请教并推荐会计：海外人士投资物业后出售 关于CGT的计算

melbegg

海外人士在08年以持旅游签证的身份购买全新物业后就随即回国，给子女留学居住从未有过出租等任何租金收入，所以房东本人也没有TFN也没有报过任何税；子女现已是PR身份，且已帮父母提交移民申请（排队的那种）；现打算出售该物业。
问，如何CGT最小化？在CGT计算的时候是否包含如下成本：
1. 购买全新物业时候所交Stamp Duty
2. 贷款时的花费及Home Loan Interest
3. 买房时律师费的支出
4. 08年至今的所有Strata, Council, Water费用
5. 各种房屋养护支出，如更换龙头的花费等
6. 卖房时中介费等开支
7. 卖房时的律师费支出

8. 是否还有其他可累计成本的开支，如电、气、网络等？
9. 房屋折旧相关的要计入CGT计算么（期间从未有报过任何TAX，所以之前也没有涉及过任何折旧等）？

上述问题想知道大致的CGT开支以用于决策，具体的需要精通该方面的会计师计算。所以，悉尼地区有否推荐的会计师？

LENNY_DONG

1. 购买全新物业时候所交Stamp Duty 可以
2. 贷款时的花费及Home Loan Interest 律师费和等购买的可以，利息不可以。
3. 买房时律师费的支出 可以
4. 08年至今的所有Strata, Council, Water费用。不可以，因为自已在用
5. 各种房屋养护支出，如更换龙头的花费等，不可以，因为自用
6. 卖房时中介费等开支，可以
7. 卖房时的律师费支出，可以

8. 是否还有其他可累计成本的开支，如电、气、网络等？除非出租，自用都不可以
9. 房屋折旧相关的要计入CGT计算么（期间从未有报过任何TAX，所以之前也没有涉及过任何折旧等）？不存在折旧问题，因为折旧本身就是房子价值一部分。

melbegg

LENNY_DONG 发表于 2014-1-19 15:50
1. 购买全新物业时候所交Stamp Duty 可以
2. 贷款时的花费及Home Loan Interest 律师费和等购买的可以，利 ...

那还有什么是可以add on cost以最小化CGT的？

瑞米

回你的帖子时间要比较长，我今天找个空一点的时间回答你。

melbegg

瑞米 发表于 2014-1-19 16:59
回你的帖子时间要比较长，我今天找个空一点的时间回答你。

坐等专家解答！

瑞米

终于找到时间坐下来慢慢写。
第一，你房子购于2008年，持有6年后估计升值不少，而澳洲政府在2012年5月修改税法规定，取消外国人持有物业12个月后CGT50%折扣的规定，除非你在2012年5月做了评估，对此前的升值仍然可享有50%的折扣，否则一律按100%征税，但我估计你们2012年肯定没做评估，因此，你一定要找一个好的有经验的税务所帮你申报。
第二，关于CGT， 征税的基数就是你的卖价减掉你的成本（cost base),那么能构成COST BASE就是很关键的因素，税局总共归纳为5项，只有前三项与你相关，我分项跟你归纳：
（估计你肯定没注册GST，那么所有你下列费用都可以加上发票上含GST部分的总额）
1.买房款，这个是无可非议的
2。附带费用，包括你由于买房时付给律师、会计师、评估师，经纪人，税务师和中介的费用，也包括你支付的印花税，产权转移费；同时包括你卖房时支付的各种律师‘会计师和中介费用，广告费用，评估费用，以及这次你马上要支付确定你的CGT的税务师的费用；以及你由于贷款产生的抵押印花税和贷款产生的诸如settlement fee等。
请注意，这些费用如果房产的房东在持有期间已经申报过抵扣，则不能计入COST BASE。
3.持有费用。这项很多会计师会误解，所以你要特别注意
什么叫持有费用，其实你可以这样理解，持有费用就是你儿女即使不住你的房屋而你也没有出租的情况下，必须要支付的费用，可以理解为固定成本，而其他费用例如GAS,electicity 等费用就不是持有费用。
持有费用包括你的COUNCIL RATE ,LAND TAX,房屋养护费，保险，以及最重要的NON-DEDUCTIVE的利息。什么是NON-DEDUCTIVE的贷款利息，就是你为了支付房款的贷款利息，由于你主要目的是自住，所以这个利息是不能抵扣的，所以你的利息费用可以计入你的COST BASE.
至于你列出龙头修理费，我个人认为不是持有费用。
请特别注意，第三项的COST BASE的选项是不允许你加入这些费用后导致你的资本收益为负数的。也就是说你加上第三项的费用至多可以让你这项房产的资本收益为零，而不能为负数去抵扣其他资本增值。
至于折旧，那是是COST BASE的减项，由于你之前没有申报过抵扣，自然这里不需要考虑。
多找几家税务师，听他们点评一下，你就知道他们的水平如何了。
写的好累啊。希望对你有所帮助，

tinaking666999

瑞米 发表于 2014-1-19 22:13
终于找到时间坐下来慢慢写。
第一，你房子购于2008年，持有6年后估计升值不少，而澳洲政府在2012年5月修改 ...

谢谢分享，你懂得真多，我现在最搞不懂这些，感觉澳洲这些个方面很琐碎。

melbegg

瑞米 发表于 2014-1-19 22:13
终于找到时间坐下来慢慢写。
第一，你房子购于2008年，持有6年后估计升值不少，而澳洲政府在2012年5月修改 ...

太感激了！尤其是关于第三部分持有费用的解释的确是太有帮助了。

BTW，请问你有推荐的在悉尼的会计师熟悉这方面事务么？同时也想有这么一个可以探讨疑问的会计师作为长期的税务计划咨询。

felice

瑞米

tinaking666999 发表于 2014-1-19 21:26
谢谢分享，你懂得真多，我现在最搞不懂这些，感觉澳洲这些个方面很琐碎。 ...

我很多东西也需要反复核对。
我现在想把澳洲的一些常用的税种用图表图或流程图表现出来。让大家头脑里面有一个BIG PICTURE，这样大家的税务筹划会有一个基本概念，但是画这个特别费时间。

huishou

瑞米 发表于 2014-1-19 22:40
我很多东西也需要反复核对。
我现在想把澳洲的一些常用的税种用图表图或流程图表现出来。让大家头脑里面 ...

写的真好！你是会计师吗？要是的话以后报税可以找您了

瑞米

melbegg 发表于 2014-1-19 21:38
太感激了！尤其是关于第三部分持有费用的解释的确是太有帮助了。

BTW，请问你有推荐的在悉尼的会计师熟 ...

认识悉尼一个会计师，但是不知道她的业务水平，因此不敢贸然推荐。我只是澳洲的注册会计师，但没有申请TAX AGENT的牌。你要是有什么税务疑问，我可以以朋友身份帮忙说说意见，但不构成专业意见。如果有贷款业务，我倒是可以帮上忙。

瑞米

huishou 发表于 2014-1-19 21:49
写的真好！你是会计师吗？要是的话以后报税可以找您了

"

只是澳洲CPA，不是TAX AGENT,帮不上忙，不过谢谢抬举。

melbegg

瑞米 发表于 2014-1-19 22:50
认识悉尼一个会计师，但是不知道她的业务水平，因此不敢贸然推荐。我只是澳洲的注册会计师，但没有申请TA ...

贷款上涉及的税务也的确有一些事情需要咨询：有一套自住房，计划转成投资性质进行出租；如果在开始出租作为投资房之前refinance，如本来homeloan balance 30w，现在refinance成35w了，过了一段时间几个月之后再正式转为投资出租（也就是说在自住房性质期间，已经refinance到35w了），这样情况下，是否可以以35w产生的利息作为投资房的税务抵扣？还是这样做，依然会被ATO质疑说只能以原先的30w产生的利息作为投资收入的抵扣？

瑞米

melbegg 发表于 2014-1-19 22:03
贷款上涉及的税务也的确有一些事情需要咨询：有一套自住房，计划转成投资性质进行出租；如果在开始出租作 ...

只能对30万贷款利息进行抵扣。

melbegg

瑞米 发表于 2014-1-19 23:05
只能对30万贷款利息进行抵扣。

今天的分全给完了，你是在悉尼的么？只是做贷款业务么？

瑞米

melbegg 发表于 2014-1-19 22:14
今天的分全给完了，你是在悉尼的么？只是做贷款业务么？

我在布里斯本，是贷款经纪人，贷款业务不分地区的，如有贷款意向，愿意效劳。

tinaking666999

瑞米 发表于 2014-1-19 22:40
我很多东西也需要反复核对。
我现在想把澳洲的一些常用的税种用图表图或流程图表现出来。让大家头脑里面 ...

那就太好了，期待你早日做好这个图标

melbegg

瑞米 发表于 2014-1-19 23:17
我在布里斯本，是贷款经纪人，贷款业务不分地区的，如有贷款意向，愿意效劳。 ...

我现在的贷款就是跨州做的。今年可能还真有贷款要处理，回头咨询你。