三月一日去美国迈阿密去看房

SSH

先在此留下足迹
先前在美国买了5套投资房，都是真现金流。下周二先飞洛杉矶，再飞迈阿密，再想买几套有增值潜力的物业。祝自己好运。

steps2023

谙旎 发表于 2023-3-13 14:43
嗯是的呀。有几年了。于是没赶上Covid卖房哈哈哈。

我也是之前在美国，后来因为疫情和家庭因素，选择搬到澳洲。
我现在一边准备面试，一边准备我的189。

谙旎

steps2023 发表于 2023-3-13 14:36
hi
你搬来澳洲了吗？

嗯是的呀。有几年了。于是没赶上Covid卖房哈哈哈。

steps2023

谙旎 发表于 2023-3-13 13:35
这么老的帖子！

其实主要是看楼主covid期间有没有继续持有了。

hi
你搬来澳洲了吗？

谙旎

这么老的帖子！

其实主要是看楼主covid期间有没有继续持有了。

我们之前也是住Miami dade county。Covid之前房价基本是没怎么变的。就是covid后开始猛涨了一下。像我们一个房子，房主2005年买的，59万，2015年卖给我们是53万。可以说是亏了。我们2019年搬家，54万出手。2019以前可以说没啥变化。就是靠的这两年，大概能卖个八九十万。

还有我们过去租的一个房子。房主1994入手的，32万那样子。2015年我们还在那住的时候，房主给不起房贷破产，就被银行收回short sale了。银行要价50万一直卖不出去，然后降到44万，也没卖出去，最后是过了两年，也就是2017年后才以38万的价格卖出去。23年就涨了个6万，再想想每年接近一万的房产税，如果不是自己要住这就是投资了个寂寞吧。那时候Short sale，foreclosed的房子可以说特别多。现在大概值八十万上下。

我们在美国的时候发现，当地人（我们区）还是很少投资房产，房子就是用来住的。大多就一个或者两个房子，一自住一度假屋，这两房子能退税。

flyinfree

小豌豆 发表于 2023-3-8 12:07
楼主赚疯了吧，现在估计实现财富自由了

就算房价还是保持不变，单是汇率差，都赚好几成限，更何况12年了，这房价。。。。。

wooweb

吃stone crab没有？

小豌豆

楼主赚疯了吧，现在估计实现财富自由了

CookAct

楼主谈谈现在的情况啊，收获颇丰吧?

maudlin

太牛了

berserkyjc

恍如昨夜

tina1219

目前来看 是小盆友和lz的判断各对一半
说白了就是 lz没有白辛苦 也算是达到了预期 无非折腾点儿
小盆友当初的担心不多余

lydia782

mark  

R2005

受教了,強帖

lee2267

原帖由 SSH 于 2012-4-18 15:33 发表

谢谢小鱼同学这么详细的推测，不过呢，实际操作和理论推测还是有点区别的。我已经在美国报过2011的税了，请的是当地的CPA。我报的是公司和夫妻---That is the point。不但所有去美国的费用，还有从澳洲抽出资金的利息也算上了（我不在澳洲报这些损 ...

当然请这个会计的费用不低啊---shoud be USD 3000 Around, I guess..

[ 本帖最后由 lee2267 于 2012-4-18 16:06 编辑 ]

fcad

强帖留名

SSH

原帖由 lee2267 于 2012-4-8 16:51 发表


3。税务问题
这个得等到年底我才能有个清楚的概念。不过我的开发商朋友已经答应帮我找当地的会计啦，所以也没什么担心的。只是时间问题啦。
先给你 打个预防针：

1.。美国投资房是没有 像澳洲 一样有所谓的 negative  ...

谢谢小鱼同学这么详细的推测，不过呢，实际操作和理论推测还是有点区别的。我已经在美国报过2011的税了，请的是当地的CPA。我报的是公司和夫妻。不但所有去美国的费用，还有从澳洲抽出资金的利息也算上了（我不在澳洲报这些损失）。所以到最后不需要给美国佬缴一分钱收入税。当然请这个会计的费用不低啊。

对于你关于投资成功与失败的总结，我不是太认可。我以为如果你手上有资金，只要是投资的税后回报高于银行利息，可行性OK，就可以试试，能达到10％以上就挺成功的。至于我在美国的投资，说老实话，做的不怎么样。我其他的投资回报都远远高于它。好在它只是我总投资的15－20％，所以我只是当它是长见识，多了解一下美国的税制啦。碰到有同学私下请教投资美国的事情，我现在一般不太作回答了，因为我觉得这种投资消耗太多精神，不值！抱歉各位。

有同学提醒：投资要谨慎。这当然是对的，我的观点就是：永远投资你输的起的。

window2008

投资需谨慎

Hunter66

养护费，税费，空置率等问题肯定都在那里的，但澳洲的房子不也一样有这样那样的问题。试问哪里的房产投资是无风险，完美的。不相信的人大可不用在这里浪费时间和楼主讨论现金流。事实上florida得房价已经涨上来了，这里是给想买房子和已经买房子的人交流的场所，不是讨论美国房子赚不赚钱该不该买！！

Helenmark

Thanks for sharing!

lee2267

原帖由 SSH 于 2011-9-26 15:55 发表
小盆友，看过你的问题后我能感觉你是个非常有经验的投资者，考虑事情很周全。我并不觉得自己比你多多少经验。以后有机会大家可以多交流交流。

回过来看你的问题：

如果正现金流只有6-7%， 是不是还不如存银行呢？应为理论上 ...

3。税务问题
这个得等到年底我才能有个清楚的概念。不过我的开发商朋友已经答应帮我找当地的会计啦，所以也没什么担心的。只是时间问题啦。
先给你 打个预防针：

1.。美国投资房是没有 像澳洲 一样有所谓的 negative gearing的。。。在美国只有自主房 才有 退税。什么意思呢，就是说 你在美国保税。。只能申报收入。。所有支出不可以抵扣。
应为你是外国人 。。看你 这个帖子。。我估计你在美国的净 税率 在 33.5%左右。。
2.。澳洲的税法： 你在澳洲肯定也有收入啦。。。 如果你的 总收入 （澳洲 +美国）在 18w以内 。。那你是 38.5%的边际税率。。由于你在美国只交了 33.5%的税。。你还的补交
   5% （38.5-33.5%）的 美国收入税。。 以上税法是按照个人税所做的推测。。如果你是用company或者 trust 买的 投资房。。那就 另话了。。
EG:不但所有去美国的费用，还有从澳洲抽出资金的利息也算上了（不在澳洲报这些损失）。所以到最后不需要给美国佬缴一分钱收入税。当然请这个会计的费用不低啊。
3.旅行费用： 你飞机去美国的一切费用在澳洲税法里是不能 做抵扣用途的 。。。如果你的投资房在syd，， 你从melb去 syd的考察房子的费用是可以税务抵扣。。因为房子在澳洲。

4: land tax： .在melbourne。只有投资房且土地价格超过25w才要交land tax。。在美国。。投资房全额land tax。。应该是0.5%-0.15%/年 不等。。

5.总的说来。从税法角度说：
一个澳洲 人 如果在美国买房。。没有贷款。。正现金流的状况下。。如果税前回报低于15%，，那就是一个失败的投资。。
           一个澳洲 人 如果在美国买房。。有贷款。。负现金流的状况下。。如果税前回报低于19.5%，，那就是一个失败的投资。。
           一个中国人 如果在美国买房。。没有贷款。。正现金流的状况下。。如果税前回报是15% 那就是一个成功的投资。。
           究其原因，，你在澳洲的补回2国的税差。。如果你是中国人。。谁管你啊 。。
           
从投资角度说： 如果 考虑 AUD VS USD。。capital gain的话 那就 另外一种考虑了 啊 。。这个就不好说了。。需要评估和考虑的东西就多了

[ 本帖最后由 lee2267 于 2012-4-18 16:05 编辑 ]

txyt

是的,14刀,没这个上不了飞机的.

sunnyfish

请问下澳洲护照去美国需要搞签证吗？听讲要做个电子签证。需交费吗？

lwf0095

留名啊！留名！

smartworm

Hi,did you look into foreclosure home? How to find a good realtor to manage the rental property? Many thanks

simond

http://www.deptofnumbers.com/asking-prices/

simond

I have been focus on house price in US for awhile. Noticed that in some part of the US the price is starting going up (trend is up).
For example:
http://www.deptofnumbers.com/asking-prices/florida/miami/

豆包妈

好像美国的房产税满高的
我同学在美国十几年了，都不想买房，原因之一就是这个房产税
和美国低廉的房租
她说可以很便宜的租到房子，干嘛还买房呢
如果真的美国经济不行了，特便宜能买到房子，估计肯定赚
如果价格还差不多的话，没啥搞头
希望楼主回来能填坑，大家分享一下

wizards16

原帖由 snowolivia 于 2012-3-25 23:53 发表

辣妹........

snowolivia