请教对冲帐户和利率的关系?

sameww

买房贷款, 假如贷四十万.


假如正常还本金和利息, 那每月还款额肯定是利率高, 还款额高, 对吧?


如果用对冲帐户呢?

我可不可以理解为, 贷四十万, 除以三十年, 每年还1.3333万,
然后在offset也存入同样的1.3333万，
所以一年还款额总是固定的2.6666，
不受利率影响？


我觉得这个理解是错的，但不知道为什么根深蒂固有这个印象这种算法。

分分求教

winsonowen

您每年的还款额不是平均数。利率变化，您还款额也会有变化。

winsonowen

还是要看您是fix还是variable。

sameww

winsonowen 发表于 2013-11-15 09:54
您每年的还款额不是平均数。利率变化，您还款额也会有变化。

能麻烦举例么？例如利率4%和8%，对还款额的影响？

norahy

1。 据我所知 offset 帐户只能是variable的利率
2。你说的"我可不可以理解为, 贷四十万, 除以三十年, 每年还1.3333万,然后在offset也
存入同样的1.3333万，所以一年还款额总是固定的2.6666，"我没明白

3。如果贷款同样的钱 同样的variable rate, 同样的利率 同样本息一起还 理论上
是没有差别的。offset 还款是每天计算的 你的home loan减去你的offset帐户的balance
再乘日利率，最后把一个月的加起来就是你当月应该还得利息，加上你之前选择还
的本金额度。

4。offset的好处是你随时可以取钱出来 比如用于买车或买其他投资， 不用再去做
贷款评估

如果不对大家指正

李十三

不明白你問什麽問題

bumblebee123

offset可以做成固定利率的

xiva

我发现我的对冲账户似乎放了钱还的月供没有变化？不过同样的月供里面本金/利息的比例可能不一样
比如 对冲账户0 那么还500块 其中100本金 400利息
对冲账户放2w 还500 本金还了150 利息还了350？
随便想的数字请勿较真

vicik

xiva 发表于 2013-11-15 14:32
我发现我的对冲账户似乎放了钱还的月供没有变化？不过同样的月供里面本金/利息的比例可能不一样
比如 对冲 ...

银行经常会出错误的，你可以打电话去查得，它会改正，补给你的。如果照你说的情况，一定是它没把你账号连在一起。

pz2011

选offset对冲帐户就应该选只还利息的贷款方式，这样才充分合理利用offset，利息也很好计算。贷四十万, offset30万，相当于欠银行10万。然后按10万计算利息。

king_wu

我可不可以理解为, 贷四十万, 除以三十年, 每年还1.3333万,
然后在offset也存入同样的1.3333万，
所以一年还款额总是固定的2.6666，
不受利率影响？

这句话看不明白啊.如果offset存入同样的1.3333万,每年的还款额应该是(40万-1.3333万)/30年吧,怎么会变成固定的2.6666的?

xiva

vicik 发表于 2013-11-15 17:22
银行经常会出错误的，你可以打电话去查得，它会改正，补给你的。如果照你说的情况，一定是它没把你账号连 ...

没有明白为什么是出错了？应该是怎样才对？

vicik

xiva 发表于 2013-11-16 17:09
没有明白为什么是出错了？应该是怎样才对？

是这样的，银行内部分工很细，前面接待你的跟后面处理的不同人，我遇到过对冲账户里进了钱，利息没变化，我打电话去银行查，结果银行查了，说没连上，就把原来多交的利息，一次性退给我。

xiva

vicik 发表于 2013-11-16 21:10
是这样的，银行内部分工很细，前面接待你的跟后面处理的不同人，我遇到过对冲账户里进了钱，利息没变化， ...

了解了，谢谢~请问这个是说 link to offset account 还是怎地？我怕我讲不清楚(monkey37)

vicik

xiva 发表于 2013-11-16 19:37
了解了，谢谢~请问这个是说 link to offset account 还是怎地？我怕我讲不清楚  ...

现在每间银行都有会讲中文的职员，建议你直接去银行找贷款经理，讲明情况就是我交钱进了对冲帐户，为什么利息没有少下来？他们会帮你查的。也或者找当初给你办贷款的人。

xiva

vicik 发表于 2013-11-16 21:52
现在每间银行都有会讲中文的职员，建议你直接去银行找贷款经理，讲明情况就是我交钱进了对冲帐户，为什么 ...

问了一下银行，的确没有算错。
我是还P+I的 那么每个月扣款额是固定的，但是其中本金和利息的比例会变化
在我没有额外还钱的情况下据说因为对冲了一部分让我可以减少6个月的还款时间（我2012.12月settle 2013. 1月开始还款的）
还是谢谢mm啦！

vicik

xiva 发表于 2013-11-20 20:44
问了一下银行，的确没有算错。
我是还P+I的 那么每个月扣款额是固定的，但是其中本金和利息的比例会变化
...

原来是这样，那我跟你的不太一样，我的对冲帐户是只还利息不还本金，我多交进去的钱直接扣本金了，所以利息就少交了。

joerkky

你可以把对冲账户理解成一个跟贷款利息一样的存款账户。你放再多钱在对冲账户里面，贷款账户里你还是欠那么多钱，所以对还款额没有影响。

所谓的还款时间，是银行根据你的还款额，以及对冲和贷款上的余额计算出来的，只是给你看看，对结算没有任何影响

xiva

joerkky 发表于 2013-11-21 08:52
你可以把对冲账户理解成一个跟贷款利息一样的存款账户。你放再多钱在对冲账户里面，贷款账户里你还是欠那么 ...

嗯应该是个projection而已，呵呵。以后随着利息变化什么的肯定还有变化。只是比非对冲账户来说这笔放在offset里面的钱还是起到了抵消一部分利息的作用

miaomiao77

vicik

pz2011 发表于 2013-11-15 15:46
选offset对冲帐户就应该选只还利息的贷款方式，这样才充分合理利用offset，利息也很好计算。贷四十万, offs ...

你的解释很对。

vicik

vicik 发表于 2013-11-21 06:35
原来是这样，那我跟你的不太一样，我的对冲帐户是只还利息不还本金，我多交进去的钱直接扣本金了，所以利 ...

10#讲的很对，这样的贷款方式，比较适合还想投资的人。

a1169377

简单事情复杂化还有根本性理解错误。
贷款帐户和对冲帐户是link 在一起的但又相互独立。
一般offset都是100％的，也就是说，贷款利息和对冲帐户是同样的利率。
比如4.67％的浮动贷款，贷款帐户的欠款以4.67％计算，按天结算。offset帐户也是4.67％的利率，余额利息4.67％，按天结算。所以总的来说当天的净利息就是：（贷款帐户欠款－offset里的余额）乘以 （4.67％ 除以 365天）。
那个每年1.3333万是不对的，因为利息是利滚利，按天计算，把40万平均下来是错误的。

a1169377

xiva 发表于 2013-11-15 16:32
我发现我的对冲账户似乎放了钱还的月供没有变化？不过同样的月供里面本金/利息的比例可能不一样
比如 对冲 ...

根据我的经验，利率降低和对冲帐户余额的多少不影响月供，因为银行需要一个buffer，虽然是30年的贷款，但他们不会卡着量算好30年你正好还完，因为以后几十年，可能有各种因素影响你的还款，可能是失业，生育，换房等等等等。

jsolomon

a1169377 发表于 2013-11-24 19:34
根据我的经验，利率降低和对冲帐户余额的多少不影响月供，因为银行需要一个buffer，虽然是30年的贷款，但 ...

如果降息，银行会相应降低月供，以保证他们还将做债主达30年
不过如果offset放很多钱，几何增长，那么不管利率怎么变，需要付的利息越来越小，同时月供的变化跟不上这个节奏，那么总的贷款偿还期限会指数级缩短，在westpac这个产品叫rocket repay计划，它每个月会告诉你你的offset帮你省了多少利息，由此，如果你没offset你应该还有25年，而现在你再有15年就还清了

xiva

jsolomon 发表于 2013-11-24 19:48
如果降息，银行会相应降低月供，以保证他们还将做债主达30年
不过如果offset放很多钱，几何增长，那么不 ...

总之有钱的话就应该贷款然后把钱放到offset里面 哈哈~~~