问个自住房出租的事情

harbour2010

自住房，如果部分房间出租过一年，几年以后卖的时候，和完全自住房有什么区别？

天行健

出租的部分得交正值税

老姜不辣

为什么总有人问分租的问题啊,收现金不就行了吗

liuliang1958

税务局的考虑是这样的：
1、你只允许有一套自住房，自住房不在增值税范畴内。
2、自住房的利息，维修等开销是不可以作为Deduction的。

如果你这套住房没有申报过Deduction，你就不需要交增值税。
如果你有几套住房，你就应该确认一套作为自住房，每年都要严格地按照自住房的规定不申请Deduction。
如果你曾经申报自住房分租的收入，也没有关系，只要没有申请过Deduction。

这样是否清楚或者有些罗嗦。

harbour2010

liuliang1958 发表于 2012-10-18 15:50
税务局的考虑是这样的：
1、你只允许有一套自住房，自住房不在增值税范畴内。
2、自住房的利息，维修等开销 ...

多谢了，解释的很清楚。
这个增值税是怎么算的呢？比如房子５年后卖了，中间有半年报deduction，而且是部分deduction，这中间的计算可能会有很多的因素，算增值税要考虑进这些吧？
反过来如果不是自住房，是不是一定要报这个deduction？

harbour2010

老姜不辣 发表于 2012-10-18 14:06
为什么总有人问分租的问题啊,收现金不就行了吗

也有可能有负扣税，是不是说再有负扣税，也抵不过没有增值税？

jk007

人啊，就是想得太多

linacheng

錢作怪。

harbour2010

要知道帮忙解答一下吧？主要增值税怎么算的

老姜不辣

不用算了,收现金最划算.

liuliang1958

harbour2010 发表于 2012-10-18 16:37
多谢了，解释的很清楚。
这个增值税是怎么算的呢？比如房子５年后卖了，中间有半年报deduction，而且是部 ...

1、投资房你不报Deduction是你自己的决定，自己的损失。没人怪你（你老婆知道了会怪你，开个玩笑）
2、6年后卖房可以忘掉你以前的Deduction。不要缴纳增值税。

liuliang1958

harbour2010 发表于 2012-10-18 16:39
也有可能有负扣税，是不是说再有负扣税，也抵不过没有增值税？

负扣税只适合于投资房。增值税也是的。
税总是要交的，如果你想不交，除非你胆大妄为，否则不行。
但是你可以通过一些计划来少缴税。这个问题就很专业了，很难有同意的答案，必须是要针对个人的具体情况来制定。这是financial planner的工作之一，不是accountant的工作，但他们多少会知道一些。记住想少缴税要有长远的计划，不是当年的报税。

liuliang1958

harbour2010 发表于 2012-10-18 17:21
要知道帮忙解答一下吧？主要增值税怎么算的

增值税基本计算公式：
Capital Gain = 卖价 - （中介费 + 律师费 + 各种杂费） - （买价 + 律师费 + Stamp Duty + 未Depreciate完的Capital Work Cost）

把以上的数值除2后加到你的当年收入上，然后上税。

在这里你就可以看到，如果当年没有收入，你就少交，当年收入很高，你就得多交。

当然还有很多其他的因素，无法在此详言。

harbour2010

liuliang1958 发表于 2012-10-18 21:47
增值税基本计算公式：
Capital Gain = 卖价 - （中介费 + 律师费 + 各种杂费） - （买价 + 律师费 + Stam ...

真是个很大的课题啊，多谢解答了。
是不是指卖之前6年内没有deduction, 就没有增值税？
不过计算公式里没有算进房子一部分deduction, 还有一段时间（比如只有2个月）。
难道，只要有deduction, 不论多少，到时候卖的时候付一样多的增值税吗？
还是按照比例？比如6年内1年deduction就是1/6的增值税， 房子的一半deduction就是50%？
总之，觉得澳洲这里的税收制度很不合理啊。

快乐的小旗

mark

liuliang1958

harbour2010 发表于 2012-10-18 21:33
真是个很大的课题啊，多谢解答了。
是不是指卖之前6年内没有deduction, 就没有增值税？
不过计算公式里没 ...

实际上蛮合理的，只是漏洞少，自然对爱钻空子的不利。

pingpongping

老姜不辣 发表于 2012-10-18 17:32
不用算了,收现金最划算.

你应该改名叫‘姜还是老的辣’，同意啊，现金最划算。

pingpongping

老姜不辣 发表于 2012-10-18 17:32
不用算了,收现金最划算.

你应该改名叫‘姜还是老的辣’，同意啊，现金最划算。