关于房产长期投资的误解

superdigua

经常看到有人说，房子买下后，只要长时间持有，就只赚不亏。依据是，50年前的房子，现在价值多少多少，年均增长多少多少。

这是严重误解。

过去的70年，老百姓收入增长很快，所以房价也相应快速增长。

未来50年会如何？我不太乐观。

如果收入每年只增长3%，房价大体也是3%

这很好理解：如果房价上涨长时间超过收入增长，年轻一代就渐渐全体失去购房能力。这当然不可能。

根据统计局的数据（http://www.rba.gov.au/statistics/xls/op8/5-5a.xls），从1959/60  到 1995/96， 家庭收入从AUD1350 增加到 AUD 23 633，年均复合增长率8.52%

所以，在这段时期，如果房价每年增长8%也完全正常。

但近几年，收入增长缓慢，房价不可能一直持续快速增长。

各位觉得如何？

blahblah

沙发 围观

aimili424

都懂发财之道就都是富人了，总要有人扮演穷人角色。

luckynumber

楼主的观点不如何，一穷二白的人家收入才是每年3%的增长速度，有家底有投资之道的人收入是几何数型的增长，所以对他们来说买房子可以出更多的价。一个房子只要有两个这样的买家竞争价格就会直飙上去。

zhangwei7461

还是那句话。 投资房子和存银行不一样。 否则就不叫投资了。    好地段的房子 过去几年都翻一倍了， 地段差的房子跌了的都有。      

鼹鼠和蝉

投资房子相当于八至十倍杠杆，手里现金涨3%，房子也涨3%，本金涨24%至30%

theforest

不要借钱买房，不要以为看了2本书就真的掌握了发财秘诀，早上起床看看镜中的你，其实还是屌丝一个

604

theforest 发表于 2014-10-30 07:44
不要借钱买房，不要以为看了2本书就真的掌握了发财秘诀，早上起床看看镜中的你，其实还是屌丝一个 ...

不要打击lz的积极性吗。

superdigua

鼹鼠和蝉 发表于 2014-10-30 07:41
投资房子相当于八至十倍杠杆，手里现金涨3%，房子也涨3%，本金涨24%至30%

照这样算，买房要支付20%印花税，每年利息是25%

hilltop-bear

房产投资和其他期货投资都是一个道理，赌的是未来需求大小。房产金句，location, location, location真不是盖的。单纯从平均收入增幅来看房产前景没太大意义。举个例子，香港这个寸土尺金的地方，七成以上人口早已丧失投资房产的能力，但香港的房价还是一路飙升。为什么？

巴乔

感觉不应该去赌哪些年份涨的多，涨不涨，其实买入并持有房产应该是个资产配置喜好度的问题而不是一个投机问题，大多数人只有现金存款，房产和股票的资产习惯，相对而言，显然房产让人最不操心了。

benemi

别忘了还有房贷做杠杆

jerryinau

lz没考虑到资本的流动，悉尼是国际都市，外来移民会带来输入性资本

鱼羊鲜

牺牲了下代人

上班ing

所以，在这段时期，如果房价每年增长8%也完全正常
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我觉得,房子中位价可能会这样,但是,随着人口增长, 中位价能买到的房子越来越小,越来越远
位置比较好的房子,因为抢的人多,肯定价格涨得超过收入增长

鼹鼠和蝉

superdigua 发表于 2014-10-30 20:02
照这样算，买房要支付20%印花税，每年利息是25%

印花税算成投资成本，租金收益能达到本金的30%到35%就基本不亏。每年跌3%，也一样是亏24%至30%。

doscar

我觉得lz是返朴归真，可能真的是高手。

theforest

把房产证拍上来就知道水平高低了

摩尔公园

lz说的很有道理。决定房屋价值的最终还是房租。搏升值的，如果没有租金收入支撑，没有人接手后就会被打回原形

zhengtao

我只知道之前一直买房的客户现在手上拿了10套，已经不用工作了。
别的投资啥的，我真的不懂。
所以有钱，我会买房。

superdigua

zhengtao 发表于 2014-10-30 21:52
我只知道之前一直买房的客户现在手上拿了10套，已经不用工作了。
别的投资啥的，我真的不懂。
所以有钱，我 ...

大妈，您一定是大妈。

退潮后就知道谁在裸泳。

zhengtao

superdigua 发表于 2014-10-30 20:59
大妈，您一定是大妈。

退潮后就知道谁在裸泳。

我要是大妈，现在卖房短信已经发给你了。

superdigua

zhengtao 发表于 2014-10-30 22:02
我要是大妈，现在卖房短信已经发给你了。

你说的那个客户多半是很早就入市，而且租金回报率高。

这批人算赶上了涨潮，运气好。

liu263

上班ing 发表于 2014-10-30 21:22
所以，在这段时期，如果房价每年增长8%也完全正常
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任何东西的价格上涨超过同时期收入的上涨水平就不可持续。如同任何东西都不可躲过万有引力一样。

denistoneeast

房子增长不是每年均匀增长的，而是呈阶梯式，大部分情况是3-5年长得很慢，低于cpi也有可能，但是可能到了第六，七年一下子爆发，比如去年到今年，很多区30%增幅，一旦跃上了新台阶，以后几年可能又是一条直线。所以持有物业不在于多少年，关键是踩着了点，持有成本最低化，增幅却是最大化。

aimili424

前几天一位老外朋友来我家玩，无意中告诉我他的资产怎样从30万增值到300万的，我觉得可以模仿，不能说，免得有人围攻，有句老话叫"闷声发财"

dadadamo

鼹鼠和蝉 发表于 2014-10-30 07:41
投资房子相当于八至十倍杠杆，手里现金涨3%，房子也涨3%，本金涨24%至30%

万一房价跌了呢？损失比例一样放大

dadadamo

总而言之，就像炒股票，不要被套在高点，尤其是不要借钱被套在高点，你这辈子的人生可就真出问题了，少赚点没关系，不要为了钱牺牲太多，毕竟要为家人考虑一下啊。