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一，大陆楼市：
大陆的楼市是,政策推动型+资金推动型+迅速城市化+。。。。。的结果。.导致很多人经验性的以为买楼就能涨，同样的交通状况5千的就是比1万便宜，有潜力。 这在一段时间内，在大陆也许还会对。但澳洲完全不是这样。
二 澳洲楼市
1/ 主流市场
澳洲地产就讲一个location，许多人对老外所说的location 还没有理解透，大都只停留在transport, view等层面。我老婆五年不上班了，前一阵子去面试，人家问住哪个区？她一说XX，同事马上就说nice area, 大家会融洽许多，如果你是来自差区的， 完全有可能被 立马pass 了。我认识一个拿pension 的鬼子，吃不上饭也要租住好区啊。老外（包括日本人，不包括韩国人）对区的选择已经成为了一种文化，差区要升值，唯有等到地产泡沫最大化的搏傻期。如果说房产长期（不是一段时间啊）升值使由于土地的奇缺性，澳洲从不缺地，缺的是真正的nice area. 那么差区能否变成好区呢？very few chance, if I can't say never. 不光是统计的结果，逻辑上也是可以理解的，那些在差区发达了的人都是选择搬到好区，而留下不是改造社区。所以要么就买好区。
2/ 华人区
要么就买华人聚集区，华人聚居区房产估价有点大陆的意思。交通方便，没坟场就行，还有些老太太，宁可多花10万买的离菜场近点儿。10澳币的利息够你在澳洲吃一辈子菜了。所以说华人区的房价基本就是看两点：方便么？静街么？
三，金凯平如何利用散户的投资偏差推销房子的。
好了转回来看老金凯平的房子，全都是在大西南的工业区，这里要升值，等到澳洲人都喜欢听相声的时候吧？老金不是不懂，他就是更知道骗钱比赚钱快。他们做市场主攻大陆，比方说上海，北京等地。以前不是还有个帖子要比较一下上海的各区和墨尔本各区么？这种比较，危险了。
1， 投资还是消费？
投资还是消费就看一点，你买的是长期资本还是一般商品。这里的资本通常是指土地，除非你买的是QVB,否则地上部分只会贬值。有时耐用品会随通胀上涨，但这只是一时的假象，没有投资价值。
2，简单说一下房子本身，
推荐大家不要担心inspection。如果你看看银行的地产估价报告就知道：土地价值35万，地上建筑3万 （30年的板房了），最后43万卖了，你说你做个inspection 有什么用。又看到，有人先交了订金又作inspection 发现有high risk of pest 然后精明的扔了订金，不要了房子，正确的做法是尽量杀价，做成生意。一定要纠正一个观念，你投资的是realestate, （不动产）不是consumer house （商品房）
3。老金卖房子。
相反老金买房子强调三点：房子新，地大，距离city 不远。房子新， 作为在澳洲本土收入不多的国内大佬，和作为first home 的新移民来说，没有负扣税要求，毫无意义。
地大，首先600平不算太大，再者，10斤铁的价格也抵不上一两金啊。准确地讲，买老金的房子，40·% 放在了和建材和建筑工人工资上，30%是老金的利润）。30%买到了一块相当不奇缺的土地。知道在澳洲不奇缺的土地值多少钱么？ 曾经和一个当地朋友到他家的农场，我们爬到山顶，他指着地平线的位置，说“从这里到你能看到的地方都是我家的。”他们村里像他这样的地主还不少。
距离城市不远，最迷惑人，location 的意义主要在于当地的社区的文明程度，决不是说一定要离车站近，近city.悉尼北岸，最贵的区全都没火车，甚至汽车也极少，高度文明的区，对当地人来说一定已经是够方便的了。别跟我说north sydney , chatswood，是悉尼的富人区啊。明显没在悉尼待过的说。
先抛个烂砖，欢迎各位高人先加精，再加分，然后疯狂批判。
[ 本帖最后由 funfun 于 2008-7-3 04:03 编辑 ] |
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穿越今天下午正式发车 (2008-4-15) DAVIDYW 
发表于 2008-7-2 20:14
