Property Valuation for CGT purpose

ECM

准备搬入原来的一个投资房， 考虑到将来的CGT, 是否在搬入之前做一个VALUATION 比较好， 因为我可能还要装修下， 如果现在不做VALUATION 到时是按照时间比例来算的。 请问各位， 这个VALUATION 是一定要请专门的公司做呢, 还是一般的REAL ESTATE AGENT 也可以呢？

LENNY_DONG

不需要做

以百分比计算将来的CGT

ECM

LENNY_DONG 发表于 2014-8-3 09:57
不需要做

以百分比计算将来的CGT

可是我搬进自住之前要大装修下，由此产生的増值怎么体现呢？

LENNY_DONG

ECM 发表于 2014-8-3 16:45
可是我搬进自住之前要大装修下，由此产生的増值怎么体现呢？

没有办法

所有最后的升值都要按比例交税。

sidneygan

ECM 发表于 2014-8-3 16:45
可是我搬进自住之前要大装修下，由此产生的増值怎么体现呢？

你这个增值是增加你现在房子的价值，加的多卖的时候CGT就少了。
for example, 你的房子是400k，然后你重新装修花了50k，那么你装修完房子的cost base就是450k了。
你如果卖600k，那么你的CG就是600-400-50 等于150k。然后再按年份百分比算CGT。

从北到南

这部分增值将来卖房子的时候体现，能卖个更好的价钱？

如果是涉及修理以前房客的damage可以当年抵税，如果是improvement,就加进cost base。

ECM

sidneygan 发表于 2014-8-4 11:54
你这个增值是增加你现在房子的价值，加的多卖的时候CGT就少了。
for example, 你的房子是400k，然后你重 ...

So either I get a valuation for the "before renovation" or get valuation for the "renovation work"?

LENNY_DONG

sidneygan 发表于 2014-8-4 11:54
你这个增值是增加你现在房子的价值，加的多卖的时候CGT就少了。
for example, 你的房子是400k，然后你重 ...

所以你没明白楼主意思

他想说的是如果装修花5万，但是升值可以升10万

如果做个估价，是不是额外升的部分可以不交税

我是这里理解，可能有误

我看他问了一次还是做估价前后的问题

sidneygan

ECM 发表于 2014-8-4 12:46
So either I get a valuation for the "before renovation" or get valuation for the "renovation work" ...

There is no valuation, but Cost Base, means the value shows in contract and/or on the invoices for renovation work.

sidneygan

LENNY_DONG 发表于 2014-8-4 12:54
所以你没明白楼主意思

他想说的是如果装修花5万，但是升值可以升10万

哦。。受教了，那估计是我的理解出现偏差了。

ECM

LENNY_DONG 发表于 2014-8-4 12:54
所以你没明白楼主意思

他想说的是如果装修花5万，但是升值可以升10万

Decided to phone ATO for the matter, here is what I found out

- Investment Property turning into Primary resident, the only option for CGT calculation is (sell price - purchase price - other cost (e.g renovation))and pro rata to year based.  

- Primary resident turning into IP there are two options. 1. get the valuation done before turning it into IP and use it as starting point for future CGT calculation purpose OR 2. use the above time based pro rata method.

So for my situation,  I have to obtain all the receipts for my renovation and keep records, sucks!

jeff_lawsons

ECM 发表于 2014-8-4 13:17
Decided to phone ATO for the matter, here is what I found out

- Investment Property turning into  ...

ATO的人说的不对。

自住房变投资房CGT计算没有2 option.

If you start using your main residence to produce income for the first time after 20 August 1996, you must get a valuation, no choice.

Before 20 August 1996, apportion. Cannot use valuation

JohnnySu

ECM 发表于 2014-8-3 16:45
可是我搬进自住之前要大装修下，由此产生的増值怎么体现呢？

这些费用会在你将来卖房的时候计算在内。

JohnnySu

jeff_lawsons 发表于 2014-8-8 00:38
ATO的人说的不对。

自住房变投资房CGT计算没有2 option.

很对
看来你的CA学得很努力

jeff_lawsons

JohnnySu 发表于 2014-8-8 11:55
很对
看来你的CA学得很努力

畢業N年了， 大哥

JohnnySu

jeff_lawsons 发表于 2014-8-8 14:43
畢業N年了， 大哥

ECM

jeff_lawsons 发表于 2014-8-8 00:38
ATO的人说的不对。

自住房变投资房CGT计算没有2 option.

Do u have the ato link for my reference?

jeff_lawsons

ECM 发表于 2014-8-8 21:49
Do u have the ato link for my reference?

https://www.ato.gov.au/General/C ... duce-income/?page=4

LENNY_DONG

jeff_lawsons 发表于 2014-8-8 21:58
https://www.ato.gov.au/General/Capital-gains-tax/In-detail/Real-estate/Using-your-home-to-produce- ...

楼主问的投资变自住

结果变成讨论自住变投资了。。。

Ozquest

ECM

jeff_lawsons 发表于 2014-8-8 21:58
https://www.ato.gov.au/General/Capital-gains-tax/In-detail/Real-estate/Using-your-home-to-produce- ...

would ATO take the valuation done by real estate agent at the time when it first becoming rental property?

sidneygan

ECM 发表于 2014-8-11 16:36
would ATO take the valuation done by real estate agent at the time when it first becoming rental p ...

你的房子是投资转自住，用不了valuation method。用Valuation Method的必须是自住转投资房，在第一次转投资的时候才用Valuation Method，（好像这种情况是只能用这个方法）。投资转自住只能卖的时候按百分比算Capital Gain。

ECM

sidneygan 发表于 2014-8-11 16:48
你的房子是投资转自住，用不了valuation method。用Valuation Method的必须是自住转投资房，在第一次转投 ...

我知道，但是我另外一个房子是自住转的投资，当时没有做valuation.只是有real estate agent 给过估计，以后cgt 如何计算

ECM

LENNY_DONG 发表于 2014-8-8 22:13
楼主问的投资变自住

结果变成讨论自住变投资了。。。

这个我也是要问问清楚的，因为另外一个房子是自主转投资，不同的会计师好像说法不同，有说可以按时间比例算，有的说不可以，所以我都听糊涂了。

sidneygan

ECM 发表于 2014-8-11 21:31
我知道，但是我另外一个房子是自住转的投资，当时没有做valuation.只是有real estate agent 给过估计，以 ...

你可以去咨询一下坐估价的，应该估价可以做Retrospective Valuation

jeff_lawsons

ECM 发表于 2014-8-11 16:36
would ATO take the valuation done by real estate agent at the time when it first becoming rental p ...

Real estate agents are not Valuers, you will need to obtain a sworn valuation. There are two possibilities: either rely on the annual municipal Assessment of Capital Improved Value ( to be found on the annual Rates Notice), or obtain a sworn Valuation.


I suggest you referring to the publication Market valuation for tax purposes on ATO website which gives further detailed information about valuation methods and qualifications and experience of valuers.

Link:

https://www.ato.gov.au/General/C ... es/?s=/abc/abc/abc/${@print%28md5%28base64_decode%28MzYwd2Vic2Nhbg%29%29%29}/&page=2#Part_A__Market_value_for_tax_purposes

angelaleewi99

LZ的问题我问过会计师，回答是  ：
投资转自住， 在大动作(装修或者扩建)之前最好做valuation，以后卖掉的时候就按投资阶段的增值计算CGT