该不该卖房

memsgg

首先声明，不是悉尼墨尔本，在黄金海岸有一个投资房（house）。

银行评估60万，贷款44万，租金收入560每周。

不像悉尼墨尔本，黄金海岸的房产增幅很低，大概平均3~4%每年。加上各种杂费，觉得还不如把它卖掉，放到自住房的offset里划算。

大家都说卖房不合算，但我觉得那是指大城市说的。请各位给点意见，求拍醒。

朕乃万岁

卖。不然亏的更多。

footy

positive cash flow就不要卖

scholar

卖了买悉尼

cppbug

Positive还是negative?估价和你买的价格如何？

小胖子吃辣肉面

不卖，44万贷款周租560应该完全cover了。

memsgg

cppbug 发表于 2017-1-17 12:53
Positive还是negative?估价和你买的价格如何？

如按60贷款算，加上各种杂费，收入支出基本持平。

估计比较准确

红树林

小胖子吃辣肉面 发表于 2017-1-17 12:54
不卖，44万贷款周租560应该完全cover了。

首付的成本也应该算吧

memsgg

小胖子吃辣肉面 发表于 2017-1-17 12:54
不卖，44万贷款周租560应该完全cover了。

如果卖掉，60万就可以抵消自住房的利息了。

所以，我认为应该计算一下60万贷款是否能cover周租

memsgg

红树林 发表于 2017-1-17 12:59
首付的成本也应该算吧

是的，所以要按60万是否能cover周租

小胖子吃辣肉面

红树林 发表于 2017-1-17 12:59
首付的成本也应该算吧

先不考虑卖房成本。卖房贷款还掉剩下16万放offset,按4%计算，一年6400。房子一年涨1%就有这个数，布村再挫1%肯定有的吧？

大韦

放到自住房的offset 是比较低效的。

小胖子吃辣肉面

memsgg 发表于 2017-1-17 13:01
如果卖掉，60万就可以抵消自住房的利息了。

所以，我认为应该计算一下60万贷款是否能cover周租 ...

没看懂，你这44万是哪套房贷款，如果是投资房你只是支出16万而已。

为所欲为

黄金海岸很大，具体哪篇是关键。

sunguaiguai

卖了 在墨尔本悉尼买

wilson哥

房子如果能保持每年有4%的涨幅，租金cover利息。这个投资很不错啊，为什么要卖。

CookAct

是啊。

memsgg

wilson哥 发表于 2017-1-17 14:08
房子如果能保持每年有4%的涨幅，租金cover利息。这个投资很不错啊，为什么要卖。 ...

租金cover利息，是当前的低利息计算的，以后利息提高就cover不了了。

4%的涨幅和卖掉后放到自住offset里的利息大致一样的

114890015

要是我就卖了。利息支出+各种费用=租金收入，还要费心去管理。

投资房的定义就是保值增值，如果现金流不高，增值也很低，那就个没有持有的意义。

All_Black

114890015 发表于 2017-1-17 15:06
要是我就卖了。利息支出+各种费用=租金收入，还要费心去管理。一个黄金海岸的apartment增值空间实在有限， ...

人家不是公寓房，是别墅。。。

memsgg

114890015 发表于 2017-1-17 15:06
要是我就卖了。利息支出+各种费用=租金收入，还要费心去管理。一个黄金海岸的apartment增值空间实在有限， ...

谢谢， 不是apartment是house

114890015

memsgg 发表于 2017-1-17 15:10
谢谢， 不是apartment是house

sorry啊，那就留在手里呗，反正持有成本几乎为0

114890015

All_Black 发表于 2017-1-17 15:08
人家不是公寓房，是别墅。。。

memsgg

114890015 发表于 2017-1-17 15:13
sorry啊，那就留在手里呗，反正持有成本几乎为0

关键是管理起来太烦，经常修修补补，心疼啊（本人心理素质不高）

中介刚刚打电话来说大雨把车库ceiling浇坏了

红骚肉

不涨的房子要的干嘛

cppbug

memsgg 发表于 2017-1-17 15:02
租金cover利息，是当前的低利息计算的，以后利息提高就cover不了了。

4%的涨幅和卖掉后放到自住offset里 ...

4%的涨幅是按60万算的，如果你只付了20%首付的话，放offset里的钱就只有12万。这是杠杆的威力

除非你卖了房，在悉尼或墨尔本又买了个房，否则你是亏的...

memsgg

cppbug 发表于 2017-1-17 15:51
4%的涨幅是按60万算的，如果你只付了20%首付的话，放offset里的钱就只有12万。这是杠杆的威力

除非你卖 ...

房租cover利息和其它费用的前提下,

不卖房： 60万x4%=2万4的涨幅
卖房： 60万放到自住的offset，乘以4%利率=2万4的节省的利息

所以基本一样的，但是不卖房要操很多心

cppbug

memsgg 发表于 2017-1-17 16:20
房租cover利息和其它费用的前提下,

不卖房： 60万x4%=2万4的涨幅

你全款买的投资房？吃瓜群众表示惊呆了

znxx

sell if you have better investment option

All_Black

memsgg 发表于 2017-1-17 16:20
房租cover利息和其它费用的前提下,

不卖房： 60万x4%=2万4的涨幅

卖房成本算了嘛？ CGT，中介费，。。。

不卖房，除了利息，维修，LAND TAX 也是大头。。。