现有一房子，想再买套房子，贷款，投资房等问题请教

lisacai

(paopaobing(49)) (paopaobing(49))

singa130

我的会计师的解释是如果第一套房是自助的话，无论你还了多少本金，你在转投资前做refinance,贷出来的钱全去买了另一套自住房，同时把原来的自住转投资，那么投资房产生的利息全部可以做负扣税，原因是你投资的行为从这一刻才生效，以前还多少本金都和现在的投资行为无关。。。

貌似这解释和楼上有些朋友的解释完全相反，不知是哪个解释靠谱点？

Consultant

原帖由 singa130 于 2012-7-5 21:49 发表
我的会计师的解释是如果第一套房是自助的话，无论你还了多少本金，你在转投资前做refinance,贷出来的钱全去买了另一套自住房，同时把原来的自住转投资，那么投资房产生的利息全部可以做负扣税，原因是你投资的行为从这一刻才生效，以前还多少本金都和现在的投资行为无关。。。

貌似这解释和楼上有些朋友的解释完全相反，不知是哪个解释靠谱点？

您的会计正解。

鱼羊鲜

有点乱

winsome

原帖由 singa130 于 2012-7-5 21:49 发表
我的会计师的解释是如果第一套房是自助的话，无论你还了多少本金，你在转投资前做refinance,贷出来的钱全去买了另一套自住房，同时把原来的自住转投资，那么投资房产生的利息全部可以做负扣税，原因是你投资的行为从这一刻才生效，以前还多少本金都和现在的投资行为无关。。。

貌似这解释和楼上有些朋友的解释完全相反，不知是哪个解释靠谱点？

这个完全跟足迹一直说的相反啊，搞糊涂了

simplyjean

原帖由 singa130 于 2012-7-5 21:49 发表
我的会计师的解释是如果第一套房是自助的话，无论你还了多少本金，你在转投资前做refinance,贷出来的钱全去买了另一套自住房，同时把原来的自住转投资，那么投资房产生的利息全部可以做负扣税，原因是你投资的行为从这一刻才生效，以前还多少本金都和现在的投资行为无关。。。

貌似这解释和楼上有些朋友的解释完全相反，不知是哪个解释靠谱点？

我也觉得这是对的。只要看贷款出来的钱的意图是什么。。

bainite

完全不对啊，贷款出来的钱用来买自住房了，当然不能deduct。

newby

I can't agree with you when you said ' because it's to do with loan restructure, so you have to find a broker'. Broker works for banks and earns commissions. They have no more authorities or knowledges then lending managers in banks. In fact, because they work for so many banks, they will sometimes confused by different policies and rules. I know there are too many brokers in here so they suggest customers to go to brokers. But this is MISLEADING!

Normally people get cash on hand will go to brokers because they can creat fake payslips!  let's admit it !!!

simplyjean

原帖由 bainite 于 2012-7-6 10:26 发表
完全不对啊，贷款出来的钱用来买自住房了，当然不能deduct。

贷款出来的利息如果是用在自住，当然不能抵扣。就看利息用途是什么来判断能不能抵扣。

simplyjean

原帖由 newby 于 2012-7-6 11:03 发表
I can't agree with you when you said ' because it's to do with loan restructure, so you have to find a broker'. Broker works for banks and earns commissions. They have no more authorities or knowledge ...

不要这么说broker. 都不容易的，何必呢。我自己的亲身体会：我是HSBC十几年的顾客了，去refinance, 根本不为我着想，不问我以后计划，也没给我很多个贷款品种去选择，整个就一应付事儿。我的broker就不一样了，除了帮我出主意、建议，还为我以后投资计划做安排。也许有的broker是不怎么样，也请你不要以偏概全。

fengdu08

simplyjean 发表于 2012-7-6 12:48
不要这么说broker. 都不容易的，何必呢。我自己的亲身体会：我是HSBC十几年的顾客了，去refinance, 根本不 ...

HSBC这么对付啊，听说HSBC有一个Premier，可以有自己的客户经理，应该会好些吧

simplyjean

fengdu08 发表于 2012-12-14 14:39
HSBC这么对付啊，听说HSBC有一个Premier，可以有自己的客户经理，应该会好些吧 ...

我就是Premier账号。。

gwang

最方便可行，最大程度利用负扣税的方法就是把后来买的房子当投资房。天衣无缝。

Tstraying

个人理解是拿出来的钱如果买自住房则都不能扣税？所以最好是新买的做投资。否则税务上来讲太不划算了。。

rebeccamy222

MARK

churchman

完全晕了

Momo1234

mark

Kevinator

不管Broker/Banker, 我会这么帮楼主做

1 先帮客人做existing property的valuation
2 80%的property value是这个房子所有能拿出来的钱, 还掉现有的150k,剩下的是可以cash out的部分. 结合客人自己的收入情况, 以及可以支配的现金情况, 帮客人确定new purchase的价格范围. 同时提供pre-approval.
3 当客人买了新房子以后, 做2个home loan, 一个是investment property的100%+ other costs, 这个loan的interest可以做tax deduction. 剩下的放另外一个loan, 客人的现金流都放PPR loan的offset. 同时investment loan可以考虑fixed, 这个依照现金流情况决定.

这样做的好处
1 明确的投资计划, 在选择房产的时候心里有底
2 最大化tax deduction
3 相对来说, 比较flexible.

Fengdu51

Kevinator 发表于 2013-4-14 23:50
不管Broker/Banker, 我会这么帮楼主做

1 先帮客人做existing property的valuation

Fengdu51

Kevinator 发表于 2013-4-14 23:50
不管Broker/Banker, 我会这么帮楼主做

1 先帮客人做existing property的valuation

niu

patricb 发表于 2012-6-14 15:59
楼主的第一个问题大家都同样回答了，也就是可以重新refinance回来。至于第二个问题，论坛里已经讨论过多次 ...

靠谱

HCLCS

首先祝贺你即将成为房产投资人士，其次建议你无需纠结于你的那个24万，换一个思路，在技术上处理好，一切问题都可解决。我想用十几年前我的一个实战经历，供你参考：
96年花26万买了一个糖耗子，自住，贷款21万，到99年初还剩12万，当年有点运气，股票赚了点钱，手头上有10万现金，想在贷点款买个耗子自住，把糖耗子作为投资房，花41万买了个耗子，通过不劳客选了家银行做再贷款——只还利息，银行估价糖耗子值35万，中介估计可租310/w，根据我的收入（年薪+租金），把两房子做抵押，最多可贷52万。开了两个账户，一个是对投资房，贷款额35万，另一个对自住房，17万。我手头上除去买房时的费用（律师费，印花税）和简单装修），还剩6万，全部投进自住房的账户，随后，一有闲钱，就往里扔，不到4年，自住房账户的实际贷款就为0了，但因为是只还利息，17万的贷款随用随取。
每年退税季节，我把银行提供的投资房账户的年度账单给我的会计师即可，什么都不用多说。

Ying2010

Good point!

November

学习中，尽管有点晕