信贷答疑 Q&A

momohan

开此贴目的为服务新足迹同学们的信贷问题， 不用做任何市场用途。

所有疑难问题我都会为大家找到一个合理的答案。

selfidea

沙发先

momohan

Rainyichen 发表于 2013-5-27 12:40
问一下楼主，现在银行贷款90%，需要付贷款保险多少钱呀？谢谢

如果正好90% 按照如下计算吧:

贷款数额< 300K *1.74% ； 300K-500K*2.3%；  500K-1M *2.352%

比如45万贷款正好90% 那么就是（$450,000 * 2.3)/100= $10350

行业有2家保险公司， 按照最终合同计算吧， 以上只是演示

melpipi

请问：我还没买房子了只是提供了一个offer，中介就问我有没有通过预评估。

这是怎么回事？难道我要先在没有给卖家offer之前就要先去银行预评估么？

谢谢

king0591

请问楼主，需要多少的taxable income 才能 弄到25／30万房贷？（另有5万左右存款可作为首付） 需要2年的tax return 么？

目前是自顾，每年claim 的开销很多，导致taxable income  一直低于2.5万刀

大体情况： 单身 no kids  无其他债务  但有一张 1.8万额度的信用卡 （从不透支，都是按时pay off 只为赚积分）

momohan

melpipi 发表于 2013-5-27 13:02
请问：我还没买房子了只是提供了一个offer，中介就问我有没有通过预评估。

这是怎么回事？难道我要先在没 ...

所谓预评估： 又叫做PRE-APPROVAL

是在正式贷款前银行根据您大致考虑的贷款金额，审核你目前的经济状况，包括雇佣情况，资产负债等等，预先给你的预批准，

这个预批准只是审核这个申请人是不是有能力偿还所申请的数额， 这个时候你可能还没有看好房子，也就是还没有抵押物。

好处是:

1  你已经得到银行的部分审核， 获批的金额就是银行认为你可以贷到的金额， 这个金额和你最后拿到的贷款可能有不同， 但是表示银行认为借给申请人这个数额， 申请人是可以有足够能力偿还的， 很多的拍卖竞拍人， 一定会在参加拍卖前拿到这个预评估， 才心安的去参加拍卖。 不知道自己能否贷到款就去买房是危险的。 所以中介询问你这个， 也是怕万一在贷款中遇到任何问题大家都竹篮打水一场空。

2 省掉大部分最终贷款的时间， 因为银行已经审核你的经济情况，因此看好房了之后银行只是做一个房屋的估价。 这样来， 本身冷静期一般是10天， 那么就可以尽快得到最终审核的批准， 大家都不必等放了定金10天冷静期内做贷款急的像热锅上的蚂蚁一样了。

melpipi

momohan 发表于 2013-5-27 13:19
所谓预评估： 又叫做PRE-APPROVAL

是在正式贷款前银行根据您大致考虑的贷款金额，审核你目前的经济状况 ...

感谢解答。还有下面一个问题：就是如果预评估，那么有效期是多久？比如我先去银行预评估，但是我可能要过一两个月才正好看上合适的房子，那么这个预评估还有效吗，是不是到时候又要重新做评估了呢？

谢谢。

momohan

king0591 发表于 2013-5-27 13:14
请问楼主，需要多少的taxable income 才能 弄到25／30万房贷？（另有5万左右存款可作为首付） 需要2年的tax ...

BY LAW， 我无法给你个人ADVICE，

因为我们在了解客户全面信息前无法轻易的给客户建议。

但是作为自雇申请， 2年的financial: PERSONAL TAX RETURN/COMPANY TAX RETURN, NOTICE OF ASSESSMENT 是必须的。

另外， 你的信用卡额度太高， 即使每月还清， 但是额度太高还是会吃掉你很多的SERVICIABILITY的。 建议贷款前务必把信用卡额度降低到不影响你使用的最低限度。

momohan

melpipi 发表于 2013-5-27 13:35
感谢解答。还有下面一个问题：就是如果预评估，那么有效期是多久？比如我先去银行预评估，但是我可能要过 ...

一般3个月有效，但是一个月后银行有可能要求提供最新的文件， 比如PAYSLIPS等等。

appletank

momohan 是否可以pm 联系方式 多谢

ken993

能否帮我查查我信用记录有多少分？

哈哈

lowprofile

请问如果投资房的收入能覆盖支出了，是不是就不影响申请房贷去买其他房子了？
还是说每家按照收入都有个贷款上限，就算投资房正现金流了也要考虑存量贷款？

littlebrother

请问，如果贷款50万，选择每周，每两周和每个月还钱，有什么不同？要是现金流没问题，哪一种还法最合算？

momohan

lowprofile 发表于 2013-5-30 01:46
请问如果投资房的收入能覆盖支出了，是不是就不影响申请房贷去买其他房子了？
还是说每家按照收入都有个贷 ...

您的想法和银行的操作还是不同的， 银行要跟保守一些


首先： 即使你的投资房已经正现金流， 但是银行都会DISCOUNT年度租金收入的80% 计算收入。

另外， 银行有一个SERVICING RATE， 这个RATE明显高过咱们正常的贷款利息率。

仅以上两点就证明咱们的一般的正现金流投资房， FINANCE CAPACITY会慢慢一点点被吃掉， 而且因为税务原因， 大多人还是不会把投资房真正做成正现金流的。


而且个人的情况比如： 结婚了， 多了个孩子， 信用卡额度增多了， 都会更多吃掉FINANCE CAPACITY。

momohan

littlebrother 发表于 2013-5-30 11:17
请问，如果贷款50万，选择每周，每两周和每个月还钱，有什么不同？要是现金流没问题，哪一种还法最合算？ ...

若干年前这个问题是值得探讨的， 因为银行利息是每日计算的， 因此越快， 或者越经常的还款是越节省的

但是现在有了一个非常方便的工具就是OFFSET ACCOUNT。 如果有这个账户， 那么以上的问题就没有任何用处了。 只要第一时间把钱放入对冲账户，那么就达到了节省的功能。

所以其实有了对冲账户后， 基本的日常BANKING就都和这个对冲账户紧密相连了。

momohan

ken993 发表于 2013-5-30 01:27
能否帮我查查我信用记录有多少分？

哈哈

查询信用评分是有COST的。 另外你自己也可以付费查询。但是除非客户经济条件太过复杂， 我们都不建议进行查询。

查询后也会在你信用记录上记上一笔， 而且评分会略有减少哦。



原因很简单：


如果一个CREDIT申请人， 申请前自己去查询了自己的信用， 那代表什么呢？

mmyy77

谢谢分享~

Borax

商铺，一般贷款能贷到几成呢？

momohan

Borax 发表于 2013-5-31 19:35
商铺，一般贷款能贷到几成呢？

一般free hold COMMERCIAL  up to 70%

ict

momohan 发表于 2013-5-27 13:38
BY LAW， 我无法给你个人ADVICE，

因为我们在了解客户全面信息前无法轻易的给客户建议。

请问，怎样的信用卡额度才是不影响你使用的最低限度,能解释下吗， 谢谢

jiangmin

请问贷款是找broker好。还是直接找银行好

broker 能提供什么多的增值服务吗？

momohan

jiangmin 发表于 2013-6-28 11:01
请问贷款是找broker好。还是直接找银行好

broker 能提供什么多的增值服务吗？ ...

直接找银行是BANKING WITH银行， 找BROKER也是BANKING WITH 银行， 多一个人服务。

银行没有贷款的收费， BROKER也没有。

一个银行得到的是一家银行的产品， BROKER提供全部银行以及FINANCE机构的产品比较。


增值服务主要看贷款的银行，比如贷款CBA， 那么和去银行BRACH贷款时一样的。 你只要认为BROKER是一个提供多方建议的银行referrer就可以了。

momohan

ict 发表于 2013-6-6 10:49
请问，怎样的信用卡额度才是不影响你使用的最低限度,能解释下吗， 谢谢

很多人信用卡额度认为越高越有面子， 好比自己是白金卡， 黑卡。 申请一万甚至五万或者更高的额度， 但是实际我们生活中却用不到。 贷款时候，信用卡虽然balance是0， 银行却会以最高额度的百分比强行算作每月开销。 比如2人都是5万收入， 一人信用卡2000， 一个人20000，平时2人都不用信用卡。 那么肯定2000的人可以申请的贷款额度高。

但是很多人为了积分啊，等等的， 还是习惯使用信用卡消费的， 那么就把信用卡额度降低到自己合适的范围就好了。

当然这不是决定贷款的主要因素， 但是有时候距离自己申请贷款额度就差那么一点点的时候， 这个就很起作用了。

守一

momohan 发表于 2013-5-31 11:23
查询信用评分是有COST的。 另外你自己也可以付费查询。但是除非客户经济条件太过复杂， 我们都不建议进行 ...

请问：
如果这个人的信用报告里有很多的inquiry，但是没有bad credit,没有信用卡，没有使用过任何贷款产品，
那么如何提高自己的信用积分呢？谢谢
每次搬家签电话水电煤气啥的都会产生inquiry的。这个很麻烦！

momohan

守一 发表于 2013-6-28 13:47
请问：
如果这个人的信用报告里有很多的inquiry，但是没有bad credit,没有信用卡，没有使用过任何贷款产 ...

有CREDIT INQUIRY不是坏事， 主要看原因， 经常签水电单，只是更新地址信息等等， 不会有任何影响， 不高的原因也是因为没有信用卡， 没有贷款INQUIRY， 但是这类的INQUIRY较多而且频繁也会导致CREDIT SCORE降低。另外CREDIT FILE 时间越长积分也会慢慢高上去的。

helenminer

momohan 发表于 2013-5-31 09:23
查询信用评分是有COST的。 另外你自己也可以付费查询。但是除非客户经济条件太过复杂， 我们都不建议进行 ...

这个表示否认。。。

credit check 谁都可以做啊~~~
并不代表什么？