关于换Strata的经历

xuxucom

看到很多帖子在说要换strata，但是好像都没有什么具体的方法，这里写写我自己的投资apt换strata的经历和大家分享一下（还在进行中）。

本人的投资房前几年起也是受strata的困扰。strata是当时开发商直接选的（两者千丝万缕）。开始的时候strata一个季度500多，很好。但是第二年开始飚升到1000多，加上sinking fund要1300左右。贵也就算了，问题是管的非常不好。strata公司是在burwood，房子在waitara，1年根本来不了几次。请的清洁工什么的就是混，除草什么都不管。

庆幸的是我们楼里的body corp 非常卖力，由鬼佬，印度人和亚裔混合（本人也是代表之一），鬼佬是自住，一个印度人和越南人是投资。在一次annual meeting之后，因为strata实在不放心，大家投票决定终止合同然后找新的。代表们就直接开始和strata协商。谁知道他们一出手一张合同，签了10年（和第一届body corp签到，其实那时就是开发商因为他们手上有大多数的房子最有话语权）。有合同没有办法了。所以我们就觉得任何支出必须经过body corp同意 (这个是合法的）。于是开了一个紧急大楼会议，通过如果是一定数量一下的付款（5千还是1w），代表可以直接通过的议案。超过就要开大楼会议。

从此之后（10年到现在），我们自己管大楼的维护，大的活自己找tender（其实不想的但是strata真的啥都不放心）。但是大家觉得不能长久，毕竟叫了strata不可能他们啥都不做光我们来吧。于是我们找了专门做strata的律师（鬼佬，很贵但是有用），点出这个长合约其实是不能生效的（具体原因忘了，和律师交涉都是其他几个代表出面）。他指出我们可以打官司废除strata，但是花费贵。还有一个方法就是和strata协商一个价格终止合同。我们选择了协商。

然后几个代表又去和strata开会了。最初strata坐地起价，剩下合同年数管理费的50%。我们当然不干。然后我们在和律师商量，而且这个时候我们找到另一个口碑好的strata作为顾问。因为他们想接我们的生意，所以提供了很多意见而且都是免费的。律师的意思是这个出价不合理，因为我们打官司的胜算很高strata也明白，所以不能接受。另个strata则提议，管理费里（只是management fee，不包任何其他费用）有15%——20&是盈利，我们可以在这个基础上谈。于是最后的商量结果是，以2年盈利为上限，从低开始出价，看strata能接受多少。如果不能达成就打官司。现在还在协商中，不过strata让步很大，很可能2w左右就终止剩下的6年合同。

这里补充一下，我们的strata合同里（好像NSW都一样是fair trading的样板合同），即使在合同期内，如果有证据证明strata没有做好自己的本职工作，是可以换的。为此我们收集了很多这些资料来作为筹码。

这里要感谢一下那些代表（随便他们不上足迹，呵呵），真的是出工出力，不仅管大楼日常事物，还要请了假去开会，协商，真的是把事情当作自家的事做。楼里其实之前还有另一个和维护商的官司这里没有提，所以strata的事拖到今年才搞。也是他们找人打官司，收集证据，要不然大楼里的户主都有赔大了。他们自己也说弄的心力交瘁。这里再次说明strata的不负责任，官司发现是正好一天一个代表去strata查账，结果看到一封法庭的信说出庭没出，如果再不回复就要强制冻结帐号了。当时我们傻了从来没有听说过案子，幸亏那天去了否则钱被拿了都不知道。（案子也很复杂也是开发商和strata的猫腻，大家有兴趣再讲）所以我觉得关键大家要团结，要做好长期奋斗的准备，最好是能有几个主心骨在前面然后大家都全力帮助他们。

可能写的有点乱，有疑问具体问吧。

xuxucom

放错地方了版主能帮我换到“我爱我家”去吗？

清咖一杯

买apartment最怕碰到不好的strata，只收钱不干活

jesyl

是很费力的事, 又不得不做, 感谢楼主分享

640

先恭喜楼主，一般strata都是一年一年合同签的，你们的发展商够黑的一下把你们卖了10年。

问题，你们也有请buiding manager 和caretaker吗？还是strata包办了？

xlin8703

谢谢楼主的经历分享，真给力！

想问一下楼主自己大楼每年的fire safety的价格是多少？是不是每年都有一堆东西要修？老觉得会不会inspector自己有猫腻，想多挣钱？

goodsydney

xuxucom

640 发表于 2013-10-5 16:58
先恭喜楼主，一般strata都是一年一年合同签的，你们的发展商够黑的一下把你们卖了10年。

问题，你们也有请 ...

strata包办，我说的那个案子就是在楼房刚造好还没有什么住户的时候，开发商自己成立了一个building management公司，然后strata和这个公司签了合同维护房子，不过还好是1年一次的。后来我们发现了这个情况，而且房子维护的不好，所以把这个维护公司撤了，他们就和我们打官司追讨欠债（非常有猫腻的欠债）。现在我们不用全包的公司都是把活分开来tender。

xuxucom

xlin8703 发表于 2013-10-5 17:04
谢谢楼主的经历分享，真给力！

想问一下楼主自己大楼每年的fire safety的价格是多少？是不是每年都有一堆 ...

好问题。我们做了一个fire safety audit，是正常的报价。完了之后他们出了一大堆non-compliance然后要报价修，被我们卡住。我们准备找另个公司做，然后跟他们说好他们不能参与维修。其实我们早应该这样的，参与audit的公司不能参与后面的维修，就不大会有豆腐里挑骨头的事情了

xlin8703

xuxucom 发表于 2013-10-5 19:44
好问题。我们做了一个fire safety audit，是正常的报价。完了之后他们出了一大堆non-compliance然后要报 ...

可是你们这么做，那之前的那一家会愿意签certificate 吗？你不怕他们找茬说后面那家怎么修都不符规格，然后和你们死磕，怎么都不签？

xlin8703

xuxucom 发表于 2013-10-5 19:44
好问题。我们做了一个fire safety audit，是正常的报价。完了之后他们出了一大堆non-compliance然后要报 ...

能都私信一下楼主觉得还算靠谱的这两家fire safety audit 和维修公司啊？谢谢。

xuxucom

xlin8703 发表于 2013-10-5 20:15
可是你们这么做，那之前的那一家会愿意签certificate 吗？你不怕他们找茬说后面那家怎么修都不符规格，然 ...

我们是想不顾前面这家做的报告找一家再做。当然可能像你说的有其他问题，所以我们觉得换好的strata很重要需要现在这件啥都不知道。我们现在找了Lamb&walters 口碑很不错，希望他们能指导我们怎么做。

xuxucom

xlin8703 发表于 2013-10-5 20:30
能都私信一下楼主觉得还算靠谱的这两家fire safety audit 和维修公司啊？谢谢。 ...

还没有找到靠谱的呢现在只是压着前面这家的不修。我们想等换了strata再让咨询他们或让他们做。维修公司也一样。到时等有消息了告诉你吧。