把offset里面的钱转到新自住房，租金不能抵利息部分，可以negative gearing吗？

fox2010

原先自住房A，但一直把钱都存在offset里，现在offset已经存满80%的贷款。最近买入新的自住房B，想把房子Ａ offset里的钱转到自住房B的offset里去。请问房子A出租，租金不抵mortgage部分可以申请negative gearing吗？拜谢！

qqyang

offset account里面转走，可以negative gearing。如果overdraw，就不行。

fox2010

白条着，晚上回家补分。谢谢! 再问下，如果房a买入40万，现在对房a refinance, 由于房市低靡，只贷出38万，假如把这38万放到房b 的offset, 对房A来说，就不能再申请negative gearing了，因为贷出来的钱不是用在investment purpose的？对吗？

fox2010

自顶

charmaine

原帖由 fox2010 于 2012-4-20 15:56 发表
白条着，晚上回家补分。谢谢! 再问下，如果房a买入40万，现在对房a refinance, 由于房市低靡，只贷出38万，假如把这38万放到房b 的offset, 对房A来说，就不能再申请negative gearing了，因为贷出来的钱不是用在investment purpose的？对吗？

那38万的利息应该不行，但是原来a的贷款应该还是可以的吧

zn7726

原帖由 fox2010 于 2012-4-20 15:56 发表
白条着，晚上回家补分。谢谢! 再问下，如果房a买入40万，现在对房a refinance, 由于房市低靡，只贷出38万，假如把这38万放到房b 的offset, 对房A来说，就不能再申请negative gearing了，因为贷出来的钱不是用在investment purpose的？对吗？

是这个意思. 老妖以前的精华帖里讲过, 为啥"自住转投资"一定要用offset.

顺便我也接着问:

假如A房40W, 32W贷款. 现在转投资, refinance A, 涨价到50W,

1. 银行应该是存8W到你的offset上吧? (50W * 80% - 32W)
2. 现在offset上有了40W, 拿走买自住房, A出租. 40W的利息都可以算NG吗? 还是说仍然只有32W的利息可以算NG?

谢谢.

charmaine

原帖由 zn7726 于 2012-4-20 17:20 发表


是这个意思. 老妖以前的精华帖里讲过, 为啥"自住转投资"一定要用offset.

顺便我也接着问:

假如A房40W, 32W贷款. 现在转投资, refinance A, 涨价到50W,

1. 银行应该是存8W到你的offset上吧? (50W * 80% - 32W) ...

我的理解是只能32W,但是我的同事说是40万都可以，还说他的会计跟他这样说的。估计这种case,ato查得不严吧。

fox2010

原帖由 charmaine 于 2012-4-20 17:25 发表


我的理解是只能32W,但是我的同事说是40万都可以，还说他的会计跟他这样说的。估计这种case,ato查得不严吧。

今天跟银行的broker讲起来，她跟我说refinance出来的钱（在你的例子里的40万）如果是放到新的自住房b部分就是不能claim negative gearing的，因为这部分钱不是用在investment purpose. 好复杂

kawara

原帖由 zn7726 于 2012-4-20 17:20 发表


是这个意思. 老妖以前的精华帖里讲过, 为啥"自住转投资"一定要用offset.

顺便我也接着问:

假如A房40W, 32W贷款. 现在转投资, refinance A, 涨价到50W,

1. 银行应该是存8W到你的offset上吧? (50W * 80% - 32W) ...

只有32万。只有这32万是投资产生利息。

fox2010

再问个问题，如果现在卖房子a, 可能会亏2,3万 请问亏损的这2,3万 captial loss 可以在明天的income tax return里面算上吗？ 这样年收入就减少了？ 交的税也相应减少？？

Linda-奔跑中

原帖由 charmaine 于 2012-4-20 17:25 发表


我的理解是只能32W,但是我的同事说是40万都可以，还说他的会计跟他这样说的。估计这种case,ato查得不严吧。

他会计那说法不靠谱。要看你ｐｕｒｐｏｓｅ。目的是买自住房，当然那８万的利息不能扣税

leobaby

原帖由 charmaine 于 2012-4-20 17:25 发表


我的理解是只能32W,但是我的同事说是40万都可以，还说他的会计跟他这样说的。估计这种case,ato查得不严吧。

完全正确，但是实际操作中，很多人全都用来抵税了，税局也是睁一只眼闭一只眼。

ialienam

是啊~~ 這東西就是運氣, 知道很多人這樣做 也都沒事..都就像開車超速, 大家都知道違法, 你也就是要被罰.. 沒被抓到 就沒事.

不過我知道很多accountant其實他們也搞不太懂offset vs redraw這些不同.. 他們只知道你報多少, 他們就寫多少.
說穿了, 最後也是你簽字, 有問題你自己負責.

charmaine

原帖由 leobaby 于 2012-4-21 14:39 发表

完全正确，但是实际操作中，很多人全都用来抵税了，税局也是睁一只眼闭一只眼。

说得我都动心了 不要这样诱惑人犯错误哦~~

洗洗肥皂

郁闷，这么多不能抵税啊

umehomes

原帖由 fox2010 于 2012-4-20 22:39 发表
再问个问题，如果现在卖房子a, 可能会亏2,3万 请问亏损的这2,3万 captial loss 可以在明天的income tax return里面算上吗？ 这样年收入就减少了？ 交的税也相应减少？？

Capital loss can only offset your future capital gain so have to carry forward if you do not have an immediate capital gain, e.g. From shares or other investment
You can not make capital loss to reduce your assessable income

banzhiyan

好贴子啊

victor_cn

这个问题确实很容易迷糊人。TOP UP出来的钱，如果是用于投资，就可以报利息，否则就不行，即使你这个房子真值这么多，也不行。自住房不是用来投资的，所以不能用来报税。ATO的网站上明确有这样的CASE EXAMPLE。

我给ATO打了好几次电话，开始的时候他们接线员的解释也是错的。后来，我要求找了SPECIALIST，才确定了这个结果。还说，如果我还有疑问的话，可以申请FILING。他们可以给个正式的答复并备案。