Quantity Surveyor and Property Tax Depreciation Schedules

pess

潜水已久, 近来众多好友力邀我在新足迹发一些有关物业折旧的贴子, 与大家共同交流.

欢迎各位朋友参与讨论.

张 平

注册建筑工料测量师 Registered Quantity Surveyor (AAIQS) 7847
注册税务代理 Registered Tax Agent 07147003
太平绅士 Justice of the Peace 185089
建筑工料测量学士 Bachelor of Quantity Surveying
土木工程学士Bachelor of  Civil Engineering

张平建筑物业评估服务 Ping Estimating Services
电话/传真: 02-9585 9478
手机: 0412 401 071
E-mail: info@pess.com.au

工作范围:
Bill of Quantities
Construction Cost
Property Depreciation Schedule
QS Cost Report For DA Application

pess

Q: 什么是折旧 (DEPRECIATION)


A:         折旧(depreciation)是指任何新物体(动产/不动产)的价值在其有效寿命(effective life)内会逐渐减少直到消失.

建筑物业的折旧基本上是从两方面产生:

•        物业内部在购买就具有或在成交后添置/更换的设施在使用过程中所产生的消耗, 磨损而带来的价值损失(折旧). 除非设施的类型或其使用的情况与ATO的规定有所不同. 否则其折旧的年限一般是由ATO来制定.

•        建筑物自身的造价的减少而形成的, 通常根据建筑物用途和开工日期在25年或40 年内均匀分配. 但如果是比较旧的物业或是改/加建/新装修物业, 则其折旧率和折旧年限会有所不同.

根据澳洲税务局(ATO)有关税法规定, 纳税人在取得纳税收入的过程中(例如物业出租取得租金) 所发生的相关支出均可一并纳入年度的报税计算中. 所以在物业投资期间产生的物业折旧额也可被用来充作税务折扣.


以上纯属个人意见, 仅供大家参考!

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kongbaoyu

sf

pess

pess 发表于 2013-4-21 10:50
Q: 什么是折旧 (DEPRECIATION)

Q: 是不是只有新的物业才能被折旧


A: 有很多物业投资者认为只有新建或近新的物业才能被折旧, 所以往往对一些旧房产中仍可折旧的部分视而不见, 白白地浪费了应有的投资回报.

新/近新物业的确能够带来很高的折旧额. 但是如果旧物业在购入前或购入不久就进行了比较大规模的改/加建/装修或内部设施的更换的话, 投资者也有可能会从中取得不俗的折旧额.

实际上, 除非是崭新的物业, 否则在投入市场之前原有的房主都会或多或少地对待售房产加以装修和改建, 以求获得更高的售价. 而这个投资也可被新房主用来做今后的折旧. 再加上物业原有的剩余折旧额, 所以即使是旧物业也有可能会带来超出预期的收获.

总的来说, 不论年代远近, 面积大小, 绝大部分投资物业都能产生折旧额. 只是具体问题需要具体分析, 从而计算出实际的数额.


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pess

Q: 如何选择工料测量师来准备投资物业折旧报告


A: 投资物业折旧报告的收费多寡只是选择建筑工料测量师时衡量因素之一. 其它方面如服务质量/服务态度等都应该加以考虑.

注册工料测量师的标准收费除了准备投资物业折旧报告之外, 还应包含以下服务内容:

•        与顾客沟通并对有关投资物业折旧报告的问题进行排疑解难

•        帮助顾客准备和审核资料

•        进行实地检测 (site inspection)

•        回答会计师或税务局(ATO)有关投资物业折旧报告的询问

•        如果物业或其内部设施有轻微变动, 可以优惠价来更新投资物业折旧报告(通常十年内)

由于在目前在市场上有一些非专业注册人士也混杂其中, 利用客户不明真相,贪图便宜的心理, 提供不合格的投资物业折旧报告. 一旦被ATO 发现并追查的话, 客户除了遭受物业折旧损失外, 还可能会面临高额罚款及其它不必要的麻烦.

所以在选择工料测量师时要综合考虑多种因素. 如果能找到一个注册工料测量师既具有多年当地工作经验, 又能和客户耐心,无语言障碍地充分交流沟通的话, 那么对准备一份让物业投资者满意并且符合税务规定的投资物业折旧报告有着事半功倍的效果.

另外特别提醒,根据<TAX AGENT SERVICE ACT 2009>规定, 自2010年3月1日起凡是没有通过ATO审核而获得TAX AGENT证书的注册工料测量师(QUANTITY SURVEYOR)禁止再提供投资物业折旧报告的服务.

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pess

Q: 投资物业的类型与折旧


A:  从物业折旧的角度来看, 所有的建筑物的实际价值都由两部分组成:

•        建筑造价 (建筑结构造价+相关配套系统中的设施及设备造价)
•        土地的价值和付加的无形资产.

由于土地和付加的无形资产是不可折旧的, 只有建筑造价可用于折旧计算. 举例来说, 投资$700,000, 如买Unit/Apartment, 资金分配在建筑造价/土地和付加的无形资产比例上可能为5:2, 而买House则可能会相反. 所以在同等条件下, 同样的投资在Unit/Apartment上可能会取得比House更高的物业折旧额.

接下来谈谈为什么很多物业投资者们认为新物业在头五年可以折旧最多.

因为建筑造价是由建筑结构+相关配套系统的费用组成.

建筑结构的每年折旧额是从建筑工程造价除以其有效寿命(根据不同的建筑形式和用途, 目前ATO规定是25年或40年)而来, 因此除了第一年和最后一年外, 建筑结构造价的折旧额在此段年限中是基本不变的.

相关配套系统中的设施及设备的平均有效寿命参照ATO 规定实行, 如果使用递减折旧法(diminishing value method) 并结合低价值池法(low value pool), 那么新物业内部及相关的设施/设备在头5年的折旧额就可能占到其总折旧额的50%-70%左右.

那么是不是旧的物业就没有投资的价值呢? 从长远的观点来说, 土地的保值和升值功能是不可忽视的. 但从中短期投资回报和物业折旧的角度来看, 除非建筑物自身的价值很高, 再加上适当的装修, 设备/设施的更换, 否则需要咨询专业人士并根据自身的投资目标加以慎重考虑.


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pess

Q: 物业的售价和造价


A: 首先需要定义物业的售价和建筑造价.

物业的售价:

•        由注册房产估价师(Valuer)根据市场走势, 物业所处的地段位置, 周围环境, 占用的土地的价值和其增值潜力, 并参考周围相似物业的近期成交价格而定. 其特点是随行就市, 上下浮动, 是有形资产和无形附加值的结合.

物业的建筑造价:

•        建筑造价是由建筑工料测量师(QS)根据建筑结构+相关配套系统和设备价值计算而来. 其特点是只针对建筑物(有形资产)自身, 受周围地理环境/位置的影响较小, 相对稳定.

根据ATO的规定,土地以及无形附加值是不可折旧的, 所以只能用物业的建筑造价而不是物业的售价来计算折旧额.

这就是为什么两个分别坐落在不同地区的相似物业, 虽然在售价上可能有天壤之别,但在物业折旧方面却是在伯仲之间.


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pess

Q: 物业折旧报告


A: 物业折旧报告(Property Tax Depreciation Schedule)是一份由建筑工料测量师(Quantity Surveyor)准备的税务文件. 主要内容有:

•        列出物业中可产生折旧额的相关配套系统和设备清单.

•        计算出建筑造值(建筑结构造价+相关配套系统).

•        以上述为基础, 按照税务局有关规定计算出在物业有效寿命内每年的折旧额.

合理运用物业折旧报告可以帮助投资者取得税务优惠或可要求税务局返回部分已交的税款.

最重要的是, 相比其它税务优惠(可抵税的房屋贷款利息, 物业管理费), 投资者并不需要付出额外的费用就可获得用于税务折扣的物业折旧额.


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pess

Q:  物业折旧报告能否增加投资回报

A:  在绝大多数情况下投资者可通过申报折旧额来降低纳税收入, 从而增加税后实际收入来获得更多的流动资金.

投资者充分合理运用这个额外的现金可以取得:

•        增强财务能力来寻求更多的投资机会.

•        增加回付能力来尽早偿还贷款.

然而在某些特定的条件下, 物业折旧报告并不能给投资者带来显著的好处:

•        投资者的税务收入的边际税率(Marginal Rate)接近/低于纳税起点线(目前是每年$18,000).

•        物业折旧额非常少, 不能产生显著的抵税额.

建议在准备物业折旧报告之前,投资者需要根据自身物业的情况向专业人士咨询来初步了解此份报告所带来的影响.


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wuzetian

好的测量师的确会给客户省不少钱！

pess

Q:  准备投资物业折旧报告的最佳阶段


A:  投资者应当在尽短时间内取得该物业的折旧报告. 其好处在于:

•        可以最大限度地利用原有设施产生的折旧额.

•        如购买后有任何用于装修物业/更换设备或者加建的费用, 可以尽早地反映在物业折旧报告中.

根据澳洲税务局(ATO)在TD 94/83, 13 October 1994, Para 2中的规定, 建筑工料测量师(Quantity Surveyor)是符合标准的专业人士, 可以计算用于税务目的的建筑造价并准备物业折旧报告.

所以投资者在购买物业后应尽快与建筑工料测量师联络,以便量身度作一份合适的物业折旧报告来帮助取得应有的税务折扣.


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pess

Q: 投资物业折旧报告的使用年限

A: 由于ATO 目前规定根据建筑物用途和开工日期, 建筑造价的折旧年限是25年或40 年, 所以投资物业折旧报告也会按这个年限列出自报告准备年度起以后每一年的物业建筑造价的折旧额.

从理论上来说, 在报告完成之后如果该投资物业没有发生大的变化, 例如维修升级, 装修改建或内部设施的更换, 客户只要每年把报告中相关年份的折旧额纳入该年度的税务申报中即可, 而不用每年更新物业的折旧报告.

但实际上, 因为建筑内部的大部分设施在普通的使用条件下需要更换, 升级或添加. 再加上建筑物本身一般在使用期间会有翻修, 改建, 扩建或装修. 诸如此类的变动就会使得原来的物业折旧报告与物业的实际情况不符, 需要重新准备或更新原有的物业折旧报告.

所以说折旧报告的使用年限只取决于投资物业自身的变化.

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pess

Q: 可否使用投资物业折旧报告样本


A: 作为一种市场营销的手段, 建筑商/房产商/房产中介/建筑工料测量师可能会提供投资物业折旧报告样本给物业投资者.

建筑商/房产商/房产中介的样本是用来大概说明投资物业购买后所能得到的折旧额. 通常这种样本不会专门针对投资者所购买的物业, 也不会详细列出所有产生的折旧额. 所以他们提供的物业折旧报告样本经常会有错误或遗漏, 如把不可用于折旧的绿化(landscaping), 土方工程(earth work)的费用列在其中, 而可用于折旧的设施像电梯等却不见踪影等等.

建筑工料测量师提供的样本只是把正式投资物业折旧报告的样式及所含的内容告诉物业投资者, 仅做为参考之用.

还有物业投资者为了节省费用而借用其它相似投资物业的折旧报告或者干脆自拟一个物业折旧额来申报税务抵扣, 如果有大的问题而且不幸被税务局抽查出来, 有时连建筑工料测量师都无法予以补救.

总的来说, 只有为物业投资者量身度做的物业折旧报告才可被放心使用并为税务局所接受.

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pess

今后会把一些典型的事例拿来和大家一起讨论. 供朋友们参考.

nikita17

好贴！学习中

maggiehu

茄菲

帮你顶顶

xlin8703

恩。。。这算广告贴吗？

pess

xlin8703 发表于 2013-4-22 18:44
恩。。。这算广告贴吗？

没有一点广告的意思. 因为没有自卖自夸.

飞儿

一直都用楼主的专业折旧报告，再次感谢。

pess

飞儿 发表于 2013-4-22 21:10
一直都用楼主的专业折旧报告，再次感谢。

希望今后能继续为您提供优质服务.

飞儿

pess 发表于 2013-4-22 21:13
希望今后能继续为您提供优质服务.

借您吉言吧。。。

LENNY_DONG

折旧是好东西，但是被很多人用来卖楼花作为噱头。。。我恨之。。。

pess

LENNY_DONG 发表于 2013-4-22 21:28
折旧是好东西，但是被很多人用来卖楼花作为噱头。。。我恨之。。。

凡事勿过度, 否则好事变坏事.

pess

针无两头尖.
刀无两面利
凡事有得必有失

曦睿妈

来晚了,感谢楼主的专业折旧报告! LZ RP 超级好~~~~~~

pess

曦睿妈 发表于 2013-5-13 13:40
来晚了,感谢楼主的专业折旧报告! LZ RP 超级好~~~~~~

谢谢阅读

zzpersonal

pess 发表于 2013-5-13 22:25
谢谢阅读

楼主有报价吗？想请你做个估价

beecroft好

三十年的房子也能折旧?