如何买楼花， 欢迎多多哥哥指教。

momohan

见到另外一个帖子，关于调查多少人买楼花赚钱的， 多多哥哥一如往常的出现， 孜孜不倦的劝导人们卖楼花的风险。


我发帖没有任何和多多哥哥PK的意思。

多多哥哥是足迹一宝， 之前就一直潜水也看了多多哥哥的很多帖子， 受益匪浅。  只是就多多哥哥的帖子深入讨论下， 没任何其它的意义， 就事论事， 站在中立角度。

多多哥哥的出发点是对的， 保护大家。

可是还是有很多点不可给予赞同,



1 Merryland 多多哥哥给的两个例子， 分别比较都是赚。 可是仔细看第一个的买家2002年的16万和第二个2006年的17万， 那说明UNIT2002-2006年也没升值。 时间这么久了。 不管什么也都赚的， 主要是HOLD时间久了。



2 Auburn的unit多多哥哥一直说好， 很多人也有争议， 我没任何意见只是觉得多多哥哥抒发自己的意见而已，纯粹表达个人买房爱好。



3 很多人说自己APT升值这里举例的，多多哥哥一直希望有喊着自己亏的人出现， 还要点名。 这有些不厚道， 你想人家亏了， 谁愿意跑出来说自己TMD被中介骗了， 自己多倒霉啊。 所以真的买楼花亏了钱了的， 也不会在这里大张旗鼓的出来绚倒霉。



4 楼花风险的确大， 短期赚钱的人我看也许真的是很少，但是多多哥哥不能一棒子打死， 你想啊如果没人买楼花， （或者简单说是开发商那购买新房） 那房市供应不就停止了么？ 那不是会导致现有房价一直涨， 租金一直涨， 所以喊什么也没用， 政府还要导向买新房和楼花呢，不可能人不买， 再说你也不能反政府啊。 大家都同意多多哥哥理论了， 那多多哥哥以及买房人都赚钱了，没新房入市， 那市场上绝对房子价格飙升，租金飙升。 所以一棒子打死是没用的。 问题是怎么买， 如何安全的买。 多多哥哥应当给个说法。



不然我就发表个拙见，看不看多多哥哥同意不。当然UNIT很好市场的产物，风险小很多， 但是既然有人选择买APT， 那么要注意几点：



第一， 既然你对你要买的区不了解， 租金， 房价， 供给， 那就小心点。 你都不了解市场， 光听别人忽悠， 别人给你开价， 你怎么能占到主导呢。 当然也不是说人家开发商60万卖， 你就一定要砍价到你想要的50万才买， 人家也不理你， 那既然你不是傻子，你就绕道吧。 可以转看其它的，反正钱在你手里。


第二， 大开发商定价普遍偏高， 一个是卖牌子， 再一个人家就是为了卖房赚钱， 没赚到你最大利益的开发商，不是好开发商。 那怎么办呢，首先， 某些区域， 开发商新入一个不大众的区， 定价会保守， 但是这个区有可能就是一个未被开采的钻石， 也许未来的收益大于你甚至开发商的想象。但是这个有点赌博的意思。

还有个办法， 不是开发商强势么， 那你找个弱势的，你可以欺负的 就是什么呢， 某些小型或者中型开发商建造某个项目的时候， 需要银行贷款， 贷款的规定是必须楼花销售达成一定百分比银行才房贷， 那么这个时候开发商的销售就很灵活，定价也低， 因为这个时候定价是为了快速出货而达到贷款的目的， 很多赚钱的楼花是这个时候买入的，你的很多附加要求， 比如5%订金啊， 等等都有可能会被接受。 当然这些单位很大部分也被中介抢走了， 但是如果心细还是可以有机会被消费者拿到的。 当然风险也有， 第一不了解开发商， 品质如何， 会不会破产， 交房准不准时， 这都是同样要承担的风险。

当然还有一些是如果短期持有， 尽量不要考虑的， 就是小范围区域内， 会有大量的楼花出现， 或者一期一期规模庞大， 这样的区也许第一个进去的有肉吃， 看到了明显的增值， 但是你所预期的升值会被雨后春笋般的短期投资抛售客把你的利润压低， 而且因为你卖房时候客户同时还有新房的选择， 以及众多的同小区的二手房选择， 那么简单说就是粥多僧少。或者是可以说是OVER SUPPLY， 那么这个房产在未来短期内， 租房以及出售比你的预期都会大打折扣， 以及在市场时间加长。 无法迅速脱手。

第三， 所谓的政府政策， 政府的鼓励政策， 比如之前的60万以下免印花税和现在的什么1万5补助， 如果应用得当则是一个买房的推手， 但是很多时候这个这策基本就是狼狈为奸的鸡肋政策。

因为结果很可能是开发商吧原有的价格通过这个政策提价而把利润归给自己，好比一个62万的房子， 因为政府的政策提价到64万， 而享受政府政策也许就是你高价购买的一个推动力。 所以对市场的了解和洞察还是很必要的。

这些是我的拙见， 如果你最终的决定是买楼花或者APT。 起码注意上面的这些因素， 也许会让你的风险减少很多。如果大家有同意观点的， 希望能给些加分吧。

cantonese

坐等多多哥

momohan

hsqhugh

见到另外一个帖子，关于调查多少人买楼花赚钱的， 多多哥哥一如往常的出现， 孜孜不倦的劝导人们卖楼花的风险。


我发帖没有任何和多多哥哥PK的意思。

多多哥哥是足迹一宝， 之前就一直潜水也看了多多哥哥的很多帖子， 受益匪浅。  只是就多多哥哥的帖子深入讨论下， 没任何其它的意义， 就事论事， 站在中立角度。

多多哥哥的出发点是对的， 保护大家。

可是还是有很多点不可给予赞同,



1 Merryland 多多哥哥给的两个例子， 分别比较都是赚。 可是仔细看第一个的买家2002年的16万和第二个2006年的17万， 那说明UNIT2002-2006年也没升值。 时间这么久了。 不管什么也都赚的， 主要是HOLD时间久了。

这点我不太接受
1.多多哥哥只是在domain上随机找了两个在售的UNIT, 再到onthehouse去查它们的历史成交记录,赶上哪个算哪个,其中一个上次成交是在2002年.2003-2008年,房事不好,UNIT也不例外.  基本可以认为2003-2008的房价是差不多的.也就是说2002年是这个价,基本上2008年也是这个价.
如果你有足够的耐心,可以做下面的工作:
查一下Merrylands这个区有哪些比较新的APT,然后查一下这些APT的历史成交记录,再找一些UNIT的历史成交记录, 对比一下,看看能得出什么结论来.  我不太了解Merrylands这个区,但我觉得对比结果是可想而知的. 希望你能做一下这个工作. 我那两个只是抛砖引玉.我不可能在跟一个我根本看不上的ID的辩论中,花大量时间找出一百个例子来给他看的,对吗?


2 Auburn的unit多多哥哥一直说好， 很多人也有争议， 我没任何意见只是觉得多多哥哥抒发自己的意见而已，纯粹表达个人买房爱好。
也不太对,多多哥哥在正式的发贴中明确表示,奥本适合财力有限又想入门的人.如果有钱最好去MOSMAN,不信你可以去搜我发的贴子. 有不少ID PM我,我根据他们的财力建议他们去eastwood/mq park/camspie/carlingford/ gordon 等等区去买房,而绝不是让他们都来奥本. 我在有些回贴中说"来奥本买8个UNIT,显然是半开玩笑的. 买房最好是在北京, 北京买一个房一年赚的钱,至少顶一个AUBURN UNIT 7年赚的钱 .


3 很多人说自己APT升值这里举例的，多多哥哥一直希望有喊着自己亏的人出现， 还要点名。 这有些不厚道， 你想人家亏了， 谁愿意跑出来说自己TMD被中介骗了， 自己多倒霉啊。 所以真的买楼花亏了钱了的， 也不会在这里大张旗鼓的出来绚倒霉。没一直,就说了那么一句,有的ID PM过我或见面时跟我说过的,我就是开个玩笑而已.我根本不需要他们出来说,onthouse.com.au上全有



4 楼花风险的确大， 短期赚钱的人我看也许真的是很少，但是多多哥哥不能一棒子打死， 你想啊如果没人买楼花， （或者简单说是开发商那购买新房） 那房市供应不就停止了么？ 那不是会导致现有房价一直涨， 租金一直涨， 所以喊什么也没用， 政府还要导向买新房和楼花呢，不可能人不买， 再说你也不能反政府啊。 大家都同意多多哥哥理论了， 那多多哥哥以及买房人都赚钱了，没新房入市， 那市场上绝对房子价格飙升，租金飙升。 所以一棒子打死是没用的。 问题是怎么买， 如何安全的买。 多多哥哥应当给个说法。
这个问题我在那个贴子里谈到了.你说得对,政府希望开发商不要饿死,所以才允许外国人买新房,还要给购新房者额外的优惠. 我相信政府也希望这个市场能火起来,能得到市场的认同,只可惜政府不是万能的,政府想实现的市场不一定买帐,这注定是以牺牲很多人的利益为代价的. 不管多多哥哥怎么发贴,也一定会有冤大头去买的, 只是多多哥哥希望,那不是你. 拿中国的房市做个对比, 政府希望通过调控,使中国的房地产市场在低价上繁荣, 不少人相信政府的能力,不买房,坐等房价下跌,结果2012年傻了眼,等来的是房价和租金的暴涨,于是开始骂政府.  
多多哥哥的意思是: 不要认为政府想实现什么就一定能实现,不要去当小白鼠. 把血汗钱投资到更有保障的物业上去,既然楼花APT已经有那么多失败的例子,而UNIT HOUSE TH表现又明显好,为什么一定要冒险去买楼花APT呢?


不然我就发表个拙见，看不看多多哥哥同意不。当然UNIT很好市场的产物，风险小很多， 但是既然有人选择买APT， 那么要注意几点：



第一， 既然你对你要买的区不了解， 租金， 房价， 供给， 那就小心点。 你都不了解市场， 光听别人忽悠， 别人给你开价， 你怎么能占到主导呢。 当然也不是说人家开发商60万卖， 你就一定要砍价到你想要的50万才买， 人家也不理你， 那既然你不是傻子，你就绕道吧。 可以转看其它的，反正钱在你手里。


第二， 大开发商定价普遍偏高， 一个是卖牌子， 再一个人家就是为了卖房赚钱， 没赚到你最大利益的开发商，不是好开发商。 那怎么办呢，首先， 某些区域， 开发商新入一个不大众的区， 定价会保守， 但是这个区有可能就是一个未被开采的钻石， 也许未来的收益大于你甚至开发商的想象。但是这个有点赌博的意思。


还有个办法， 不是开发商强势么， 那你找个弱势的，你可以欺负的 就是什么呢， 某些小型或者中型开发商建造某个项目的时候， 需要银行贷款， 贷款的规定是必须楼花销售达成一定百分比银行才房贷， 那么这个时候开发商的销售就很灵活，定价也低， 因为这个时候定价是为了快速出货而达到贷款的目的， 很多赚钱的楼花是这个时候买入的，你的很多附加要求， 比如5%订金啊， 等等都有可能会被接受。 当然这些单位很大部分也被中介抢走了， 但是如果心细还是可以有机会被消费者拿到的。 当然风险也有， 第一不了解开发商， 品质如何， 会不会破产， 交房准不准时， 这都是同样要承担的风险。

当然还有一些是如果短期持有， 尽量不要考虑的， 就是小范围区域内， 会有大量的楼花出现， 或者一期一期规模庞大， 这样的区也许第一个进去的有肉吃， 看到了明显的增值， 但是你所预期的升值会被雨后春笋般的短期投资抛售客把你的利润压低， 而且因为你卖房时候客户同时还有新房的选择， 以及众多的同小区的二手房选择， 那么简单说就是粥多僧少。或者是可以说是OVER SUPPLY， 那么这个房产在未来短期内， 租房以及出售比你的预期都会大打折扣， 以及在市场时间加长。 无法迅速脱手。

这些是我的拙见， 如果你最终的决定是买楼花或者APT。 起码注意上面的这些因素， 也许会让你的风险减少很多。如果大家有同意观点的， 希望能给些加分吧。

  还是上面说的, 查一下历史数据, 体会一下楼花APT风险. 如果楼花APT是唯一的选择,那就去调研一下, 可是有那么多UNIT TH HOUSE可选,为什么一定要碰楼花APT呢?
多多哥哥最后再重复一遍, 各位读者到onthehouse.com.au查一下你关注的区的APT的历史成交记录,再查一下其他物业类型的历史成交记录,进行一下对比,胜过读贴一万倍

看到你这个贴子,多多哥哥很开心.喜欢这样形式的讨论,而不是象那两个光脚(现在草鞋了)只会吼,拿出一个数据来被我戳穿,又拿出一个来又被我戳穿,然后就不停地喊"远离auburn"作为反抗

spcd990

多多哥哥觉得city 旧appt投资如何~

hsqhugh

spcd990 发表于 2012-10-12 06:24
多多哥哥觉得city 旧appt投资如何~

多多哥哥要没调研过,但肯定是比楼花中介推销的那些区好很多.

有以下几点非常粗浅的想法:

city apt物业费超高,到底有多少自住的人会选择在city?我没有调查过. 似乎不少都是投资者. 这就意味着需求不一定足够大. 这一点你自己再调查一下.我没有把握,只是一种感觉.

悉尼人口少,增长也很慢,也就是说需求增长很慢,city按说是寸土寸金的地方,那些apt要是放在中国早就被炒上天了,可澳洲毕竟是澳洲,这些apt到底有多"稀缺",我也说不好.

要说city毕竟是city,听起来很牛的感觉,风险应该还是小很多吧,不妨作为投资组合中的一个吧.

_____________

我刚刚花点时间在onthehouse上查了查历史成交记录,感觉涨幅好像还可以

cantonese

多多哥碼字不容易

hsqhugh

cantonese 发表于 2012-10-12 06:58
多多哥碼字不容易

还好啦,整天和不同的人回贴打架, 习惯啦

自游自在

我来证明一下，去年换房子的时候，多多确实没AUBURN给我，他推荐了MACQUARIE PARK和MARSFIELD。最后我家买在了MARSFIELD
再次感谢多多的建议。现在这房子住起来特别舒服。欢迎你们来做客哦

realfenglin

我个人觉得多多哥的论述很符合实际。应该开坛说法。

自游自在

我家第一任房东投资房超过10个，他给我家的买房建议第一条就是不要碰楼花。理由3个：
1贷款是最大的风险。交房的时候如果银行评估价低于成交价，自己得有钱把差额及时补上 。
2面积允许缩水5%，法律上。
3开发商情况。我2个朋友买了楼花。1个5年过去了，那块地除了草，什么都没有。还有一个，买了3年，原本2年前就该SETTLE了，但是楼一直建不起来。好在听说今年圣诞估计可以SETTLE了。

自游自在

我家第一任房东投资房超过10个，他给我家的买房建议第一条就是不要碰楼花。理由3个：
1贷款是最大的风险。交房的时候如果银行评估价低于成交价，自己得有钱把差额及时补上 。
2面积允许缩水5%，法律上。
3开发商情况。我2个朋友买了楼花。1个5年过去了，那块地除了草，什么都没有。还有一个，买了3年，原本2年前就该SETTLE了，但是楼一直建不起来。好在听说今年圣诞估计可以SETTLE了。

hsqhugh

realfenglin 发表于 2012-10-12 07:18
我个人觉得多多哥的论述很符合实际。应该开坛说法。

多多哥哥可不敢.

通常那么做的都是卖楼花的

mxgong

顶多多哥哥

realfenglin

hsqhugh 发表于 2012-10-12 09:31
多多哥哥可不敢.

通常那么做的都是卖楼花的

我觉得就是因为卖楼花的天天开坛说法，才弄的很多不知情的人买了不符合他们实际情况的房子。弄了个好几年房子SETTLE不了，还不敢再买房子，一直租啊租啊。买了房子，拿到管理费，又一顿后悔后悔的。

如果哪个中介能请多多哥在他买楼花的时候开坛说法，我第一个去买他这楼花。

hsqhugh

realfenglin 发表于 2012-10-12 07:35
我觉得就是因为卖楼花的天天开坛说法，才弄的很多不知情的人买了不符合他们实际情况的房子。弄了个好几年 ...

隔三差五就有光脚楼花中介开坛说法,多多哥哥基本上是逢贴必上.应接不暇啊,

不过好象这两年多多哥哥的工作还是蛮有成效的,足迹里"远离楼花"已经蔚然成风了

天行健

据说墨尔本那个新proposed 71层已经被卖光了，permit都还没下来呢！！

开发商的marketing那是相当的利害，骗不了本地的骗海外的！