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[全澳] land house package贷款求助 [复制链接]

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发表于 2015-2-17 19:26 |显示全部楼层
此文章由 xukegenius 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 xukegenius 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
小弟年初的时候在西北买了一套Rawson Homes 卖的semi detach的terrace house,类似duplex那种,torrens title,地价和房子的大定金都已经交了。现在在搞贷款阶段。

今天收到broker的消息,ANZ,WESTPAC,CBA的估价都下来了,都是满价,但问题也来了,CBA, WESTPAC都不接受让这套房子作为贷款抵押(小弟首次置业,第一套房子),原因是我的房子跟邻居有一堵Common wall连着,银行担心如果隔壁家如果因为什么原因退出了,或者开发商没钱建房的话,会对我的建房也有影响。。。

现在该咋办啊。。。求大神帮忙。。。急求!!!

小弟谢过大家!
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发表于 2015-2-17 19:26 |显示全部楼层
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在线等回复!
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发表于 2015-2-17 19:27 |显示全部楼层
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没办法
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发表于 2015-2-17 19:28 |显示全部楼层
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以前有很多例子
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发表于 2015-2-17 19:29 |显示全部楼层
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大江东去 发表于 2015-2-17 19:27
没办法

那请问大神,这种duplex的买家最后都是怎么办啊?难道就不买了?
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发表于 2015-2-17 19:30 |显示全部楼层
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没办法。只能换银行,中国银行应该没问题。
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发表于 2015-2-17 19:31 |显示全部楼层
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brianliubiao 发表于 2015-2-17 19:30
没办法。只能换银行,中国银行应该没问题。

也就是说四大银行基本没戏了?哭死啊。。。。那像suncorp, bankwest, ing之类的小一点的银行可以吗?谢谢!
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发表于 2015-2-17 19:33 |显示全部楼层
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看了楼上两位的回复。。。小弟真是郁闷的想吐血。。。
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发表于 2015-2-17 19:34 |显示全部楼层
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xukegenius 发表于 2015-2-17 18:31
也就是说四大银行基本没戏了?哭死啊。。。。那像suncorp, bankwest, ing之类的小一点的银行可以吗?谢谢 ...

NAB也许可以商量,不过需要确让。Bankwest的policy和CBA很相似,如果CBA不行 Bankwest可能也够呛。不过非要做贷款的话肯定是可以的,只是看你愿不愿意选择罢了。
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发表于 2015-2-17 19:38 |显示全部楼层
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brianliubiao 发表于 2015-2-17 19:34
NAB也许可以商量,不过需要确让。Bankwest的policy和CBA很相似,如果CBA不行 Bankwest可能也够呛。不过非 ...

谢谢好心人了,不好意思我光脚没法给你加分。。。请问中国银行的利率咋样,比四大的贵很多吗
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发表于 2015-2-17 19:43 |显示全部楼层
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xukegenius 发表于 2015-2-17 19:31
也就是说四大银行基本没戏了?哭死啊。。。。那像suncorp, bankwest, ing之类的小一点的银行可以吗?谢谢 ...

安慰
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发表于 2015-2-17 19:45 |显示全部楼层
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xukegenius 发表于 2015-2-17 19:38
谢谢好心人了,不好意思我光脚没法给你加分。。。请问中国银行的利率咋样,比四大的贵很多吗 ...

还行。只不过中国银行很恶心的是服务

发表于 2015-2-17 19:49 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 jjin0873 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 jjin0873 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
同求大神帮忙
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发表于 2015-2-17 19:49 |显示全部楼层
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xukegenius 发表于 2015-2-17 18:38
谢谢好心人了,不好意思我光脚没法给你加分。。。请问中国银行的利率咋样,比四大的贵很多吗 ...

中国银行利息还行,他们就是澳洲的branch少了些,因为是在澳洲属于半起步业务 自然不能和本地的各大银行比。但是他们的贷款policy是非常松的。利息基本是可以match四大行,除了NAB以外。
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发表于 2015-2-17 20:11 |显示全部楼层
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brianliubiao 发表于 2015-2-17 19:49
中国银行利息还行,他们就是澳洲的branch少了些,因为是在澳洲属于半起步业务 自然不能和本地的各大银行 ...

非常非常非常感谢!!!!!!!!

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发表于 2015-2-17 20:14 |显示全部楼层
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xukegenius 发表于 2015-2-17 19:11
非常非常非常感谢!!!!!!!!

不客气。肯定可以搞得定的
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发表于 2015-2-17 21:03 |显示全部楼层
此文章由 社会主义好 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 社会主义好 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
可以帮您搞定。nab。。。。

发表于 2015-2-17 21:52 |显示全部楼层
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好心人都来帮忙啊,消息光脚族,加不了分,以后补上
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发表于 2015-2-17 22:00 |显示全部楼层
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jjin0873 发表于 2015-2-17 21:52
好心人都来帮忙啊,消息光脚族,加不了分,以后补上

好人啊!也祝你买房一切顺利!

发表于 2015-2-17 22:16 |显示全部楼层
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你踩到坑了,我以前有个帖子专门说过这个情况,以我的经历来看,不仅是四大,其他小银行没一家可以做的。

后来我退了房子,也退了大定,因为我开始就意识到这个风险,因此和他们一直extend subject to finance合同,房子退掉第二天,据他们说就卖掉了,是的,房子价格是不错的,所以他们还是有买家的,只是我一直对其半信半疑。


买这种房子的人,一大半是cash客户,往往都是之前其他区的大房子卖掉了,然后拿着现金来买的,还有些海外客户,做这种有common wall的贷款的银行现在已经非常严了,以前可能还行,但从2014年初起就变得很严格,做这种生意的开发商,本质上就是卖图纸的,因为你的建筑合同也不是和他们签的,他们往往有两份合同,还有份合同时跟建筑商签的,万一建筑商倒闭了,你也找不到他们,他们只管卖土地给你就好了。而土地则是一块200万买来的土地,分成8块,每块地卖40万,于是一下子有120万的利润,然后再安排好建筑商,每套房子20万的价格来造,于是房子变成了60万的标价

问题都没错,60万也符合造好后的情况,但最大的风险在于,银行凭什么认为一块原来200万的地,通过这么一倒腾,就变成了320万的价值?而且万一无法settle,银行也没法拍卖这地因为有common wall,风险就极大,所以银行不愿意做此类贷款。

至于中国银行,没有尝试过,还不知道有这种业务,总之我最后耽误了3个月,最后还是没有买成功,以至于后来我直接省略掉此类房产

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emmachai2009 + 4 感谢分享

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发表于 2015-2-17 22:20 |显示全部楼层
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最后建议,不要尝试四大了,如果要尝试四大,也不要做信用查询,你每次查信用,都会影响以后的,你如果查了十几次,未来真要做贷款的时候,很有可能就会影响,别信有些broker说没啥影响,他们自己都不清楚怎么回事,有些银行此类查询时自动化的,一旦机器发现超过某个阈值(比如你过去一年信用查询次数太多),就立马deny你了。

你可以让银行先做评估,如果评估报告立马说可以split loan的,再做信用查询,有些人说必须先申请(也就是先信用查询)再申请评估报告,如果这样的话,每次都要查你一次信用记录。另外,四大没一家可以的,我都试过的,小银行也都没可以的。

上面有人说中国银行,你可以尝试下,我没试过中国银行,希望你好运
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发表于 2015-2-17 22:22 |显示全部楼层
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你现在的问题不是利息,你只要能贷下款就好了,等房子造好,settle了,如果利息不好直接转贷,那时任何一家银行都能轻松接受你。

你的问题其实就是,要么找到贷款,要么退房,没其他选择。希望退房不会让你损失
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发表于 2015-2-17 22:22 |显示全部楼层
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cnnworld 发表于 2015-2-17 22:20
最后建议,不要尝试四大了,如果要尝试四大,也不要做信用查询,你每次查信用,都会影响以后的,你如果查 ...

额。。。大神你这么一说我可是透心凉啊。。。。。都是broker帮我做的,我自己没有跟银行有过任何接触。broker已经跟四大都申请了。。。。

这个。。。。据我了解,这个项目的开发商和建筑商都是一家啊,就是rawson homes。
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发表于 2015-2-17 22:23 |显示全部楼层
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cnnworld 发表于 2015-2-17 22:22
你现在的问题不是利息,你只要能贷下款就好了,等房子造好,settle了,如果利息不好直接转贷,那时任何一 ...

现在退房大定都拿不回来,当时签合同的时候律师直接说不可以subject to finance,所以只能硬着头皮继续申请贷款了,谢谢您的建议,现在利率不重要了,只要有银行愿意贷80%就行。。。
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发表于 2015-2-17 22:25 |显示全部楼层
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cnnworld 发表于 2015-2-17 22:22
你现在的问题不是利息,你只要能贷下款就好了,等房子造好,settle了,如果利息不好直接转贷,那时任何一 ...

问题又来了,这个项目一共就6套房子,那是不是其他五家买家做贷款的时候也有同样的问题?我们可否跟开发商协商,让开发商跟银行出具证明来帮助贷款呢?

发表于 2015-2-17 22:36 |显示全部楼层
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xukegenius 发表于 2015-2-17 22:23
现在退房大定都拿不回来,当时签合同的时候律师直接说不可以subject to finance,所以只能硬着头皮继续申 ...

如果你最后真的成功了,也留个信息给我,坦白说,我接触了十几个broker,一开始都说可以,最后都不行,我对这个问题也研究很久,以至于后来有些broker也想知道到底怎么可以做成功,前阵子还有broker电话我问我最后case成功没

所以你的例子如果成功了,也到时留言给我,我那时也觉得我的开发商都是这么卖的,不可能有问题。我那开发商一年买上百套,他都拿销售数据给我看,而且全部(不是部分哦,全部)都是这种方式卖的,我怎么想也不会出问题的,结果我就是花了3个月,每天搞贷款,弄得我都快崩溃了。

不过从我对开发商的了解来看,50%以上的单子应该都是现金支付的,另外你可以尝试下BOQ,我看到销售表上,BOQ的银行还有几家是成功的,只是我咨询的broker,BOQ都做不下来的,ANZ也一直拖着不给你做。因此,以我的估计,最后就是50%是现金客户,20%左右是尝试无数家后,终于某个评估机构手漏,结果valuation report没问题了。还有30%?我真心不知道,可能就是那些无知买家,最后被开发商吞了大定也有可能,然后再慢慢转移到第一类和第二类客户,反正他们有的是时间,又或者有些开发商提供vendor finance,又或者买家尝试海外很松的银行。总之澳洲叫得上名字的银行,能成功的概率估计就只有我说的上面20%。

你的所有问题都在那个valuation report上,如果这个评估报告能证明这块地值这点钱就OK,但问题是,评估报告都是说,如果建成后是这个样子值多少钱,然后说不适合split loan,这个时候没银行肯贷的。

另外,大定肯定要回来的,最好再做一手准备,国内准备现金吧,买个房子这么遭罪也是的,还记得足迹名言么:珍爱生命,远离楼花。没体会过的人肯定没法深刻理解。
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发表于 2015-2-17 22:43 |显示全部楼层
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xukegenius 发表于 2015-2-17 22:25
问题又来了,这个项目一共就6套房子,那是不是其他五家买家做贷款的时候也有同样的问题?我们可否跟开发 ...


我当初那个也是townhouse,一块地分了7家,我是最后一家,我那个房子,我后来仔细查了下,买来卖去至少折腾了3次,我是最后个接盘的,之前接盘前开发商就说之前那个因为PR问题没法贷款,我开始觉得理所当然,后来觉得不对啊,新房跟PR没关系啊,觉得价格都很不错,就签了合约,但我留个心眼,一定要subject to finance

再后来,开始觉得可以挑挑银行,后来越来越发现时个坑,可对方怎么都不认为这是个坑,把销售数据表给我看,谁买的,电话是什么,什么银行我都能看到,还有他们开发的其他楼盘,但有个前提,他们开发的其他楼盘可能是2013年底就卖的,那时政策比较松,还有可能

我那7家,我仔细看了下,3家是cash客户,2家是BOQ, 还有一家写着未知,也不知道怎么来的,以我的经历来说,四大都尝试过,BOQ也问过,反正找过十几个broker,银行也直接问过,最后都不行,死结就在那个valuation report 上,上面估价只针对settle以后的情况,不会给你估一个没造好房子的地的价值的。

总之,拖了3个月,最后只能退了,其实我挺舍不得退的,因为确实房价是便宜的,可退掉那天,我突然觉得天空挺明亮的,毕竟,不用再折腾这贷款问题了,不过也带来了些后遗症,以至于我后面买房,对贷款都非常小心了

发表于 2015-2-17 22:53 |显示全部楼层
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xukegenius 发表于 2015-2-17 22:22
额。。。大神你这么一说我可是透心凉啊。。。。。都是broker帮我做的,我自己没有跟银行有过任何接触。br ...


另外,开发商和建筑商是一家的情况是需要避免的,很简单,都是利益共同体,你会指望他们维护你么?


比如你房子造好后发现问题了,这时候你肯定去找开发商啊,如果开发商和建筑商不是一家,开发商会让建筑商休整,如果是一家,都是自家的肉,到时候就是敷衍了事了。


当然了,我也不知道你说的那家是大是小,一般这种问题只出现在小开发商上,大开发商还是比较注重自家商誉的。总之,给没买过房的其他小白一个小建议:如果是小开发商,千万别买建筑商和开发商是一家的,当然,总体风险也不是特别大,只是如果可以选择,最好选分开的
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发表于 2015-2-17 23:00 |显示全部楼层
此文章由 xukegenius 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 xukegenius 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
cnnworld 发表于 2015-2-17 22:53
另外,开发商和建筑商是一家的情况是需要避免的,很简单,都是利益共同体,你会指望他们维护你么?

是一个家族企业,在新州算小有名气吧,7几年成立的。。。。其他的就不知道了。。。

发表于 2015-2-17 23:15 |显示全部楼层
此文章由 lokizhang 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 lokizhang 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
我的brocker直接就制止了我这种房子。说没做成功过就。
而且付钱的方法银行也有考虑的。
现在大部分开发商喜欢让你一点儿一点儿付钱。其实银行不喜欢。银行喜欢你先付10%。等房子settle再付10%。
我也不知道为什么。我记得我的brocker跟我讲过。
不过我家的还是批下来了~
寻找同住在墨尔本chirnside park的小伙伴~
终极目标。啥时候能吃上软饭?

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