CGT增值税的简单问题，加分答谢

fionastar

请高人指教两个问题，加分答谢：

1/ 只有一套房产，打算做纯粹的投资房，一直出租，为了避免CGT增值税，打算出租6年后自住半年，一直这样循环下去，直到卖掉。。。。。
为了达到这个目的，是否需要在settle后，自己先住进去12个月？不能马上出租？

2/ 有2套房产，第一套房产settle 5年后，购买了第二套，第一套变成投资房出租了8年。现在要卖掉第一套，CGT的是否这样计算，出租的8年，前面6年是免税的，所以将总的所得，乘以 后面的2年 占总拥有年份的比例就可？

谢谢！

roy99883630

1，理论上这个干可以，不过你真不嫌麻烦，搬家特别折腾人的说——而且ato如果认定你这么做就是为了避税，麻烦不小的说。

2，不可以

fionastar

谢谢楼上，才发现今天分都加没了，明天给你加
我在某会计公司看到这样一段话：
PARTIAL EXEMPTIONS
In situations where multiple investment properties are acquired over a period of time, the ATO sees the six years as cumulative. This denotes that you only get six rental years in total before you are liable to pay CGT. Fortunately the CGT will be exacted proportionately. As a general example, this means if you reside in your main residence for twelve years before you rent it out for eight years, and made a $200,000 capital gain on the property after that, you will only have to pay CGT for the two year period that exceeds the six-year exemption. Thus the CGT would be exacted on $20,000 (being two years excess over a six year period divided by a total of twenty years owned).

所以我以为拥有2套房产，也可以有那个6年的exemption？
但是事实上是，只要同一时期内拥有2套房产，就一定不能减免CGT是吗？一定不能有6年的exeption?

roy99883630

怎么说呢？问题2，不知道你具体的情况，我有误解的成分。
有一个是你的main resident,还是两个都是investment property 是先租还是先住？然后是什么原因搬出去的？几个人拥有每套房子？这都是需要考虑的范畴。
这里有个ato的链接，很可能能回答你所有的问题。http://www.ato.gov.au/corporate/ ... ;page=23#P831_52516
涉及到比较复杂的问题时候，我强烈建议你去找税务中介，其实，卖房子后单单就是proceeds和cost base这两个数字的计算哪些加进去哪些该减出来，哪些直接扣哪些要摊消，如何摊消,往往都够人头疼一阵子的。

anil_zjj

我正好前两天看税法书的时候好像看到了，6年的exemption是这样的，要么你只有一个房子，然后你本人出国了或者怎么样了，可以出租6年，自己住一下下，再出租6年，再住一下下。。。可以一直作为main residence，不征收CGT，这个叫absence from main residence下面的exemption。

另外对于曾经是自住房然后转为出租的，确实是有6年可以仍然作为main residence,你说的那个计算方法是正确的。

然后你贴的那段英文我觉得意思应该是你有很多房子的话，那个六年仍然适用，只是累计适用于你所有房子，就是你所有房子只能加起来有一个6六年的exemption

btw，你卖啥品种的金鱼的，我家有很多水晶虾哦

fionastar

水晶虾？这东西好像很娇贵的？
实际上是，我发现我家的金鱼可能因为长期生活在露天的类似野生环境下，机灵得不得了（我那池子里估计有几十100条）
不过如果你有兴趣挑战一下人鱼大战的话，欢迎来我家捞，免费！

[ 本帖最后由 fionastar 于 2012-8-9 23:16 编辑 ]

anil_zjj

那我肯定也抓不到的，你家是有池塘吗

fionastar

是个游泳池，变成鱼塘了
只是我自己抓不到，也许别人可以
最近有朋友来捞，能捞到的话通知你

那个水晶虾如果容易养的话，不如卖我几只可否，估计我小孩会喜欢

[ 本帖最后由 fionastar 于 2012-8-9 23:22 编辑 ]

fionastar

“然后你贴的那段英文我觉得意思应该是你有很多房子的话，那个六年仍然适用，只是累计适用于你所有房子，就是你所有房子只能加起来有一个6六年的exemption”

这我不是很明白，是不是归根到底，始终只有一套房产能作为main dwelling可以使用6年 ruling（不断的6年出租再自住的循环）来操作免CGT。而在同一时期，另外的房产总计只能有6年的免CGT的时间，不能这样循环？我以前是以为，除了一套房产可以用6年ruling操作来免CGT外，其他的房产都是不能免的

今天分没了，明天给你加分哈，我记得的

[ 本帖最后由 fionastar 于 2012-8-9 23:33 编辑 ]

anil_zjj

就是6年出租再自住循环这种方式仅适用于你本来有一套自住房，然后你出国了或者住到亲戚那里去了，这期间等于你自己在澳洲没有main residence了，就叫absence from main residence，税法允许6年出租再循环

一般的搬出自住房，住到新的自己房子里，这时候新的这个住的房子就成了你的main residence，然后把老的自住房转为投资房是只有一个6年的exemption的，不能什么循环再循环的吧

fionastar

谢谢回复
简单说来，就是只有一套房产的情况下，才能搞这个6年的循环
若同一时期拥有2套或以上的房产，根本没得6年循环，而只能累计6年免CGT？
如果买了第2套房产以后，我还住在原来的第一套房产那里，一直都把那套作为main residence，那套也不能循环是吗

另外，只有一套房产的情况，是不是必须要自己先住进去12个月，后来出租才能享受这个6年的循环？

shubaobao

原帖由 fionastar 于 2012-8-10 20:26 发表
谢谢回复
简单说来，就是只有一套房产的情况下，才能搞这个6年的循环
若同一时期拥有2套或以上的房产，根本没得6年循环，而只能累计6年免CGT？
如果买了第2套房产以后，我还住在原来的第一套房产那里，一直都把那套作为main residence，那套也不能循环是吗

另外，只有一套房产的情况，是不是必须要自己先住进去12个月，后来出租才能享受这个6年的循环？

lz你还是去tax agent寻找一些专业的答案吧
当你在卖房子的时候是可以选择哪一套作为你的main residence的。当然你不能同时有两个main residence

http://www.ato.gov.au/individual ... =/content/36887.htm

anil_zjj

如果你买了第二套，然后还住在第一套里，那你的第一套就是你的main residence，不需要循环就自然免CGT，而你的第二套就是投资房，卖的时候要交CGT

另外是要先住进去一段时间才能出租，否则不能作为自住房

fionastar

解释得很清楚   非常感谢 ：）