也跟大家请教一个自住房转投资房的抵税问题

scorpionzn

先说说我的情况，请大家帮忙分析一下。

1. 现有一套3 bedroom的duplex A自住，贷款已还清（我知道很多大侠会指责我怎么把贷款还清了，我们当初买房的时候实在什么都不懂，就想快点还清贷款了，傻。。。）
2. 一套1 bedroom unit B投资，是用那套duplex A自住房，refinance出来，100%贷款买的，5年interest only，目前还在只还利息阶段。
3. 最近想买一套大点的房子C自住，把那套A出租，正在咨询贷款。银行给我做了评估，说我们的收入，如果做自住房贷款，额度会比较少，可以先做投资房贷款买大房子C，等settle之后，再改成自住。我特地问过，这个方法是合法的，而且不需要办任何手续，settle之后自己住进去就可以。

我的问题是，
1. 那套1 bedroom unit B产生的利息和各种费用，肯定是可以抵税的，对吧？因为它确实是投资房。
2. 如果我照银行的说法，以投资房名义买好大房子C，之后自己住进去，再把那套duplex A出租，那利息和各种费用，可以抵税吗？

我的理解是，因为买大房子C，虽然名义上是投资房，但是随后是自己住的，所以这笔贷款产生的利息是不能抵税的。但是duplex A出租的中介费维修费等等和折旧，应该还是可以抵税的。不知道我的理解是否正确？

如果我理解的对，那有没有什么办法，可以让买大房子C的贷款利息也可以抵税，或者至少部分可以抵税？

谢谢大家！

scorpionzn

我的问题有点复杂，不知道讲清楚没有？没讲清楚的地方，大家尽管提问

alphawee

mark

LENNY_DONG

1. yes you can

2. sorry, you paid off the loan. no interest deduction allowed. but other expense can be claim tax deduction.
(If loan with offset account, may claim the balance after loan after you put money into property c)

scorpionzn

LENNY_DONG 发表于 2013-4-17 16:44
1. yes you can

2. sorry, you paid off the loan. no interest deduction allowed. but other expense ca ...

我前面是怕太复杂了讲不清楚，就说A的贷款已还清，其实真实情况是这样的，A的贷款是在common wealth做的，我在马上就要还清之前（还剩几千块）把loan转到了bankwest，然后在bankwest做了refinance买的B。现在再把A，B和将要买的C放在一起评估，贷全款买C，把A出租。

不知道这样有没有区别？还是像你说的，买C的贷款利息是没办法抵税的？谢谢！

basic2

C的贷款利息应该是不能抵的，因为你是自住，至于refinance出来的A的利息能不能抵，正好有相同疑惑，坐等高人来解答。

scorpionzn

因为我买B的价格不高，只refinance了A的价值的1/3多一点，我能不能理解成，现在银行给我的C的贷款，其实是从A剩余的2/3不到一点的价值里面再refinance出来这部分，然后C总价减去refinance的A的价值的2/3才算是真正C的贷款。那这样的话，从A refinance出来的2/3的那部分产生的利息，能抵税吗？

LENNY_DONG

scorpionzn 发表于 2013-4-17 16:57
我前面是怕太复杂了讲不清楚，就说A的贷款已还清，其实真实情况是这样的，A的贷款是在common wealth做的 ...

does not matter you refinance or not

it is not deductible,

basic2

scorpionzn 发表于 2013-4-17 17:11
因为我买B的价格不高，只refinance了A的价值的1/3多一点，我能不能理解成，现在银行给我的C的贷款，其实是 ...

你refinance A出来的总额超过原先A贷款总额了吗？我的理解是超出的那部分你用于投资房（B）那部分是可以抵扣的，但是C的贷款利息不论如何是不能抵扣的，因为你是自住。

scorpionzn

谢谢大家的回复，我现在明白一点了。简单讲就是，自住房refinance出来买投资房，利息就可以抵税；自住房refinance出来买自住房，前自住房转投资，利息就不能抵税。只是看你refinance出来的钱是不是用于投资，这样讲对吗？

chenzn

根据之前会计师给我的解释是，即便你重新refinance把贷款转到A名下，所产生的利息也不能拿来退税，A从自住转投资的时候如果只剩下几千块贷款，就只能用这些贷款的利息退税。

zzg_css

同一时间只有一套房是自住房，其他所有都为投资房

zzg_css

哪套自住超过半年就算自住，其实只要水电煤气都是你名字，那就可以认定为自住，但是同一时间只有一套。自住房也能投资，就收cash呗

观飞

scorpionzn 发表于 2013-4-17 17:25
谢谢大家的回复，我现在明白一点了。简单讲就是，自住房refinance出来买投资房，利息就可以抵税；自住房ref ...

对，主要是看你refinance出来的钱是拿来干什么。不论你是自住房还是投资房refinance,只要refinance 出来的钱是用来买自住房，利息都不能抵税。你现在能抵税的就是A剩下的几千块贷款的利息和A出租产生的费用及B的贷款利息和费用。

elena2000121

进来学习

liangxinping

scorpionzn

观飞 发表于 2013-4-17 18:25
对，主要是看你refinance出来的钱是拿来干什么。不论你是自住房还是投资房refinance,只要refinance 出来 ...

现在明白了。当初真是傻，买A的时候如果多贷点款，而且选只还利息，这样refinance出来买C之后，A转投资房，A剩下的贷款利息又可以抵税了。

来足迹学习太晚了，不然每年光省下的税也是个很可观的数目了。

再次谢谢大家！希望其他同学也能从此贴中学到知识。

enzojferrari

要退税最大化的话。。可以卖了A，部分钱买C或者放C的offset，然后付极少的首付的再买套投资房。。如果不嫌麻烦的话。。。不过LZ如果A的PG很可观的话收着租也不错啦。

hwll

就是说，如果以后想把自住房转成投资房，现在就要interest only，而不要还本金，是这样吗？

芒果爹

再买一套投资房1OO%贷款即可负扣税

江北

同样的问题，头痛中。

lz的情况，我的理解是：c房settle的那一天算起，半年内卖掉A房，然后把钱全部放入c房的loan里，就不会有交税的麻烦。否则，A房转投资房以后，因为已经没有贷款在A房里面（即使refinance也会被税务局抓出来），所以房租收入减去维护费之后的收入，是要加入年度income里面去交税的。。。。。

llllllllll

我不太明白， 你虽然A 都快还完了，还是可以withdraw 出来的。如果A 出租，肯定是正现金流，根本没有抵税的问题了。