refinance后贷款固定和浮动比例问题

discus

深知足迹牛人很多，小弟有个技术上的问题想请教大家。

背景：本人有一处Apartment作为投资房（自己外面租房），目前用offset账户作对冲，减少利息，并在first 5 year只还利息。计划在两年内再买一处自主房，会用到offset账户里面的钱作首付。现在考虑refiance，降低利率，顺便对将来做规划。

问题：1. 如何选择贷款：贷款固定（无offset account），浮动还是按比例来选择，例如30%固定，70%浮动? 之所以问这个问题，我主要想知道，在觉得比例时的衡量标准是什么？例如，假如我在未来3个月买第二套的话，是不是尽量选100%固定？因为浮动作offset的话没有意思，offset里面的钱是要拿出来作首付的？或者，如果两年后再买第二套的话，我现在想尽量浮动来降利息，然后买第二套时在restructure，选择固定？但问题是，两年后的固定利息是多少就不好说了，也许会比现在高很多。那么若取中间，也就是选择一个比例的话，则就是一个现金流VS时间的问题了，不知大家能否给我一些提示？

      2。第二个问题比较白吃，就是refiance后打算买第二个房子的话，是不是会有另一个loan account？

希望大家给与我纠正和提示，有分！

Tstraying

菜鸟来抛砖引玉下。如果我是lz，我会计算自己在买房时大约能攒到多少钱（即买房时会有多少余钱在offset里），然后把相当这个数字的那部分留做variable，剩下的fix。
具体操作：假设现有贷款50万。预计到买自住房时能攒到15万作为自住房的首付。那就fix现有贷款的35万，留15万做Variable。当然如果预期会有工资上涨或额外收入的可能，不妨fix 30万，剩下20万variable。
不知道这样做合理与否？

discus

Tstraying 发表于 2013-8-27 22:46
菜鸟来抛砖引玉下。如果我是lz，我会计算自己在买房时大约能攒到多少钱（即买房时会有多少余钱在offset里） ...

谢谢回复，您给的例子很典型，原因也显而易见，再看看大家的想法

flylobster

学习

DANG07

很头疼的比例分配问题，看看有没有砖家指导下

Raimy

1.目前还不是固定利率的最好时机
2. 你买第二套房肯定可以有新的LOAN ACCOUNT。
3.从浮动到固定易，从固定到浮动难，你可以先REFINANCE浮动利率，再等几个月后如果觉得利率见底，再选择固定部分。这个比例与你未来的财务规划有关，其他人无法提供进一步意见

jjz10

Raimy 发表于 2014-6-4 08:42
1.目前还不是固定利率的最好时机
2. 你买第二套房肯定可以有新的LOAN ACCOUNT。
3.从浮动到固定易，从固定 ...

难道你认为利息还会跌1%？

Raimy

jjz10 发表于 2014-6-4 08:45
难道你认为利息还会跌1%？

不会再跌1%，会在一段时期内维持低利率。但是如果这个时候固定，等你固定期满，有可能利率刚刚进入加息通道。

coverbeauty1

我也想FIX 我的利息但是银行的人说利息还会降，纠结

pattieguo

你好楼主，我本人就是一个Mortgage broker，因为你买投资房涉及到负扣税的问题，如果你有能力多还的话，你肯定是优先还自己的自住房的，而且考虑到你两年后会买下一套投资房，固定两年其实是最适合你的方法，如果你有自住房要还的话，你可以考虑固定大部分的比例，例如80%20%甚至90%10%，如果你没有自住房的话，你可以考虑一半一半，或者60%40%，因为两年里面你不可能一下子还清所有贷款。然后两年后你定息到期的时候，你买下一个投资房会有更加多的选择，你可以选择一个利息更加低的银行转贷，把两个房子做在一个银行里，这样的话你还可以只付一个年费。两年后你可以把两个房子分成2个账户，甚至4个，最多9个也可以，而且可以全部带offset account。至于两年后的利息是什么样的，我们谁也不可能预测到，所以讨论这些是没意义的，现在做出对自己最有利的选择才是最实际的，不是吗？如果你还有什么不懂的，可以发message给我，我可以在电话里甚至上门来跟你详谈。