海外人士买地、盖旅馆、长期出租经营的税务、法律、贷款问题

alanwin

现已个人名义贷款买了块空地，已交地。在办批文中，接着要盖成小旅馆之类的，盖房需要贷款，盖好后长期经营出租。
在税务和法律方面是用个人好？还是成立公司运作好？公司是现阶段成立，还是盖成后成立？但地是个人名义。
还是建成后出租给一个新成立的公司去经营好？建筑费用的GST以后能退吗？整个投资其实只有一个人，是想问在整个过程中，通过成立怎么样的公司，可以在税务法律贷款上达到最好，这些问题可能要请税务、法律和贷款方面的人士帮忙想想，给个建议，谢谢！

干部

土豪，交个盆友吧。。。

jeff_lawsons

地在你个人名下， 如果转给别的entity会有stamp duty 要交，虽然说capital gains tax不会很多。

如果你决定造旅馆，需要确定你开发后能meet definition of commercial residential property，这样GST这一块才是taxable supply。然后你要做的就是马上个人注册GST， 你才可以claim回来建筑的GST。

成立公司经营旅馆 可以等等，新的公司和你个人需要签一个lease 和service agreement，新的公司每年交固定租金给你， 租金你需要charge GST。 可以考虑把利润弄到公司， 每年公司交30%税。 你说你是海外人士，如果是非澳洲纳税居民的话， 公司分fully franked的 dividend给你，你就不需要再在澳洲纳税了。

将来卖旅馆的话， 你因为个人持有， 海外人士非纳税居民的话 没有50%capital gains tax discount。 所有的gain都是assessable的。

JohnnySu

现在关键是地已经买了 再有任何转名都会产生印花税 所以不值得考虑转名。

另外你买的空地应该带有GST， 这个是可以退的， 如果你没有注册ABN和GST的话应该尽快注册。这是一笔很大的退款，不要忽略了。

以后的建筑费用也是可以退GST的， 因为是商业用途。GST是总费用的1/11。

旅馆建好以后， 可以成立一个公司， 生意通过公司运作， 这样可以享受有限责任。而且生意利润可以在公司层面缴税，然后以分红方式分发给个人。 不动产可以以个人名义“出租”给公司。 这其实是澳洲这边常用的商业结构。

All the best！

JohnnySu

jeff_lawsons 发表于 2014-2-28 22:56
地在你个人名下， 如果转给别的entity会有stamp duty 要交，虽然说capital gains tax不会很多。

如果你决 ...

基本正确

补充一点，虽然将来卖旅馆的时候非居民不会有普通的资本增值的50%折扣， 但因为酒店是商业资产，所以增值部分还是会享有small business GST concession的，这是重要的税务优惠。

目光降落

海外人士买商业用地是否有什么限制？楼主当时是怎么买下来的？

jeff_lawsons

JohnnySu 发表于 2014-3-1 08:08
基本正确

补充一点，虽然将来卖旅馆的时候非居民不会有普通的资本增值的50%折扣， 但因为酒店是商业资 ...

同意有small business CGT concession的可能，但视情况而定。

因为楼主本人可能不直接carry on a business，property只是用来收租的 所以不是active asset。

除非他的connected entity 或affiliate使用property来经营酒店。所以楼主需要自己公司经营 自己必须持有40%股份，所谓的经营必须不仅仅是提供房间，而且需要提供服务，例如打扫卫生，有餐馆，reception之类。

此外，small business CGT concession需要turnover under 2 Mil，或net asset under 6 Mil。 楼主是foreign investor，所以楼主的worldwide asset都需要计算进去。

JohnnySu

jeff_lawsons 发表于 2014-3-1 22:15
同意有small business CGT concession的可能，但视情况而定。

因为楼主本人可能不直接carry on a busine ...

物业会是Active Asset,
用途看的是group的用途， 也就是经营旅馆。 不算是产生passive income的。

IQBS

jeff_lawsons 发表于 2014-3-1 22:15
同意有small business CGT concession的可能，但视情况而定。

因为楼主本人可能不直接carry on a busine ...

i am a little bit confused here. The new company registered in Australia and running business under this new registered company. Are you sure that asset will be include worldwide companies? even different company with same owner?

fuying

JohnnySu 发表于 2014-3-3 10:08
物业会是Active Asset,
用途看的是group的用途， 也就是经营旅馆。 不算是产生passive income的。{:1_1: ...

关键是要够久才好， 坚持1-2个10年。   说不定到时候就全免了。

jeff_lawsons

IQBS 发表于 2014-4-19 14:35
i am a little bit confused here. The new company registered in Australia and running business unde ...

Under the current small business CGT concession, the 6 million maximum net asset value test covers the connect entities and affiliates of the taxpayer, the test includes all the worldwide assets, not limited to assets located in Australia.

JohnnySu

jeff_lawsons 发表于 2014-5-5 22:43
Under the current small business CGT concession, the 6 million maximum net asset value test covers ...

没错。

f18

Mind you that asset held under individual is not that perfect, better set up a holding company to hold the assets (land and building) for the purpose of asset protection over all it is something you want to protect well.
but stamp duty will be involved.

f18

on top of that, you better forecast your turnover on a realistic basis, just to see if it is qualified for small business anyway, for a hotel/motel, if the business qualifies a small business, you probably need to check the profitability as well, just another thought.

mlhdo

Platinum_ADL

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