CGT 计算方法求解

gcyw123

2008年9月购入的自住房于2013年9月转为投资房， 出租一年后如果以38万成交， CGT 应该怎么计算
现在住在另一个自住房内

购入价300000
印花税7000
卖出时的中介费 7000

gcyw123

我这种情况是否有必要请人评估2013年九月的市值

selinagys

LENNY_DONG

1.选择搬出时间估价作为成本，然后计算

2.或者忽略，然后第二套以后交CGT

Surprisedbyjoy

建议用2013年9月的valuation做cost base, 算CGT. 因为一年的增值不会太大，除了50%的discount，可能交不了太多的税。

gcyw123

LENNY_DONG 发表于 2014-9-22 17:41
1.选择搬出时间估价作为成本，然后计算

2.或者忽略，然后第二套以后交CGT ...

1. 如果不估价能直接按比例来计算升值部分？求公式.

（380000-300000-7000-7000）/6/2=5500这么算对吗？
再根据当年的税率计算交税额。假定税率是30%, 那么应交的税额就是5500*30%

2. 如果评估的结果说2013年的价值是350000， 评估费付出了300，那么中介的佣金和当初付的印花税是不是也只能按比例从增值的部分里面？求计算方法

gcyw123

Surprisedbyjoy 发表于 2014-9-22 19:28
建议用2013年9月的valuation做cost base, 算CGT. 因为一年的增值不会太大，除了50%的discount，可能交不了 ...

如果2013年的估价是350000， 那么交税部分应该是多少？

gcyw123

计算cgt的时候，利息可以扣除吗

LENNY_DONG

gcyw123 发表于 2014-9-24 13:05
计算cgt的时候，利息可以扣除吗

利息在每年负扣税已经报过了

怎么还能再报。


如果你问自住前的，肯定不可以，因为那部分升值本来也不交税

xiaomajia

LENNY_DONG 发表于 2014-9-22 18:41
1.选择搬出时间估价作为成本，然后计算

2.或者忽略，然后第二套以后交CGT ...

想问一下 自住转投资了以后 没有估价。当时有挂牌 中介给了个大概市场价格 也放在市场上卖的。当时种种原因没卖，请问 当时中介的估价可以作为CGT当中计算吗？

还有其他什么办法评估当时价格么

MU

xiaomajia 发表于 2014-10-11 09:12
想问一下 自住转投资了以后 没有估价。当时有挂牌 中介给了个大概市场价格 也放在市场上卖的。当时种种原 ...

差不多取个当时的中介估价就行了，那种appraisal letter.

honey

manunited 发表于 2014-10-11 09:28
差不多取个当时的中介估价就行了，那种appraisal letter.

如果以这个作为base的话还可以申请50%的discount吗

MU

honey 发表于 2014-10-11 09:39
如果以这个作为base的话还可以申请50%的discount吗

你出租超过1年以后，自然可以。

simonlee

manunited 发表于 2014-10-11 08:44
你出租超过1年以后，自然可以。

楼主这个拿手里远超过1年。出租部分不到一年也可以吧?

MU

simonlee 发表于 2014-10-11 09:49
楼主这个拿手里远超过1年。出租部分不到一年也可以吧?

要出租超过1年。

honey

manunited 发表于 2014-10-11 09:55
要出租超过1年。

多谢

就是说如果自住转出租时候有评估是35万。出租六年内卖出价是37万。只需要按照2万x50%=1万来缴税对吗。那律师费什么的是在2万里扣先，还是在乘50%以后的一万里扣呢？谢谢啦

simonlee

manunited 发表于 2014-10-11 08:55
要出租超过1年。

根据ITAA97 SEC 115-25.只要持有超过12个月,没要求一定要出租啊。

比如一个人买了10套房子。投资。但是不租。空着。1年以后卖掉。一样50%OFF for capital  gain. 对吗?

simonlee

honey 发表于 2014-10-11 11:26
多谢

就是说如果自住转出租时候有评估是35万。出租六年内卖出价是37万。只需要按照2万x50%=1万来缴税对 ...

2万扣

honey

simonlee 发表于 2014-10-11 15:57
2万扣

谢谢，也就是说出租六年内都可以有50%的discount啦。以前有个会计师朋友说如果按照出租时的价格评估算，也就是这时候的35万，就不能使用那个50%了。。。那我报税弄错啦，赶紧去改

jeff_lawsons

simonlee 发表于 2014-10-11 15:54
根据ITAA97 SEC 115-25.只要持有超过12个月,没要求一定要出租啊。

比如一个人买了10套房子。投资。但是 ...

如果 做了valuation， 那么valuation那天的价格就是cost了， 我也认为需要出租超过一年才可以用discount method。

section 115-10说的是持有房子超过12个月，是可以apply 50% discount的。

但是自住房变投资房的话，需要参考118-192， 这个section提到 “You are taken to have acquired the dwelling at the time you first started using it for income producing purposes...”

所以什么时候买的不重要了， 以前花的多少钱也不重要了， 重要的是变投资房那天的valuation和变投资房的时间， 出租超过12个月才有CGT discount。