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[其他信息] 自住转投资，refinance后， negative gearing怎么算？ [复制链接]

Shuo

草鞋族

发表于 2014-11-26 14:03 |显示全部楼层

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请教各位大侠
自住房转投资房，想从银行refinance贷出更多的钱，比如
自住房贷款20万，refinance后贷款变成30万，那么negative gearing 抵税的时候是按照20万还是30万的利息算呢？

LENNY_DONG

银靴族

发表于 2014-11-26 14:07 |显示全部楼层

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按20万算

Shuo

草鞋族

发表于 2014-11-26 15:47 |显示全部楼层

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LENNY_DONG 发表于 2014-11-26 14:07
按20万算

听说很多人都是按照30万抵税，看来都是违规啦

LENNY_DONG

银靴族

发表于 2014-11-26 15:55 |显示全部楼层

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Shuo 发表于 2014-11-26 14:47
听说很多人都是按照30万抵税，看来都是违规啦

又是听说。。。好吧。。

下次白纸黑字为准。。。

CPA&TAX AGENT

cche5425

木屐族

发表于 2014-11-26 17:18 |显示全部楼层

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depends on how r you gonna spend your additional 100k

天行健

银靴族

发表于 2014-11-26 17:34 |显示全部楼层

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看你那10万干啥用去了

weblan

布鞋族

发表于 2014-11-26 18:36 |显示全部楼层

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感觉跟那个十万块钱关系不特别大吧，只要是在这个房子上贷出来了，那这个房子的贷款成本就是以30万为基数进行计算的吧？

而房子当下是投资房，就应该利息就应该可以抵税吧？

不是特别清楚，最好有哪位资深会计师可以出来讲解一下~

winsome

铜靴族

发表于 2014-11-26 18:42 |显示全部楼层

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weblan 发表于 2014-11-26 18:36
感觉跟那个十万块钱关系不特别大吧，只要是在这个房子上贷出来了，那这个房子的贷款成本就是以30万为基数进 ...

上面那位回答20万的LENNY就是资深会计

bluesknight

金靴族

发表于 2014-11-26 19:36 |显示全部楼层

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weblan 发表于 2014-11-26 17:36
感觉跟那个十万块钱关系不特别大吧，只要是在这个房子上贷出来了，那这个房子的贷款成本就是以30万为基数进 ...

不行。除非你多出来那10万是拿来买另一套投资房。

Shuo

草鞋族

发表于 2014-11-27 13:31 |显示全部楼层

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bluesknight 发表于 2014-11-26 19:36
不行。除非你多出来那10万是拿来买另一套投资房。

换个银行也不行是吗？

sky3g

银靴族

发表于 2014-11-27 13:38 来自手机 |显示全部楼层

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如果refinance的时候把property的title也换了，比如从妻子的换到丈夫的名下呢？

owner

头像被屏蔽

禁止发言

发表于 2014-11-27 14:05 |显示全部楼层

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如果多贷的部分是用于购买投资房的首付，为什么还不可以呢？

我的会计教我这么做的呢

uyf

光脚族

发表于 2014-11-27 14:29 |显示全部楼层

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owner 发表于 2014-11-27 13:05
如果多贷的部分是用于购买投资房的首付，为什么还不可以呢？

我的会计教我这么做的呢 ...

如果多贷的部分是用于investment,就像你说的付投资房首期是ok的

但是要等到你房子settle的时候才能算negative gearing吧

weblan

布鞋族

发表于 2014-11-27 18:19 |显示全部楼层

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bluesknight 发表于 2014-11-26 19:36
不行。除非你多出来那10万是拿来买另一套投资房。

所以换言之一开始买房的时候最好就是贷足走上限，否则以后REFINANACE还麻烦，还考量资金用途？

JohnnySu

银靴族

发表于 2014-11-27 19:27 |显示全部楼层

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weblan 发表于 2014-11-26 17:36
感觉跟那个十万块钱关系不特别大吧，只要是在这个房子上贷出来了，那这个房子的贷款成本就是以30万为基数进 ...

利息能否抵税看的是贷款的用途。贷款的抵押物跟利息可否抵扣没有直接关系。
就这个例子，出租房相关的贷款由始至终没有改变，是20万。所以投资房可以抵扣的利息是20万的利息。
多贷出来的10万如果用于产生收入的用途，这10万的利息也可以抵税。如果这10万用于私人用途，那么利息是不能抵税的。

联系方式
http://www.oursteps.com.au/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid=622814

liuda

布鞋族

发表于 2014-12-10 09:33 |显示全部楼层

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JohnnySu 发表于 2014-11-27 19:27
利息能否抵税看的是贷款的用途。贷款的抵押物跟利息可否抵扣没有直接关系。
就这个例子，出租房相关的贷 ...

产生收入，才可以去抵税？请问一下如何叫产生收入才可以抵税呢？

那如果我用于这10万买一台车，商自2用的，这样这10万可以抵税吗？

Bigman

铜靴族

发表于 2014-12-10 10:01 |显示全部楼层

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Refnance多出来的钱先不要用，继续放在Loan里，转投资房
下次买第二套投资房的时候，这个钱就可以拿出来

JohnnySu

银靴族

发表于 2014-12-10 11:32 |显示全部楼层

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liuda 发表于 2014-12-10 08:33
产生收入，才可以去抵税？请问一下如何叫产生收入才可以抵税呢？

商用那部分可以。

联系方式
http://www.oursteps.com.au/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid=622814

liuda

布鞋族

发表于 2014-12-10 17:07 |显示全部楼层

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JohnnySu 发表于 2014-12-10 11:32
商用那部分可以。

thanks !!!

gua

光脚族

发表于 2014-12-10 19:47 |显示全部楼层

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cecilia00

铜靴族

发表于 2014-12-12 10:55 |显示全部楼层

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李十三

水晶靴族

发表于 2014-12-12 11:03 |显示全部楼层

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JohnnySu 发表于 2014-12-10 10:32
商用那部分可以。

11樓的問題有答案嗎？

李十三

水晶靴族

发表于 2014-12-12 11:05 |显示全部楼层

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LENNY_DONG 发表于 2014-11-26 13:07
按20万算

11樓說，過戶給配偶，可行嗎？

LENNY_DONG

银靴族

发表于 2014-12-12 11:16 |显示全部楼层

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chenyunsun 发表于 2014-12-12 10:05
11樓說，過戶給配偶，可行嗎？

可行

但是你必须要证明为何怎么做

如果只是为了退税

TAX Scheme 的情况下ATO会取消你的申报DEDUCTION

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CPA&TAX AGENT

JohnnySu

银靴族

发表于 2014-12-12 11:41 |显示全部楼层

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chenyunsun 发表于 2014-12-12 10:03
11樓的問題有答案嗎？

如果转名的唯一目的是为了避税。ATO 是有权力运用Part IVA 否决deduction的。
转名也需要考虑印花税的问题。夫妻间的交易在维省是免Duty但在其他省份就不一定了，譬如NSW.

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