去

尹小雅 发表于 2015-2-19 15:49
谢谢回复，原来区别在这里，对何时可以top　up是要住满1年以后吗（我老板这么告诉我的） ...

同一个银行免费评估是一年，所以是一年

refinance没有限制

大江东去

尹小雅 发表于 2015-2-19 16:19
24%和我想象中的差太远了

理想很丰满，现实很骨感

低过80%贷款的保险很贵

举个例子，46万的85%要交3300的保费

46万的90%贷款，保费就差不多一万了

尹小雅

大江东去 发表于 2015-2-19 16:25
理想很丰满，现实很骨感

低过80%贷款的保险很贵

1万看上去不多，但分30年还算上利息就得很多吧。。

大江东去

尹小雅 发表于 2015-2-19 16:29
1万看上去不多，但分30年还算上利息就得很多吧。。

不是这么算的


这相当于是花1万才能多借4万6，相当于20%的借款手续费。这比较恐怖

幽绿海棠

stephenqiu

不换银行，但房贷产品或结构发生变化，要求原有银行把贷款重做，称作Internal Refinance，但不叫Top up

peterorz90

楼上回答的都对，

如果够10%首付那就只能买楼花了，即使Citibank，The rocks等银行可以贷款85%不用LMI/交保险费,但是你还需要加上stamp duty

sherlock

大江东去 发表于 2015-2-19 16:14
比如第一套房子买入价50万，过了1年涨了2万，topup的意思是我能在涨幅的2万里拿80％就是1.6万出来吗？

是

请再扫盲一下关于负扣税的概念，谢谢！

shawn-oz

学习了

大江东去

sherlock 发表于 2015-2-20 20:58
请再扫盲一下关于负扣税的概念，谢谢！

先说最基本的概念，自住房的贷款利息不可以抵税，投资房的贷款利息可以抵税（俗称负扣税）

所以nsw最好的贷款结构是先买自住房（80%贷款，100%对冲账户），再买投资房则是104%贷款（4%是印花税）

这样投资房的贷款利息就比正常单独买房多了24%的利息可用于负扣税，以50万的投资房价格为例，按利率是5%算，就是多了6000刀。也就是一年可以多退2000刀的税。

如果自住房和投资房互换（以两个房价都是50为例）。一年就少了2000刀的退税。

只能等以后再买投资房的时候再调整

sherlock

大江东去 发表于 2015-2-20 21:12
先说最基本的概念，自住房的贷款利息不可以抵税，投资房的贷款利息可以抵税（俗称负扣税）

所以nsw最好 ...

看了看，前提是很有钱啊！

第一套，100%对冲，就是有50W，第二套，104%，还得配合收入能贷出来，还得每个月都能还上

大江东去

sherlock 发表于 2015-2-20 22:52
看了看，前提是很有钱啊！

第一套，100%对冲，就是有50W，第二套，104%，还得配合收入能贷出来，还得每 ...

50万的投资房按好的租金收入5%算一年就是25000，可以帮你养房子了，所以只有有稳定的租客就不难。自己招租，自己管理，就当自己打零工了。

大江东去

sherlock 发表于 2015-2-20 22:52
看了看，前提是很有钱啊！

第一套，100%对冲，就是有50W，第二套，104%，还得配合收入能贷出来，还得每 ...

极端的说你有25万就可以买一套50万的自住房和一套50万的投资房

sherlock

大江东去 发表于 2015-2-20 22:55
50万的投资房按好的租金收入5%算一年就是25000，可以帮你养房子了，所以只有有稳定的租客就不难。自己招 ...

一周500的房子，房价在50W的，大概是啥，House？

allenlan

阿布^^ 发表于 2015-2-19 14:46
TOP UP的意思就是房子增值了，如果你BORROWING POWER OK的话，就可以贷出增值部分的80%， 第二套房子按照投 ...

专业！

大江东去

sherlock 发表于 2015-2-20 22:52
看了看，前提是很有钱啊！

第一套，100%对冲，就是有50W，第二套，104%，还得配合收入能贷出来，还得每 ...

你看错了，第一套自住房是80%贷款，100%对冲账户。这个100%是指对冲账户（因为有一些对冲账户是非100%是按比例的，提现在一些固定账户的对冲账户）

100%对冲账户是意思是账户里的钱100%的对冲你对应的贷款利息

实际自住房50万，只需要12万左右的本金

大江东去

sherlock 发表于 2015-2-20 22:58
一周500的房子，房价在50W的，大概是啥，House？

unit

batistuta

借问。。。top up都办了大概需要多少费用？