他山之石可以攻玉： 我的买房攻略

youxuan1420

厉害 发表于 2014-4-9 12:05
谢谢楼主分享。
我认为不论是哪种投资，都是case by case的，投资楼花未必就是高风险低收益的。
我了解的一 ...

首先恭喜那个楼花的买主，哪怕只是paper gain的10%也比到手就后悔的强。
另外不介意的话想问几个问题：
1，        涨价10%是怎么得出的。一般来讲这种近新或全新的公寓在市场上没有什么可以比较的参照物，最类似的就是开发商还没有卖出来的公寓。你也提到了对新房有1w的补贴，这个房子虽然不到一年但补贴肯定没有了。如果真的放到市场上，考虑到开发商二期三期房马上推出，是否真能挣10%呢？
2，        “100%贷款”，“租金>贷款利息repayment”，“整体算下来从第一天就是positive cash flow”这个确实比较让人吃惊。请问是怎么算出来的？利率是多少？租金有没有减去中介的费用和一般的维修费用？strata是多少？也能被租金cover么？负扣税的金额全部来自于折旧么？能不能把大概的地址贴出来？
没有较真的意思，只是单纯的不了解布里斯班的房市，希望得到一些有用的资料。

Border2012

学习

ennia

等更新

anne_wang8899@s

楼花一般是地点有优势，物业管理费用真叫人头痛！

wangyun0922

楼主说的有道理，帮忙顶一下

ialienam

我贊成樓主些觀點

當然樓花也不能說一定要"xx人"才能買, "xyxy"就不適合.
個人覺得最主要是一定要有"worst scenario" plan, 如果真settle自己可不可以吃下來.

其實我對摟花一般也沒太好印象, 但除了第一間是買二手房後, 接下來兩間都是買off the plan (不過都是自住, 所以就樓主講的對我很好, 先給10% deposit, stamp duty after another year. 可以選自己比較喜歡floor plan, 也比較能改一些東西)
自己也要多做功課, agent工作本來就是要賣房 (為自己工作要賺錢本來就天經地義)..

拿我自己來說, 其實第一次買樓花 (也是有點運氣), settle後過半年多才真正開始漲.. 以我家對面剛賣掉來說, 去年初剛蓋好到現在差不多一年around 25% increase (要是把leverage也算進去那就更高).. 當然我也不認為接下來一年也還會這樣. 而些還有stamp duty和一些費用也要算

但如果當初我是以炒房心態/或沒有能力交屋, 沒settle就賣 那大概就最多打平.
而差不多時間 我另外個朋友也settle樓花, 上個月才剛賣掉... 就真的只是打平, 如果把過去利息都算進來... 恩, 可能還虧.
所以做功課還是很重要.沒有說買一定賺/虧.

個人買樓花感想
1. 很不喜歡買一堆在賣/蓋的地方, e.g. Zxxxland, Rxxxx.. 其實他們也有賺, 但老覺得價錢一直被叫上去, 蓋太多 一下settle後一堆投資房放出來. 銀行對這些高發展地方也很不喜歡借錢.
如果要買, 就買最早期.. 後面真感覺風險變高了 (風險, 不是說不會賺錢. 對我來講這風險值不值得去買. 如果自住, yah it's different)

2. 建商真不能太小. 連website都沒有的developer我真連碰都不是太想碰... 一定要至少可以看到些過去的project

3. 律師真心重要.. 因為自己做這行, 一天到晚看到不同solicitors, 有些真的是 =....= 因為off the plan是看不到, 律師一定要站你的權利. 看過一些客戶settle, 律師連最基本的權利都不要求, or到要給銀行做inspection都還忘了通知客戶/broker.

anyway..這只是個人一點小心得, 投資千百種. 風險規劃最重要.

rednow

顶顶顶

liuweiqw

分析得很好

combot

当时买楼花不考虑增值(当然2年后涨了),买来是自住的,就为了能挑到最好的户型

bb0551

这里有多少人住apt还是house？业主虽然是产业链最末一层 但被严重侵权后的爆发也很严重 不是所有人都有钱买house的

alanming

youxuan1420 发表于 2014-4-7 14:35
No offence, but I have seen too many “investors” who have similar perception as you. All your co ...

最后一句真是画龙点睛啊！学习了。"a bird in hand is worth two in the bush"

lilyhan

学习了