仔细看了NSW政府视频，终于理解NSW Land tax的计算方法了

xingrong

pmp6 发表于 2023-3-27 15:26
我随便搜一个一百多万的公寓，土地价值都35万了。。。

买投资房的时候就必须考虑土地税和资本增值税，只想负扣税是不行的。

就你查到的信息：一个130万的公寓地价35万，三个这样的公寓地价才105万，而一个house的地价轻而易举就上百万了，难道三个公寓的租金比不上一个house？三个公寓到卖出的时候可以分不同的财政年度一个一个卖出，操作灵活很多。比如：卖一个公寓房资本增值10万，卖一个house资本增值30万，很明显在同一个财政年度里要付的资本增值税house比公寓多很多。

夫妻单独持有房产：1. 不利于夫妻关系，2. 单独持有的房产出售时的资本增值也是算在个人头上的，从税率的计算上来说不合适。比如：夫妻共同持有房产卖出时资本增值20万，夫妻每人收入10万，以10收入交税（假设其它收入为零）。单独持有房产卖出时资本增值20万，个人收入就是20万，以20万收入交税。收入越多税率越高。

aa23

chenrenchun 发表于 2023-3-27 14:40
这要看你买的公寓是多少户了，如果一栋楼才几户的那地税就不会很低，但是一栋楼几十上百户的话，分摊下来 ...

楼主说得很清楚了，30万已经是分摊后的一套公寓地价了，其实很常见的，新州能查到每套公寓的地价。

pmp6

xingrong 发表于 2023-3-27 16:45
买投资房的时候就必须考虑土地税和资本增值税，只想负扣税是不行的。

就你查到的信息：一个130万的公寓 ...

你分析的太好了，你打开我的一个新思路。

1. 对有孩子的家庭，是不是应该把房买到夫妻和孩子身上。这样下来，租金收入都可以算到孩子名字上，税省美了。反正以后都是要给孩子的。

孩子非常小，不知道能不能这样操作。

更夸张的，直接用孩子的名字买房，拿first home grant。几个孩子一人一套。不知道自己有没有权利拿孩子的名额跟孩子买房子？

2. 只有自住买豪宅。投资房买豪宅在卖出的时候CGT交的太高。卖自住免CGT

pmp6

aa23 发表于 2023-3-27 16:59
楼主说得很清楚了，30万已经是分摊后的一套公寓地价了，其实很常见的，新州能查到每套公寓的地价。 ...

哇！我终于找出问题了。下面的理解是对的。

每一块联名买的房产都要做primary assessment

下面是跟据你举的一个很好的例子做的计算。最后算下来，夫妻联名买房和分开买房收的地税完全一样，都是$29992！！！计算起来够繁琐的，还好有google sheet可以用。。。

aa23

pmp6 发表于 2023-3-27 20:44
哇！我终于找出问题了。下面的理解是对的。

每一块联名买的房产都要做primary assessment

你的表格乱了，不知道你说啥

总有刁民要害朕

联名买只算50%的 是你自己没搞明白。

pmp6

aa23 发表于 2023-3-27 20:55
你的表格乱了，不知道你说啥

我截图了，你看看。下面是关于你这个例子的修改。要把所有联名的房产都做primary assessment。

pmp6

总有刁民要害朕 发表于 2023-3-27 20:56
联名买只算50%的 是你自己没搞明白。

你看错了。我一直说的就是联名买，在secondary assessment里只算50%

清咖一杯

这么简单的point ，LZ终于明白了，不跟我打赌了

pmp6

清咖一杯 发表于 2023-3-27 21:27
这么简单的point ，LZ终于明白了，不跟我打赌了

你把贴看完，你就知道我赢了哇。夫妻都有各自的免税额度，每个人969000。而不是两个人成为了夫妻，额度变成一个家庭只有969000。唯一要注意的是，每一套联名买的房地价不要超过969000.

你为了避税夫妻分开买房，完全是错误的。你把贴看完。然后默默的谢我吧。

关于夫妻分开买房的坏处，61楼有说明。

总有刁民要害朕

pmp6 发表于 2023-3-27 19:58
我截图了，你看看。下面是关于你这个例子的修改。要把所有联名的房产都做primary assessment。

...

现实中 joint name是一个landtax 然后如果你还有房子在自己名下的话 还会有一个你自己的landtax 也会现实你50%的那部分 只不过不会再计费了。

pmp6

总有刁民要害朕 发表于 2023-3-27 21:36
现实中 joint name是一个landtax 然后如果你还有房子在自己名下的话 还会有一个你自己的landtax 也会现实 ...

感谢分享你的理解。

其实不是joint name一个land tax。而是所有联名买的房都有要单独被收一遍税（每一套联名买的房的土地价值只要超过起征点都要单独收），税务局管这个叫primary assessment

aa23

pmp6 发表于 2023-3-27 20:44
哇！我终于找出问题了。下面的理解是对的。

每一块联名买的房产都要做primary assessment

你做错了，注意看蓝色的数字，如果共有房产被全部合并成一个Primary那总共应该300万才对，我附图中上面一排才是合并Primary的算法（但我认为合并Primary是错误算法，州税局不会这样计算的）。你的算法其实还是Primary选了一个地价最高房产200万，并没有合并，和我附图下面一排的算法一样的，但是deduction数字你出错了，没有选最小。而且你的单独持有和2套共同持有的这2个预设， 我看不出有什么可比性，最后数字相同与否也不重要了。

pmp6

aa23 发表于 2023-3-27 21:53
你做错了，注意看蓝色的数字，如果共有房产被全部合并成一个Primary那总共应该300万才对，我附图中上面一 ...

你应该没看懂我的表。

1. 如果共有房产被全部合并成一个Primary那总共应该300万才对

total primary是300万哇。请看表


2. 我认为合并Primary是错误算法，州税局不会这样计算的。

可是我查了其他文献。发现他们是对每一套联名的房单独做primary assessment。

3. 你的算法其实还是Primary选了一个地价最高房产200万，并没有合并。

没选。也没合并。而是每个联名房都要单独做primary assessment。

4. 但是deduction数字你出错了，没有选最小

请看图，我选的就是最小的


5. 而且你的单独持有和2套共同持有的这2个预设， 我看不出有什么可比性，最后数字相同与否也不重要了。

你前面以为税局是选最贵的一套来做primary assessment。按这个理解来计算，发现夫妻分开买和联名买收的地税不一样（我和你都发现了一些有趣的情况。）。但是你试试现在我找到的正确算法，不管夫妻分开还是联名买，税局收的税完全是一样的。

清咖一杯

pmp6 发表于 2023-3-27 21:32
你把贴看完，你就知道我赢了哇。夫妻都有各自的免税额度，每个人969000。而不是两个人成为了夫妻，额度变 ...

你这脸皮，我真得服了。

一派胡言，都能写这么多，这句话是你上次你说的吧？

“夫妻分开买或一起买都有各自的969000额度，夫有969000，妻有969000.”

就冲着这句，其他我也懒得浪费时间看了。

税务这东西，只要不犯原则性错误，其他的差不多就行了。就那几两碎银子，今天省点地税，有可能明天就要在增值税上吐出来，今天个税抵扣得欢，回头一看房子根本没升值。

就那点破事，你给的那个视频清清楚楚地写着，有理论有实例，你自己找出来却又偏偏看不懂。一点破事，到你那去费劲吧唧的，真得，劝你回去先学好英文和逻辑，再来谈理财。

pmp6

清咖一杯 发表于 2023-3-27 22:19
你这脸皮，我真得服了。

一派胡言，都能写这么多，这句话是你上次你说的吧？

默默谢我就好。如果你觉得我说的不对，请以后继续夫妻分开买房来支持你的观点。

moonhope

pmp6 发表于 2023-3-27 17:01
你分析的太好了，你打开我的一个新思路。

1. 对有孩子的家庭，是不是应该把房买到夫妻和孩子身上。这样 ...

按照你的逻辑，其实每隔几年换自住房倒是solution。不用交任何税，就是折腾人。但是我有认识的西人就这样干，但是人家本身很能干，能把本来破破烂烂的房子修修补补弄得很好，卖个好价钱。

清咖一杯

pmp6 发表于 2023-3-27 22:21
默默谢我就好。如果你觉得我说的不对，请以后继续夫妻分开买房来支持你的观点。 ...

哈哈，给你挂出来，你继续嘴硬。

先是不论分开还是合买都是一个threshold，突然来个180大转变，不管分开还是合买都有两个Threshold，然后今天又想通了，把最简单的道理恨不得写出个博士论文，你的时间真得这么不值钱吗？

你那天要的证据，我也截给你了，虽然我知道你不会兑现赌盘的

pmp6

moonhope 发表于 2023-3-27 22:30
按照你的逻辑，其实每隔几年换自住房倒是solution。不用交任何税，就是折腾人。但是我有认识的西人就这样 ...

其实我觉得。自住房买自己最需要的最重要。关于隔几年就换，这个也是看你的需求。如果现在这个地方非常好，去你喜欢的地方工作的地方都很近，房子不大不小完全够用，一辈子不换也挺好的。但是如果你的需求变化了，比如孩子要去最好的私校，为了每天自己接送方便，孩子上学方便，真的可以换以下。

pmp6

清咖一杯 发表于 2023-3-27 22:43
哈哈，给你挂出来，你继续嘴硬。

先是不论分开还是合买都是一个threshold，突然来个180大转变，不管分开 ...

你如果不看我的贴，就这样回复，大家会笑的。

你看了我这贴就知道，我现在还是说的是不管分开买或合买，夫妻每个人都有各自的threshold，969000.

清咖一杯

pmp6 发表于 2023-3-27 22:51
你如果不看我的贴，就这样回复，大家会笑的。

你看了我这贴就知道，我现在还是说的是不管分开买或合买， ...

那更不值得看了。
来，请回答楼上我挂出来的那个问题的答案

aa23

pmp6 发表于 2023-3-27 22:10
你应该没看懂我的表。

1. 如果共有房产被全部合并成一个Primary那总共应该300万才对

按照你的想法，是每个共有都是一个单独的Primary, 各出账单而已但不合并，在Deduction计算里面合并，不过你忘了把596的账单统计进去，下图是按照你的想法得出的结果。 如果你的想法就是州税局的实际计算，那么彻底颠覆网友认知了，全部联名最划算。

pmp6

aa23 发表于 2023-3-27 23:08
按照你的想法，是每个共有都是一个单独的Primary, 各出账单而已但不合并，在Deduction计算里面合并，不过 ...

$596的tax账单统计进去了，请看下图。



你如果还怀疑这个算法，可以找实际被税的朋友来问问。绝对没有问题。能把这算法悟出来，也多亏了你的帮助。没有你耐心的和我探讨，我想破头也想不到的。税务局出的解释视频容易被误解，误解的小朋友们，真的就夫妻分开买房了。。。

我不得不说这个land tax计算真的挺繁琐的，如果不是我会一点google sheet，真不好手算。。。

Flyfish234

aa23

pmp6 发表于 2023-3-27 23:20
$596的tax账单统计进去了，请看下图。

我不怀疑，我查了一下Land Tax Management Act 1956 No 26， 的确应该是每个联名都是一个独立的Primary，你是对的。

https://legislation.nsw.gov.au/view/html/inforce/current/act-1956-026#sec.27

白兔

夫妻一定要联名买房，这个错了吧?

pmp6

白兔 发表于 2023-3-28 09:33
夫妻一定要联名买房，这个错了吧?

把帖子看完，你就知道错了没有

白兔

aa23 发表于 2023-3-28 00:13
我不怀疑，我查了一下Land Tax Management Act 1956 No 26， 的确应该是每个联名都是一个独立的Primary， ...

所以结论是什么，应该分开买还是联名买?

白兔

pmp6 发表于 2023-3-28 09:35
把帖子看完，你就知道错了没有

太长了。。。。

aa23

白兔 发表于 2023-3-28 09:33
夫妻一定要联名买房，这个错了吧?

我排列组合了一下，3套投资房，单独或联名，全部联名或部分联名，结果都是一样的